Nun scheint man einen stark abgespeckten Kompromiss gefunden zu haben.

Grundsätzlich wäre der Nachweis einer Sachkunde zur Ausübung der Makler- und Hausverwaltertätigkeit für die Verbraucher wünschenswert.

Höhere Risiken bei Hausverwaltern

Dabei sind die Risiken für Kunden von Hausverwaltern deutlich höher, als jene der Maklerkunden. So agiert ein Hausverwalter letztlich mit dem Vermögen seiner Kunden, wie ein Treuhänder in einem äußerst komplexen Geschäftsfeld, in dem miet- und wohnungseigentumsrechtliche, bautechnische und kaufmännische Kenntnisse erforderlich sind. Passieren Fehler, kommen diese den Verwalterkunden wie Eigentümergemeinschaften und Vermieter schnell teuer zu stehen.

Bei der gewaltigen Menge an Eigentumswohnungen, die in den letzten Jahren an viele unerfahrene Erwerber transferiert wurde, wäre gerade hier eine nachgewiesene Sachkompetenz der Verwalter wünschenswert.

Dritte Beratung im Bundestag

Am 22. Juni steht im Deutschen Bundestag die zweite und dritte Beratung des Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter an. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) als Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter geht davon aus, dass der Gesetzentwurf mit den Stimmen der Regierungskoalition umgesetzt wird. Gegenüber dem ursprünglichen Entwurfstext (BT-Drs. 18/10190) haben CDU/CSU und SPD Änderungen verabredet. Vorangegangen waren eine öffentliche Anhörung am 29. März und insgesamt drei Berichterstattergespräche bis eine kompromissfähige Einigung vorlag. 

Die beabsichtigten Änderungen im Einzelnen:

Eine Sachkundeprüfung für den gewerblichen Immobilienverwalter und Makler, wie im Kabinettsbeschluss vom August 2016 vorgesehen, entfällt. Stattdessen soll es eine Weiterbildungspflicht geben. Diese sieht eine regelmäßige Fortbildung für Verwalter und Makler von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren vor. Die Verpflichtung gilt fortlaufend. Die Fortbildung ist gegenüber der Erlaubnisbehörde nachzuweisen. Bei fehlendem Nachweis wird ein Bußgeld (Ordnungswidrigkeit) fällig. Gewerbetreibende mit staatlich anerkanntem Aus- oder Fortbildungsabschluss wie einem Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt sollen in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sein.

Das gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für Gewerbetreibende (Makler und Verwalter), die nach gewerberechtlichen Grundsätzen eine juristische oder natürliche Person sein können, reicht es dabei aus, wenn eine angemessene Zahl von vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert. 

Zusätzlich soll es eine Informationspflicht des gewerblichen Verwalters gegenüber dem Verbraucher und Auftraggeber über absolvierte Fortbildungen geben. Damit soll dem Verbraucher die Möglichkeit gegeben werden, sich ein eigenes Bild über die fachliche Eignung und Qualifikation des Gewerbetreibenden und der unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten betrauten Beschäftigten zu machen.

Neben der bereits im Entwurf vorgesehenen Erlaubnispflicht für WEG-Verwalter ist nun auch eine Ausweitung auf den Mietverwalter vorgesehen. Dafür wird im zu verabschiedenden Gesetz der Begriff des Wohnimmobilienverwalters eingeführt, der die WEG- und Mietverwaltung an dieser Stelle zusammenbringt. 

Künftig soll für den Wohnimmobilienverwalter als Erlaubnisvoraussetzungen gelten: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Für den Makler war diese Versicherung ursprünglich ebenso vorgesehen, im Gesetzentwurf wurde davon jedoch aufgrund des zu geringen Haftungsrisikos Abstand genommen. 

Eine ausführende Rechtsverordnung soll später Einzelheiten zur Weiterbildungsverpflichtung und ihrer Auslegung enthalten. Geregelt wird dort auch wie die Nachweispflichten des Gewerbetreibenden gegenüber der zuständigen Behörde über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung ausgestaltet sein müssen. 

Kein Sachkundenachweis

Die Koalition konnte sich nicht auf die verpflichtende Einführung eines Sachkundenachweises einigen. Ein Gegenargument war, dass durch die dabei zu berücksichtigende „Alte-Hasen-Regel” ein sehr großer Teil der gewerblichen Verwalter und Makler von der Prüfung befreit gewesen wären. Die Ausnahmeregel hätte vorgesehen, dass Personen, die bereits länger als sechs Jahre gewerblich tätig sind, von der Sachkundeprüfung befreit gewesen wären. Die dafür zu erbringenden Nachweise und die Prüfung durch die Erlaubnisbehörde erschienen zu bürokratisch und zu regulatorisch.

Erfreulich hingegen ist, dass nun auch der  Mietverwalter mit einbezogen wurde und zumindest einer Weiterbildungsverpflichtung unterliegt.

Dass der Sachkundenachweis zum Eintritt in die gewerbsmäßige Hausverwaltertätigkeit gestrichen wurde, wird, bei der Komplexität des Themas, dem  Verbraucherschutz nicht gerecht. „Ihre einzig nennenswerte Voraussetzung wäre eine 20-Stunden-Fortbildung in drei Jahren. Das ist deutlich zu wenig und wird der Tätigkeit und dem Verbraucherschutz auch nicht gerecht”, kommentiert Wolfgang D. Heckeler, DDIV-Präsident in einer ersten Stellungnahme das Verhandlungsergebnis.