Der Deutsche Immobilienfinanzierungs-Index (DIFI) bildet die Lage (vergangene sechs Monate) und die Erwartungen (kommende sechs Monate) der Umfrageteilnehmer bezüglich der deutschen Immobilienfinanzierungsmärkte ab. Er wird quartalsweise ermittelt und berechnet sich als Mittelwert der Salden für die Immobilienmarktsegmente Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen. Die Salden für die Segmente ergeben sich aus den prozentualen positiven und negativen Antworten der Umfrageteilnehmer auf die Frage nach der Lage und der Finanzierungserwartung für den deutschen Immobilienmarkt. Der DIFI wird in Kooperation von Jones Lang Lasalle (JLL) und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) erhoben und veröffentlicht.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) sinkt im dritten Quartal 2016 um 1,6 auf 6,7 Punkte. „Der seit dem Höchstwert im ersten Quartal 2015 eingetretene Abwärtstrend setzt sich damit nach zwischenzeitlicher kurzer Unterbrechung fort.

„Der Rückgang des Index ist dabei ausschließlich auf eine weniger positive Einschätzung der Situation für Immobilienfinanzierungen in den letzten sechs Monaten zurückzuführen. Dies betrifft insbesondere Wohnimmobilienfinanzierungen“, so Markus Kreuter, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Über alle Immobilientypen hinweg geht der Saldo aus positiven und negativen Einschätzungen bezüglich der Finanzierungslage um 10,2 Punkte zurück. Er verbleibt mit 15,3 Punkten aber im positiven Bereich.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie dämpft

Die bestimmenden Themen für Immobilienfinanzierer blieben die Regulierung sowie der hohe Wettbewerb um risikoarme Kredittransaktionen. Wohnungsfinanzierungen seien seitens der Regulierer aktuell besonders betroffen: Die im Frühjahr in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie werde von Banken kritisiert, da sie die Vergabe von Hypothekenkrediten durch zusätzliche Anforderungen an die Prüfung der Schuldnerbonität erschwere. Siehe dazu auch meine Beiträge Wohnimmobilienkreditrichtlinie grundgesetzwidrig? vom 09.09. und Europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie vom 27.03.2016.

Nationales Register in der Diskussion

Auf Empfehlung des bei der BaFin angesiedelten Ausschusses für Finanzstabilität werde zudem der Aufbau eines nationalen Registers für Wohnimmobilienkredite diskutiert, was für finanzierende Banken noch in der aktuellen Legislaturperiode zusätzlichen Meldeaufwand bedeuten würde.

Gedämpfte Aussichten

„Der Rückgang bei der Einschätzung der Finanzierungssituation bezieht sich auf fast alle Nutzungsarten. Lediglich für Einzelhandelsimmobilien steigt der Saldo aus positiven und negativen Meinungen leicht um 0,2 auf 13,5 Punkte. Bei Wohnimmobilien ist der stärkste Einbruch zu verzeichnen“, so Kreuter. Der Saldo sinkt um 24,6 auf 15,8 Punkte.

Bei der Einschätzung der Finanzierungserwartungen über das kommende Halbjahr können sämtliche Nutzungsarten etwas zulegen. Am deutlichsten gewinnen die Einzelhandelsimmobilien, für die der Saldo aus optimistischen und pessimistischen Meinungen um 12,7 auf -5,6 Punkte steigt.

 „Nach den Ergebnissen des jüngsten Bankenstresstests der European Banking Authority (EBA) bleibt Eigenkapital der Engpassfaktor für immobilienfinanzierende Banken im Wettbewerb“, erläutert Kreuter. Die Institute müssten ihre internen Kreditvergaberichtlinien mit dem Ziel eines optimalen Margen-/Risikoverhältnisses entsprechend ausrichten. Vor diesem Hintergrund wurden die teilnehmenden Banken im aktuellen Quartal zu ihren Kreditvergabestrategien befragt. Zwei Drittel der Institute sagen, dass sie sich in erster Linie im derzeitigen Umfeld auf die Finanzierung von Core- und Core-plus-Immobilien konzentrieren. Als Core-Immobilien werden vermietete Immobilien in den Top-Lagen mit langfristig gebundenen Mietern und guten Mietverträgen bezeichnet.

Eine echte Definition für Core-Immobilien existiert nicht. Vereinfacht ausgedrückt sind Core-Immobilien die allerbesten Immobilien.  Das dürfte bei Wohnimmobilien aufgrund der Kaufpreis-Mietenverhältnisse jetzt und in der näheren Zukunft ein Ding der Unmöglichkeit sein.