Kürzlich legten sowohl empirica als auch bulwiengesa ihre Preisanalysen vor.

Demnach steigt der empirica-Blasenindex weiter an, gegenüber  2. Quartal 2016 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig nach oben. Dennoch existiere derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ (-0,01) und „Baukredite“ (+0,01).

Niedrigzinsen rechtfertigen Minirenditen

Bei den derzeitigen Niedrigzinsen seien die Minirenditen gerechtfertigt. So gesehen sei der Markt im Gleichgewicht. Bei einer nachhaltigen Zinswende rechnet empirica jedoch mit einem kräftigen Absinken der Preise. Ob das passiere, hänge vom Tempo der Zinswende und den Begleitumständen ab. „Externe Schocks“ erhöhten die Wahrscheinlichkeit: Von Abwertung über Wahlen bis Zölle stünden dafür eine Vielzahl an Kandidaten bereit.

Das kurzfristige Rückschlagpotential – also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten – läge in den Top 7-Städten jetzt zwischen 24% und 34%. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise demnach um ein Viertel einbrechen, in Köln oder München um ein Drittel.

Chart: empirica

Keine Blasengefahr hingegen sieht bulwiengesa

Der bulwiengesa-Immobilienindex weist nun zwölf Jahre in Folge ein positives Vorzeichen auf, seit sechs Jahren sogar mit Steigerungen von mehr als 3,5 Prozent pro Jahr. Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und Inflationsrate (Inflationsrate 2016: +0,5 Prozent) bliebe weit geöffnet. Der Wohnungsmarktindex überträfe das Vorjahresergebnis deutlich, vor allem durch die gestiegenen Erwerbspreise. Mit dem Plus von 5,5 Prozent (Vorjahr: 4,8 Prozent) stiege der Teilindex auf den höchsten Wert seit den turbulenten Jahren nach der Wiedervereinigung und setze den bemerkenswerten Trend von ca. 5,0 Prozent pro Jahr seit 2011 fort. Durch den Niedrigzins begünstigt, sei „Betongold“ noch immer ein flächendeckender Trend. Die Betrachtung der Einzelvariablen nach ABCD-Städten verdeutliche  jedoch ein differenziertes Wachstum: So steigen die Kaufpreise von Neubau-Reihenhäusern in A-Städten (8,8 Prozent) deutlich stärker als in D-Städten (5,5 Prozent). Im Bestandsmietmarkt hingegen sei kaum ein Unterschied zwischen den Stadttypen feststellbar. Im Neuvermietungsbereich können C- und D-Städte die höchsten Zuwächse verbuchen und bei Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sind es sogar die D-Städte, die mit 7,9 Prozent die höchste Steigerung aufwiesen. Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten: „Die Zahlen zeigen, was eigentlich auf der Hand liegt: Wohnen hat eine flächendeckende Funktion. Dies sorgt zunächst für Preissteigerungen in allen zwei Städtetypen, wirft aber im Detail Fragen der regionalen Bewertung von Wohnraumbedarfen und der Erschwinglichkeit auf.“

Bulwiengesa ist äußerst zuversichtlich für den Immobilienmarkt

Die Löhne stiegen, die Beschäftigtenentwicklung sei positiv. Gerade Immobilien in Kernstädten profitierten demnach über alle Marktsegmente von Nachfrageüberhang und hohen Auslastungsgraden, die für einen stabilen Cashflow sorgten. Zudem sorge die Niedrigzinspolitik noch immer für eine Verknappung renditeträchtiger Anlageformen, was weiterhin zu einer Entkopplung von Investment- und Mietmärkten führt – die Preise werden steigen. Für in- und ausländische Investoren bleiben Immobilien in Deutschland auch 2017 für bulwiengesa ein Stabilitätsanker.

Zur Orientierung bleibt dann noch die Bundesbank

Vorstand Andreas Dombret warnte schon Anfang des letzten Jahres vor einer Preisblase. Im November hingegen hörten wir aus den Analyseabteilungen, es drohe keine Gefahr. Nur um im Dezember von der Bundesbank-Vizepräsidention Claudia Buch zu erfahren, dass Investoren vorsichtig sein sollten.

Mit diesen Informationen steht man als Immobilieninvestor ganz schön im Regen. Keiner kommt umhin, sich ein eigenes Urteil zu bilden. Lassen Sie sich von niemandem bequatschen. Denken Sie selber nach!

Steigende Zinsen wären ein enormes Risiko für die Immobilienpreise. Wann die Zinsen steigen, weiß derzeit niemand. Fakt ist aber: Sie werden irgendwann wieder steigen und wir befinden uns in einer späten Phase eines Hausse-Zyklus.