House of (S)Pain

Die mediterrane Lebensart hat es so manchem angetan. Alles ein bisschen entspannter, besseres Wetter und überhaupt. Ganz relaxed geht man daher auch mit den Lasten um, die die vergleichsweise dürren Beine der iberischen Ökonomie durch die Gegend schleppen müssen.

Nach Irland, Griechenland und Portugal heißt es nun – auch aus vielen Finanzinstituten – Spanien werde es schon schaffen. Die Begründung ist leider häufig eine gestammelte Mischung aus irgendwie wird es schon gehen, billiges Geld oder, ganz schlimm, der scheinbar nicht auszurottende Gedanke an ein Schnäppchen. Beim Anblick des Vergleiches mit der Wirtschaftskrise in den 90ern sollte dem ein oder anderen Sparfuchs der Begriff Vorsicht in den Sinn kommen. Wie heißt es so schön: Schnipp, schnapp, Finger ab!

Eines wird bei Immobilieninvestments gern verdrängt: Sie sind und bleiben extrem zinssensitiv, deutlich steigende Zinsen sind Gift für diesen Markt. Allein auf die letzten Dekaden, und damit auf den Zeitraum eines sehr ausdauernden Bullenmarktes der Anleihen und somit sinkender Renditen zu schauen, führt in die Irre. Die Sondersituation des Eurobeitritts verschaffte zudem Spanien wie jedem anderen Beitrittsland ein blaues Eurokäppchen mit güldenen Sternchen drauf. Mit dem Mützchen ging der Ritterschlag einher, mit dem auch in der Historie bekannte Serienpleitiers am billigen Zinstopf Honig saugen durften. Vielen Dank dafür auch auf diesem Wege noch einmal an die vollkommen ahnungs- oder skrupellosen Konstrukteure dieses Unfugs.

Mit billigen Krediten ist gut bauen, und so baute man auf Teufel komm raus. Rein kommen wollte nun offenbar nicht einmal letzterer, so dass schlussendlich niemand mehr da war, der sich für die Wohnungen, Häuser oder Hotels interessierte. Das ist – abgesehen von einigen fleißigen Schnäppchenjägern – immer noch der Fall.

Der gesamte Komplex des Immobiliensektors, von den Baufirmen, Investoren, Kreditgebern bis hin zu den Besitzern unverkäuflicher „Sachwerte“ liegt danieder. Angesichts der gern geäußerten Kritik an Edelmetallen, die ja in der Tat keine Zinsen zahlen, fragen wir uns immer wieder, wie denn ein Haus einzuschätzen ist, dass unvermietet ist, Instandhaltungskosten verschlingt und zu allem Übel auch noch zum Großteil einer Bank gehört, die als Sahnehäubchen dann noch Zinsen einfordert. Nach einem sonderlich schlauen Trade hört sich diese Konstellation für uns nicht an.

Der oben grafisch dargestellte Vergleich der Banco de Espana ist mit dem Begriff „Vergleich“ gut bedient. Die beiden Kurven der Immobilienpreisverläufe sprechen für sich – wir haben es mit einer gänzlich anderen Situation als in der Zeit der auch nicht lustigen Krise in den 90ern zu tun. Die Nachfrage nach Neubauten ist der Marktlogik folgend gefallen wie ein Stein. Im Hinblick auf die aufgetürmten Vorräte der Jahre 1998 bis 2007 fällt es schwer, bereits an ein Ende des zugegebenermaßen beeindruckenden Einbruchs zu glauben. Allein mit der Inlandsnachfrage wird es schwer, diese Leerstände auf sinnvolle Weise loszuschlagen. Bei der aktuellen Situation geht der Trend sicher nicht zum Zweithaus. So steigen trotz dramatisch zurückgefahrener Bautätigkeit die Bestände unverkaufter Häuser starrköpfig weiter an und liegen – so die Schätzungen der Zentralbank – mittlerweile im Bereich von einer Million Einheiten.

Das Problem ist klar, für jedes zum Verkauf stehende braucht vereinfacht gesagt keines gebaut werden. Nimmt man die Spitzenzeiten des Booms einmal zur Seite und schaut sich das langjährige Mittel fertiggestellter Behausungen an, so beläuft sich der Vorrat auf satte fünf gesamte Jahresproduktionen des Bausektors. Da natürlich der Bau seine Arbeit nicht völlig einstellt ist mit einer wesentlich längerfristigen Beeinträchtigung dieses Teils der Volkswirtschaft zu rechnen. Das wird ein richtig zäher Prozess, der zu allem Ungemach auch fast jegliche Preismacht aus den Händen der Unternehmen raubt.

In den nächsten zehn Jahren, oder länger, geht es in der spanischen Baubranche ums nackte Überleben. Die krisenerprobten deutschen Bauarbeiter können von diesem Elend ein Liedchen singen. Den geschilderten Sachverhalt sieht wenig überraschend auch die Banco de Espana als Problem.

- The presence of this sizeable Stock of unsold housing is obviously a constraint on the speed of recovery of residential investment, insofar as a portion of the new demand will not have to be met through the construction of new property, but rather through the sale of housing that has already been built. -

So lange die Zinsen sich nicht von der Stelle bewegen und man einen Job hat, ist die Situation zwar nicht angenehm, lässt sich aber gegebenenfalls noch händeln. Richtig hart wird es, wenn in einer derart vertrackten Situation der Arbeitsmarkt de facto nicht existent ist und die Zinsen deutlich ansteigen.

Ein kleines Beispiel. Ein Investor hat ein Haus gekauft und dafür eine Finanzierung von €200.000 in Anspruch genommen. Bei einer geplanten Rückzahlungsdauer von 20 Jahren und einem Zinssatz von 4% fallen monatliche Raten von gut €1200 an. Kein Pappenstiel, alles in allem zahlt unser Freund €290.000 an die Bank. Steigt der Zins auf 6% so werden schon mehr als €1400 p.M. fällig und die zurückgezahlte Summe steigt dramatisch auf mehr als €340.000. Wohlgemerkt, dies ist allein der Einfluss der Zinsen.

Die Frage, wie sich der Preis der Immobilie entwickelt ist nicht so einfach wie viele denken. Klar, steigen die Zinsen, scheint es irgendwie Inflationär zu sein und somit steigen auch die Hauspreise. Ein gefährlicher Irrtum, denn aus sich eines Investors muss eine Investition nun einen viel höheren Ertrag erwirtschaften, da die Fremdkapitalkosten deutlich angezogen sind. Nun schauen wir doch einmal zurück, wie sich die spanischen Renditen in der Vergangenheit entwickelt haben.

a, der geneigte Betrachter mag sich wundern, wie der deutliche Renditeanstieg, der die Pleiteangst auf der iberischen Halbinsel befeuerte, sich in den historischen Kontext einreiht. Nehmen wir doch einmal an, die Renditen würden in Richtung 8% gehen. Bei 8% beträgt die monatliche Belastung unseres Hauskäufers rund €1.670 womit er bei Fälligkeit für einen Kredit von €200.000 die Summe von €400.000 abgestottert hat.

Falls er es geschafft hat, denn selbst mit einem Job ist dies doch eine ganz beachtliche monatliche Rate. Nicht enthalten sind in der Berechnung ja alle weiteren Lebenshaltungskosten, vielleicht ein Auto, Energiepreise, Steuern, Instandhaltung und so weiter. Da wirft der vermeintliche Sachwert rasch einen Blick ins Grundbuch und geht schnurstracks zur Bank. Und mit den Jobs sieht es leider in Spanien alles andere als rosig aus. Die Arbeitslosigkeit ist auf ungefähr 20% gestiegen. Allein die Jugendarbeitslosigkeit soll bei rund 45% liegen.

Wenn man sich im Radio so manchen Beitrag über die „desillusionierten, aufbegehrenden Jugendlichen in Nordafrika“ anhören darf, fragt man sich, warum man eigentlich so selten auf einige Parallelen in den EU Mitgliedsstaaten hingewiesen wird. Ist es der naive Glaube, vor derlei Entwicklungen im eigenen Hause gefeit zu sein?

20% Arbeitslosigkeit, das ist ungefähr das Niveau der umfassenden Quote in den USA. Derartige Zahlen rufen nicht gerade eine euphorische Stimmung im Betrachter hervor und vermitteln ganz und gar nicht das Bild einer gesunden Industrienation. Wir meinen uns sogar erinnern zu können, in der Vergangenheit solche Werte eher im Zusammenhang mit Entwicklungsländern und ökonomischen Problemzonen auf dem Globus gehört zu haben.

Ärgerlich an der wirtschaftlichen Situation ist, dass bereits jetzt trotz der korrigierten Preise kaum Investoren zu finden sind, die den spanischen Immobilienmarkt attraktiv finden. Sicherlich liegt das zu einem guten Teil an der krankhaften Tendenz, überall auf der Welt – unabhängig vom Einkommen – die Preise auf ein absurd hohes Preisniveau zu treiben. Mit einem vierzigprozentigen Rückgang ist da oft noch kein attraktives Niveau erreicht. Derzeit sind die Preise laut spanischer Zentralbank real um 15% zurückgegangen.

Angesichts der Daten wären wir von einem weiteren deutlichen Preisrückgang in der Größenordnung von 30% oder mehr nicht überrascht. Die Folgen für die spanischen Banken, die die Kredite auf den Büchern haben und sich schon seit 2009 die Hütte mit unverkäuflichen Immobilien vollgeladen haben sind ein Thema für sich. Die Frage, wo in einem derart katastrophalen Umfeld der Preis für eine Immobilie „attraktiv“ sein könnte, ist eine Frage, die vor dem Kauf zu klären wäre.

Falls Sie die berechtige Frage stellen, wer denn so etwas überhaupt kauft, dann werfen Sie doch einmal einen Blick in die Unterlagen einiger Immobilienfonds. Ein Tipp: Wenn Sie in diesen oft bunt bebilderten Broschüren Gefasel von most mature market und zehnmal den Begriff historische Opportunität lesen, dann halten Sie Ihren Geldbeutel fest und nehmen Sie die Beine in die Hand.

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Kommentare

Flieder am 11.04.2011 um 11:27 Uhr
Hallo Bankhaus Rott,
da ich in den letzten Jahren des öfteren im Süden von Spanien unterwegs war, kann ich die von Ihnen gemachten Äußerungen voll unterstützen. Unglaubliche Projekte wurden durch Geldgierige und (Wahnsinnige) Investoren in die Luft gebaut. Jedes Märchenschloss mußte vor Neid erblassen. Aber derjenige der schon vor fünf Jahren zwei und zwei zusammenzählen konnte, dem wurde klar, dass in diesen Monsterbauten niemals eine Spanische Familie, noch ein Rentner z.B. aus Deutschland wohnen will.
Und die die es doch gewagt haben, müssen in der ständigen Angst Leben, dass sie von Einbrechern heimgesucht werden. Denn in einem Bau wo es vierhundert Wohnungen oder mehr gibt, und die Auslastung noch nicht einmal 5% erreicht ist es schwierig den Nachbarn zu erreichen bzw. Hilfe zu holen.
Noch eins. Im Jahre 1996 habe ich einen Bekannten besucht, der in der Nähe von Nerja (Südspanien) wohnte. Ein Grundstück, dass damals umgerechnet ca 50000 DM kosten sollte, wurde dann im Jahre 2003 für sage und schreibe 300000 euro an den mann oder Frau gebracht.
mfg
hs
torpedo am 11.04.2011 um 20:22 Uhr
Demos gegen Euro-Rettung und Transferunion!!!
Frankfurt:
Sonntag, 22. Mai vor der Europäischen Zentralbank
Berlin:
Jeden Samstag, 11-12 Uhr vor dem Kanzleramt
http://www.parteidervernunft.de/euro/rettungspakete/demo
Bitte weiterverbreiten!!!

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