Weicht die laut Mietvertrag geschuldete Miete um mehr als 50 % von der ortsüblichen Marktmiete ab, führt dies insoweit zur Unwirksamkeit des Mietvertrags aufgrund Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg hervor.

In dem zugrunde liegenden Fall verklagte ein Jobcenter die Vermieter mehrerer Wohnungen auf Rückzahlung überbezahlter Mieten. Denn nach Ansicht des Jobcenters seien die Mieten deutlich überhöht gewesen.

Das Amtsgericht sieht das ebenso

Das Amtsgericht Hamburg-Altona gab der Klage statt. Den Mietern der Wohnungen habe ein Anspruch auf Rückzahlung zugestanden. Die Mieten haben in einem auffälligen Missverhältnis zum überlassenen Wohnraum gestanden, da die laut Mietvertrag geschuldeten Mieten die angemessenen Mieten um deutlich mehr als 50 % überstiegen haben. Die Rückzahlungsansprüche der Mieter seien auf das Jobcenter übergegangen. Gegen diese Entscheidung legten die Vermieter Berufung ein.

Nicht anders beim Landgericht

Das Landgericht Hamburg bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Vermieter zurück.

Wucher

Übersteige die laut Mietvertrag geschuldete Miete um mehr als 50 % die angemessene Miete, so das Landgericht, liege ein auffälliges Missverhältnis im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB und somit Wucher vor. Als Vergleichsmiete sei die ortsübliche Marktmiete heranzuziehen. Diese richte sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Unerheblich seien die Eigenschaften der Mieter. Da im vorliegenden Fall die tatsächlich gezahlten Mieten um deutlich mehr als 50 % über der ortsüblichen Marktmiete gelegen haben, seien die entsprechenden Mietverträge unwirksam gewesen.

Ein vom Gericht bestellter Gutachter hatte die Wohnfläche entsprechend der II. BerechnungsVO bestimmt, da Vermieter und Mieter im Mietvertrag keine Regelung getroffen hatten.

Danach ergab sich, dass die vereinbarte Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Quadratmeterpreis lag. Da der geschlossene Mietvertrag deshalb rechtswidrig war, waren die Vermieter verpflichtet, den Mietern die überbezahlte Miete zurück zu zahlen (LG Hamburg, Urteil v. 31.05.16, Az. 316 S 81/15).

Anmerkung: Üblicherweise, aber nicht zwingend erforderlich, wird in Wohnungsmietverträgen die Wohnfläche angegeben. Ein Hinweis, auf welcher Basis die Wohnfläche ermittelt wurde, fehlt meistens.

Mieter und Vermieter sind oft der Auffassung, dass zur Ermittlung der Wohnfläche die Wohnflächenverordnung oder die II. Berechnungsverordnung herangezogen werden müsse.

Das ist nicht korrekt. Die WohnflächenVO ist auschließlich für die Ermittlung der Wohnflächen bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnraum zwingend anzuwenden.

Bei frei finanziertem Wohnraum kann der Vermieter, auch im Einvernehmen mit dem Mieter entscheiden, wie er die Fläche ermittelt.

Auch die simple Ermittlung der lichten Flächen und deren Angabe im Mietvertrag ist möglich.

Dann sollte im Mietvertrag darauf hingewiesen werden, nach welcher Maßgabe die Flächen ermittelt wurden.

Fehlt dieser Hinweis, ist im Streitfall davon auszugehen, dass die Gerichte und die von ihnen beauftragten Sachverständigen eine gesetzliche Grundlage, üblicherweise die WohnflächenVO heranziehen.