Die Bewertung von Immobilien

Die Ermittlung des Wertes von Immobilien ist eine heikle Angelegenheit.

Wenn Bewertungssachverständige Wertermittlungsgutachten erstellen, dann erfolgt dies in der Regel nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Diese ist 2010 in Kraft getreten und hat die Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst.

Eine heikle Angelegenheit ist die Bewertung deshalb, weil bebaute und unbebaute Grundstücke nur bedingt mit anderen Grundstücken vergleichbar sind.

Einen einfach feststellbaren Preis wie bei Massenprodukten gibt es bei Immobilien nicht.

Letztlich ist jede Immobilie ein Unikat.

Im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen, Teilungsversteigerungen, Nachlassregelungen, steuerlichen Einwertungen und Entschädigung nach Enteignung werden Werte festgestellt.

Auch für die Baufinanzierung sind Wertermittlungen unerlässlich.

Der sogenannte Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch wie folgt definiert:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ziel ist somit, den Marktwert zu ermitteln.

Die ImmoWertV stellt verschiedene Verfahren zur Bewertung zur Verfügung.

Diese sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

In diesem Beitrag konzentriere ich mich auf das Ertragswertverfahren.

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.

Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei bebauten Grundstücken, bei denen es auf den Ertrag ankommt. Zum Beispiel beim Mehrfamilienhaus.

Der Ausgangspunkt für  die Ermittlung des Ertragswertes ist der jährliche Rohertrag.

Für die Bank, die eine Immobilie beleihen möchte und diese als Sicherheit für den Kredit beansprucht, ist die etwaige Verwertbarkeit in der Zukunft maßgeblich.

Deshalb wird hier vorsichtiger bewertet. Die Bank ermittelt einen sogenannten Beleihungswert.

Der Beleihungswert stellt somit einen reduzierten Marktwert dar. Im Unterschied zwischen Marktwert und geringerem Beleihungswert sollen die möglichen Wertschwankungen der Kreditsicherheit während der Kreditlaufzeit berücksichtigt werden. Ein weiterer Abschlag erfolgt dann nochmals vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze. Dieser Abschlag berücksichtigt individuelle Wertschwankungsgefahren einer Kreditsicherheit, aber auch deren mehr oder weniger schnelle Liquidierbarkeit.

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes dominieren im Wesentlichen die Sicherheitsbedürfnisse der Kreditgeber.

Die Beleihungswerte für Immobilienkredite orientieren sich am Verkehrs- oder Marktwert.

Der festgelegte Beleihungswert kann teilweise vom Verkehrswert abweichen. Bei der Festlegung des Beleihungswertes gilt das sogenannte Niederstwertprinzip: ist etwa der notarielle Kaufpreis einer Immobilie niedriger als der ermittelte Beleihungswert, muss der notarielle Kaufpreis als Beleihungswert festgesetzt werden.

Wie ermitteln die Banken denn nun konkret den Beleihungswert?

Bei vermieteten Objekten wird der Beleihungswert aus dem Ertragswert abgeleitet. Festgelegt ist dies im § 4 der Beleihungwertermittlungsverordnung für die Ermittlung des Beleihungswertes durch Pfandbriefbanken. Ansonsten sind die Kreditinstitute frei bei der Ermittlung von Beleihungswerten. Allerdings wird das folgende Verfahren, so wie beschrieben oder etwas abgewandelt von vielen Instituten angewendet.

Grundlage ist der voraussichtlich nachhaltig erzielbare Dauermietertrag. Daraus wird der Jahresrohertrag berechnet. Dieser setzt sich aus sämtlichen Mieterträgen des Objektes zusammen.

Der Jahresrohertrag wird dann um die jährlichen Bewirtschaftungskosten gemindert. Die pauschale Minderung liegt bei etwa 20 %.

Zur Orientierung: In der Anlage 1 zur Beleihungswertermittlungsverordnung sind folgende Sätze angegeben:

Verwaltungskosten: 200 bis 275 € je Wohnung jährlich, 25 bis 50 € je Garage jährlich

Instandhaltungskosten: 7,50 €/m² jährlich als Untergrenze

Mietausfallwagnis: mindestens 2% der Jahressollmiete

Auf den Mieter umlegbare Betriebskosten bleiben außer Betracht.

Nach dem Abzug der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Mietreinertrag. Dieser wird kapitalisiert“.

Das bedeutet, dass man einen Kapitalwert unterstellt, der bei der zugrunde gelegten Verzinsung und Laufzeit den Mietreinertrag erbringen würde.

Bei Wohngrundstücken geht man nach der Vorgabe der Beleihungswertermittlungsverordnung von einer Verzinsung von 5 bis 8 % aus.

Beispiel:

Das zu bewertende Objekt hat eine Wohnfläche von 340 m². Die monatliche Miete beträgt 6,-- € pro Quadratmeter monatlich. Die Bewirtschaftungskosten werden pauschal mit 20 % des Rohertrages angesetzt. Der Kapitalisierungszinsfuß ist 6 %. Die Restnutzungsdauer 50 Jahre. Bodenwert nach Bodenrichtwertkarte: 200.000,-€.

Jahresrohertrag = 340 m² x 6,-- € x 12 Monate

Jahresrohertrag = 24.480,-- €

Bewirtschaftungskosten = 20 % von 24.480,-- €

Bewirtschaftungskosten = 4.896,-- €

Mietreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten

Mietreinertrag = 19.584,-- €

Ertragswert = kapitalisierter Mietreinertrag bei 6 % Zins und 50 Jahren Restnutzungsdauer

Ertragswert = Barwertfaktor x Mietreinertrag

Ertragswert = 15,76 x 19.584,-- €

Ertragswert = 308.643,84 €

Der Barwertfaktor errechnet sich wie folgt

p = Zinsfuß

n = Restnutzungsdauer

Möchte  man sich Anwendung der  Formel sparen, kann man den Wert auch ganz einfach der Barwertfaktoren-Tabelle entnehmen.

Nun müssen wir zum Ertragswert noch den Bodenwert hinzurechnen.

Also:

Beleihungswert = 308.643,84 € +200.000,-- €

Beleihungswert = 508.643,84

Gerundet: 510.000 €

Den Lesern meiner bisherigen Beiträge zur Mietrendite kommt das sicherlich bekannt vor.

Deshalb  wollen wir doch mal eine kleine „Gegenprobe“ vornehmen und dafür die Rendite ermitteln.

Nettorendite = 3,8 %

Würde die Bank meine Kriterien zur Renditeberechnung verwenden, dann wäre sie also bereit, in diesem Fall, bei einer Nettorendite von 3,8 % –bezogen auf den Ertragswert- zu beleihen.

Allerdings würde die Bank in der Regel nicht die 510.000,-- € ausleihen. Üblicherweise liegt die Beleihungsgrenze bei 60 bis  80 % des Beleihungswertes.

Zurzeit eher bei 80 %, teilweise sogar schon darüber.