Warnsignale

Und die Bundesbank sendete vor wenigen Tagen deutliche Warnsignale aus. Für Dr. Andreas Dombret, Mitglied des Vorstands der Deutschen Bundesbank, steht die Ampel auf Gelb. Er sieht dunkle Wolken am Horizont heraufziehen. Für Banken und Sparkassen könne der deutsche Immobilienmarkt zu einer ernst zu nehmenden Gefahr werden.

Wörtlich sagte Dombret in seiner Rede beim 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte: „Kennen Sie dieses unbehagliche Gefühl: Man hat einen Fehler gemacht, aber nicht irgendeinen; nein, man hätte ihn vermeiden können; weil man ihn so ähnlich schon einmal gemacht hatte. Fehler machen klug, heißt es. Schade nur, dass sie nicht weniger vergesslich machen.

Vergessen wir auch gerade wieder einen Fehler, der uns eigentlich klüger machen sollte? Machen wir gerade wieder den gleichen Fehler wie vor 2008? Verkennen wir, dass sich auf den Immobilienmärkten Risiken zusammenbrauen?“

Auf die sich selbst gestellte Frage, ob wir schon in einer Immobilienblase sind, antwortete Dombret, dass bei einem Blick in die Städte zunehmend die Alarmglocken läuten müssten: In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank wären die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen; in den sieben Großstädten wären es gar mehr als 60 Prozent gewesen. Und besorgniserregend sei dabei, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt hätten.

Indikatoren bei Kreditvolumen und Vergabestandards deuteten auf eine erhöhte Risikobereitschaft der Geldhäuser hin.

Vor allem bei der Immobilienpreis-Entwicklung in den Großstädten komme es zu besorgniserregenden Übertreibungen. Dem Notenbanker zufolge gehen Banken wegen der Minizinsen zunehmend Risiken ein. Außerdem gebe es mehr Wettbewerb um ertragreiche Geschäfte. Es gäbe Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten. All dies veranlasst die Bundesbank, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken.

Verschuldung der Haushalte

Schaut man außerdem auf eine Studie, die die Verschuldung der Haushalte offenlegt, lässt das Ergebnis aufhorchen: Die Verschuldung der Haushalte mit ausstehenden Immobilienkrediten ist sowohl absolut als auch relativ zum Einkommen gestiegen.

Dabei ist der Schuldendienst eines Haushalts im Verhältnis zum Einkommen im Durchschnitt gleich geblieben. Das heißt: obwohl die Immobilienpreise und die Kreditvolumina steigen, steigt der Schuldendienst der betroffenen Haushalte nicht. Daraus könne man folgern, dass die erhöhte Verschuldung durch ein höheres Einkommen, aber vor allem durch das niedrige Zinsniveau getragen werden kann. Und genau das könne eine Quelle für eine Immobilienblase sein.

Nebenwirkungen der Niedrigzinsen

Eine ganze Reihe von Nebenwirkungen der niedrigen Zinsen könne die Risikonahme bei Immobilienengagements anheizen und so zu einer Blase beitragen.

Zunächst könnten Niedrigzinsen die Immobiliennachfrage und damit die Häuserpreise erhöhen. Haushalte wollen vermehrt Wohneigentum kaufen, unter anderem weil andere Anlagen für die Altersvorsorge geringere Renditen abwerfen; auch größere Anleger sehen in Immobilien attraktive Anlageobjekte. Die gestiegenen Preise führen zu einem höheren Wert der Immobilie als Sicherheit; dies wiederum erhöht die mögliche Kreditsumme.

Und durch den höheren Wert der Sicherheiten und das niedrige Zinsniveau werden auch tatsächlich mehr Kredite mit höheren Volumina genommen bzw. vergeben.

Das ist genau das Spielchen, das derzeit bei Banken läuft: Höherer Wert der Immobilie ermöglicht höheren Kredit. Wobei der höhere Wert schlicht eine Einschätzung ist.

Eine weitere besonders schwerwiegende Nebenwirkung sei, dass die lang anhaltenden niedrigen Zinsen die Erträge von Kreditinstituten senken. Je länger dies anhält, desto eher müssen Institute gegensteuern. Das gelte insbesondere in Deutschland, wo es sehr viele zinsabhängige Geschäftsmodelle gibt. Auch deshalb fände zum Teil eine bedenkliche Form der Gegensteuerung statt, die mit dem Schlagwort "search for yield" umschrieben wird: Institute gehen höhere Risiken ein, um sinkende Margen bei risikoarmen Geschäften auszugleichen. Dies geschieht zum Beispiel durch längere Zinsbindungsfristen oder Geschäfte mit riskanteren Adressen.

Die zunehmende Risikobereitschaft führe schließlich dazu, dass die Kreditinstitute in einen erhöhten Wettbewerb um rentierliche Engagements eintreten – ein boomender Immobilienmarkt kann da gerade recht kommen. Und dies kann gefährliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Eine dieser Konsequenzen ist die zunehmende Anhäufung von Zinsänderungsrisiken in den Anlagebüchern der Banken und Sparkassen. Die Zinsbindungsfristen von Immobilienkrediten sind mittlerweile deutlich länger geworden, auch weil die Häuslebauer die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum festschreiben.

Die Sorgen der Bundesbank

Der Bundesbank bereiten die Nebenwirkungen steigender Zinsänderungsrisiken zunehmend Sorgen. Mittlerweile hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken – und das lässt aufhorchen.

Das sind mahnende und ernste Worte der Bundesbank. Jeder Investor sollte genau hinhören. Die Angst vor einer Blase, deren Platzen die Banken und die gesamte Wirtschaft mit in den Abgrund reißen könnte, ist unübersehbar. So deutlich hat sich bisher kein Mitglied der Bundesbank geäußert. Nicht vergessen darf man dabei, dass 88 % aller Immobilienkredite in Deutschland Wohnimmobilienkredite sind (Stand Dezember 2015; siehe https://www.bundesbank.de/Navigation/EN/Statistics). Allerdings haben auch die Preise für Gewerbeimmobilien sowie das Volumen an Gewerbeimmobilienkrediten zugelegt. Eine geplatzte Immobilienblase wäre die MOAB (mother of all bombs) an den Finanzmärkten.

(Quellen: 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte, „Vermögenssicherung…“ von Thomas Trepnau)