Bereits im Februar berichtete ich über den wohnungspolitischen Teil des Koalitionsvertrages der GroKo. Dort findet sich viel Geschwurble über Sicherung von bezahlbarem Wohnraum und Absichtserklärungen zur Baulandmobilisierung und Bodenpolitik.

Im Kapitel „Mieten“ des Koalitionsvertrages heißt es:

„Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der  Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt. Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).“

Mietrechtsänderung passiert den Bundestag

Die Bundesregierung ließ vor wenigen Tagen ihren Ankündigungen Taten folgen. Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist vom Bundestag in zweiter und dritter Lesung beschlossen worden. Die Modernisierungserhöhung ist nun sogar schärfer eingeschränkt als zunächst vorgesehen.

Folgende Änderungen im  Mietrecht gelten voraussichtlich ab Januar 2019:

Modernisierung

Bisher kann die Nettomiete um elf Prozent der für Modernisierungen aufgewendeten Kosten erhöht werden. Der Satz wird auf acht Prozent jährlich abgesenkt. Diese Absenkung gilt bundesweit. Ursprünglich sollte sie nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abgesenkt werden.

Außerdem wird eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren eingeführt. Sofern die Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.

Zur Verdeutlichung, welche baulichen Maßnahmen eine zur Mieterhöhung berechtigende  Modernisierung darstellen, gestatten Sie mir aus meinem Buch „Mieterhöhung“ zu zitieren:

Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB neu eingeführt.

Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind.

Haben mehrere Wohnungen einen Vorteil aus der baulichen Maßnahme, werden die Kosten auf die Wohnungen anteilig umverteilt.

Modernisierungsmaßnahmen sind zum Beispiel:

  • Anbringung eines Balkons,
  • Anschluss ans Kabelfernsehen,
  • der Einbau einer massiven Wohnungstür als Schutz vor Einbruch,
  • Maßnahmen für eine behindertengerechte Nutzung,
  • Einbau eines Fahrstuhles,
  • Errichtung eines Kinderspielplatzes,
  • Einrichtung von KFZ-Stellplätzen,
  • Austausch alter Holzfenster gegen neue Isolierglasfenster,
  • Einbau von Wasserzählern,
  • Maßnahmen zur Wärmedämmung,
  • Installation von Wassermengenreglern,
  • Maßnahmen zur Verminderung des Verbrauchs der Heizungs- und Warmwasseranlage,
  • Schaffung neuen Wohnraums.

Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage

Da in der Praxis häufig modernisierende Instandhaltungen durchgeführt werden, muss der Vermieter abgrenzen. Das bedeutet er muss von den Gesamtkosten die Instandhaltungskosten abziehen. Der verbleibende Rest entfällt auf die Modernisierung und ist somit die Berechnungsgrundlage für die Mietererhöhung.

Dieses Verfahren soll für Vermieter nun erleichtert werden. Allerdings nur bei Maßnahmen bis zu höchstens 10.000 Euro. Vermieter sollen pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen funktioniert bisher wegen erheblicher handwerklicher Mängel des Ex-Justizministers Maas nicht. Hier wird nachgebessert.

Vermieter werden künftig verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt.

Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, werden verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, darf er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings sollen Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen können.

Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, soll der Mieter künftig nur hierauf verweisen müssen. Verlangt ein Vermieter eine über der Zehn-Prozent-Grenze liegende Miete und macht er keine Angaben zur vorher erhaltenen Miete, wird künftig eine Rüge des Mieters ohne Begründung ausreichen.

Ein Mieter kann weiterhin nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen, soll künftig unterbunden werden. Es soll eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Vermieter sollen sich entlasten können, indem sie einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen.

Das gezielte „Herausmodernisieren“ soll künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Fazit

Nun wurden einige Maßnahmen in Gesetzestext gegossen, die auf den ersten Blick den Anschein eines wirksamen Mieterschutzes erwecken. Allerdings entsteht mit diesen Maßnahmen keine einzige zusätzliche Wohnung und es werden weiterhin Symptome therapiert.