Die Versteigerung beginnt mit der Vorlesung des Grundbuches und dem veranschlagten Verkehrswert. Das geringste Gebot wird vorgegeben. Das ist der niedrigste Betrag, der geboten werden darf. Dieser wird von den Gläubigern bestimmt.

Anschließend beginnt die Bietezeit. Will man ein Gebot abgeben, meldet man sich beim Rechtspfleger und legt den Ausweis vor. Nach der Aufnahme der Personalien muss die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswertes  hinterlegt werden. Nun kann ein Gebot abgegeben werden. Die meisten Interessenten geben ihr Angebot erst in den letzten Minuten ab.

Wichtig ist, sich ein Limit zu setzen, das auf keinen Fall überschritten werden darf. Gebote können auch nach der Bietezeit abgegeben werden, solange bis ein Meistbietender gefunden ist. Wenn der Rechtspfleger das Meistgebot zum 3. Mal aufgerufen hat, ist die Versteigerung noch nicht beendet. Er wird noch ein letztes Mal fragen, ob jemand mehr bieten möchte. Jetzt erst wird die Versteigerung geschlossen.

Im ersten Versteigerungstermin wird ein Zuschlag bei einem Meistgebot unter 50% des Verkehrswertes nicht erteilt. Zwischen 50% und 70 % kann der Zuschlag von den Gläubigern versagt werden. Beim zweiten Versteigerungstermin gibt es diese Schutzgrenzen von 50% bzw. 70% nicht mehr.

Sofern im ersteigerten Objekt ein Mieter wohnt, ist der neue Eigentümer erst einmal an den Mietvertrag gebunden. Die Miete ist ab dem Versteigerungstermin fällig. Die Mietverhältnisse sind so zu übernehmen, wie sie vorher bestanden. Will man den Mieter nicht übernehmen, gelten die allgemeinen Kündigungsrechte. Diese sind im wesentlichen Mieterschutzrechte.

Zwar steht in § 57 des Zwangsversteigerungsgesetzes, dass der Vermieter mit "gesetzlicher Frist" kündigen kann. Er braucht aber in diesem Fall - wie sonst auch - einen Grund. Nicht irgendeinen Grund, sondern einen gesetzlichen Kündigungsgrund. Zum Beispiel Eigenbedarf. Das Kündigungsrecht des Vermieters ist in den  §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

Manch ein Vermieter war der Meinung, dass die Kündigung kein Problem sei, da er ja Eigenbedarf habe. Sehr oft ist die Sache dann viel komplizierter als sie zunächst aussieht.

Wenn ein ausreichender Kündigungsgrund vorhanden ist, dann sind die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten. Diese sind zunächst drei Monate. Nach fünf und acht Jahren Mietvertragsdauer verlängern sich diese Fristen jedoch auf sechs bzw. neun Monate.

Das bedeutet: wohnt der Mieter zum Zeitpunkt der Versteigerung sechs Jahre in der Wohnung, hat der Vermieter normalerweise eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten. Für den Mieter gibt es diese Staffelung nicht. Der Mieter kann immer, egal wie lange er schon in der Wohnung wohnt, mit einer Frist von drei Monaten – übrigens ohne Angabe von Gründen- kündigen.

Ein ausreichender Kündigungsgrund kann für den Vermieter immer nur ein gesetzlicher Kündigungsgrund sein. Dazu gehört der schon genannte Eigenbedarf, oder die Tatsache, dass das Haus beseitigt (abgerissen) werden soll. Verhält sich der Mieter vertragswidrig, indem er beispielsweise die Miete nicht bezahlt, ergeben sich daraus weitere Kündigungsmöglichkeiten.

Bei der Zwangsversteigerung (nur bei Zwangsversteigerung, nicht bei Teilungsversteigerung!) gilt eine Ausnahme:

Wenn der Vermieter, z.B. wegen Eigenbedarf kündigt, betragen die Fristen nicht mehr 6 oder 9 Monate (je nach Wohndauer), sondern verkürzen sich auf 3 Monate. Diese Kündigung mit verkürzter Frist darf der Vermieter nur einmal, sofort nachdem er das Eigentum erlangt hat für den nächstmöglichen Termin aussprechen. Versäumt er es, gelten wieder die üblichen (ggf. gestaffelten) Kündigungsfristen.

Hat der Ersteigerer den Inhalt des Mietvertrages nicht sofort erfahren, obwohl er sich darum bemüht hat, beginnt die Frist erst ab Kenntnis des Vertrages zu laufen. An der Stelle ist zu dringend anzuraten, sich über alle diese Dinge bereits vor dem Versteigerungstermin zu informieren. Alles andere bringt später Ärger, kostet Geld, Zeit und Nerven.

Die Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag im Monat, in dem der Zuschlag erfolgt, zugehen.

Beispiel:

Der Ersteigerer erhält den Zuschlag am 08. Februar. Spätestens bis zum dritten Werktag im März muss dem Mieter die korrekte Kündigung vorliegen. Wird diese Frist versäumt und der Mieter wohnt schon länger als fünf Jahre in der Wohnung, gilt die gesetzliche Staffelung der Kündigungsfristen. Im Falle des Vorliegens eines Zeitmietvertrages gilt der dort vereinbarte Mietvertragsablauf.

Wird das Objekt vom vorherigen Eigentümer bewohnt, ist eine angemessene Frist zur Räumung zu setzen. Räumt er nicht freiwillig, hat der Ersteigerer die Möglichkeit, den Zuschlagbeschluss dem Versteigerungsgericht zurückzugeben, damit es eine vollstreckbare Ausfertigung zum Zwecke der Zwangsräumung erteilt.

Eine Räumungsklage ist nicht erforderlich. Mit dem sogenannten Räumungstitel ist der Gerichtsvollzieher zwecks Zwangsräumung zu beauftragen. Die Kosten hierfür (Transport und Möbeleinlagerung) sind vom Ersteigerer vorzuschießen.

Hier geht es zum ersten Teil, in dem grundsätzliche Informationen zum Immobilienerwerb im Zwangsvollstreckungsverfahren zu finden sind.