Der Preisspiegel des  Immobilienverbandes Deutschland (IVD), den ich am 21.10. hier vorstellte, zeigt weiterhin deutliche Preissteigerungen bei Wohnimmobilien.

Jenen Beitrag beendete ich mit dem Satz: „Für Kapitalanleger dürfte es mit dieser Preisentwicklung nochmal deutlich schwieriger geworden sein, da die Mietpreise nicht im selben Verhältnis mitziehen.“

Nun möchte ich das nicht als leere Behauptung im Raum stehen lassen. Deshalb kommt der Wohnmarktbericht 2016 der NAI Apollo wie gerufen, denn er verdeutlicht genau diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung.

Angeheizte Nachfrage

Demnach hätten niedrige Zinsen, Inflationsangst und die Sicherheit einer Immobilie als Kapitalanlage im Zuge der Banken- und Eurokrise die Nachfrage von Investoren und Eigennutzern nach Wohnimmobilien nochmals angeheizt und insbesondere die Kaufpreise immens steigen lassen.

Vor allem die prosperierenden Metropolregionen mit Bevölkerungs- und Haushaltszuwächsen, verbunden mit einem Wohnraummangel, weisen seit Jahren hohe, jährlich steigende Mieten und Kaufpreise auf.

Jedoch habe sich das Mietwachstum zuletzt verringert.

Preisrückgänge in einfachen Lagen

Hingegen herrsche im ländlichen Raum sowie in strukturschwachen Mittelstädten oft ein Wohnraumüberangebot, das ein Absinken der Miet- und Kaufpreise auf dem Wohnungsmarkt zur Folge habe.

In Städten und Regionen mit einem Überangebot an Wohnraum fände eine Bevorzugung und positive Wertentwicklung sehr guter Lagen sowie Neubau- und sanierter Altbaubestände statt.

Dagegen erfahren einfache Lagen einen Miet- und Kaufpreisrückgang.

In Städten und Regionen mit Wohnraummangel gebe es oft nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten für Wohnungssuchende.

Qualitativ einfach ausgestattete Wohnungen sowie Wohnungen in einfachen Lagen dienten oft als Alternative zur teuren Wunschwohnung. Bis auf kurzzeitige Schwankungen bewegten sich die Miet- und Kaufpreise in diesen Städten konstant nach oben.

Bei den elf untersuchten Städten in diesem Bericht lag das durchschnittliche Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr bei 2,6 % (H1 2016). Dabei erhöhte sich das Wachstum außerhalb der Top-Lagen stärker als in den Zentren der jeweiligen Städte.

Die Kaufpreise entwickelten sich demgegenüber mit durchschnittlich 6,5 % erneut stark positiv.

In letzter Zeit  häuften  sich die  Schlagzeilen über Risiken und Chancen für den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Da gehe es zum einen um ausufernde Wohnungsmieten und Versuche diese mittels Mietpreisbremse beherrschbar zu machen. Zum anderen drehten sich weiterhin konstant Diskussionen um überhitzte Wohnimmobilienmärkte und die Angst vor einer Immobilienblase.

Die Diskussion um eine Immobilienblase in Deutschland reiße nicht ab. Besonders in den letzten eineinhalb Jahren stiegen die Kaufpreise stärker als die Mieten. Der starke Anstieg der Kaufpreise und deren Abkopplung von der Mietentwicklung gäben Anlass zur Vorsicht.

BIZ sieht Blasenanzeichen

So haben Analysten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) errechnet, dass die Immobilienpreise zuletzt um über 10 % über dem langfristigen Durchschnitt gestiegen seien. Dies ist für die BIZ ein eindeutiges Blasenanzeichen.

Auch die Abkopplung des Kaufpreisanstiegs für Wohneigentum vom allgemeinen Preisniveau sowie der Einkommensentwicklung der Privathaushalte ist als negatives Zeichen zu werten.

Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ist dabei ein zusätzlicher Antrieb, die mit ihren Niedrigzinsen eine Flucht in das Betongold ankurbelt.

Aktuell steht der Leitzins (Hauptrefinanzierungsgeschäft) der EZB seit März 2016 bei 0,0 % und soll auch in nächster Zeit beibehalten werden.

Die Marktexperten der Commerzbank schätzen ein weiteres Abfallen der Hypothekenzinsen als kritisch ein, da hierdurch die Gefahr von Korrekturen bei weiterem Preisanstieg auf dem

Immobilienmarkt steigt.

Auch das Marktforschungsinstitut Empirica hat einen weiteren Anstieg seines Blasenindex veröffentlicht. Die Werte übersteigen zwar nicht das Grenzniveau von 2004, geben aber Grund zur Wachsamkeit.

Mögliche Wirkung des BREXIT

Für verschiedene Großstädte, aber auch Mittelstädte und über hundert Landkreise diagnostiziert das Forschungsinstitut eine Blasengefahr, die durch den Brexit und eine eventuelle Verlagerung von Firmensitzen und Mitarbeitern nach Deutschland weiter angetrieben werden könnte.

Das Angebot rennt der Nachfrage an Wohnraum in den deutschen Boom-Regionen hinterher.

In Deutschland gäbe es allerdings bisher keine unverhältnismäßig hohe Vergabe von Finanzierungskrediten. Das vergebene Kreditvolumen ist laut Deutscher Bundesbank und Deutscher Zentral-Genossenschaftsbank (DZ-Bank) zwar angestiegen, aber eine Lockerung bei den Vergabevoraussetzungen insbesondere bei der Bonitätsprüfung der Kreditnehmer sei nicht bekannt. 100 %-Finanzierungen seien die Seltenheit.

Blasengegenargument

Eher das Gegenteil sei der Fall. Hohe Eigenkapitalquoten würden angestrebt. Zudem stehe ein schneller Schuldenabbau bei vielen Käufern im Vordergrund. Das Risiko für ausfallende Kredite minimiere sich damit.

Wichtigstes Blasengegenargument ist, dass das Verhältnis der Immobilienpreise zum Pro-Kopf-Einkommen in Deutschland im internationalen Vergleich weiterhin unterdurchschnittlich ist. Einige Marktteilnehmer sähen daher sogar noch Preissteigerungspotenzial.

So hat auch die Berlin-Hyp in ihrem Trendbarometer (150 befragte Experten) veröffentlicht, dass der Anteil der befragten Experten, die eine Immobilienblase in Deutschland sehen, von 51 % Ende 2015 auf 42 % im ersten Halbjahr 2016 zurückgegangen ist. Von einer Blase kann daher aktuell nicht ausgegangen werden, obwohl sich die Anzeichen mehren.

Daher ist Wachsamkeit bei der Beobachtung der Marktentwicklungen geboten. Solche Expertenmeinungen haben sich in der Vergangenheit schon häufig als Kontraindikator erwiesen.

Risiken wachsen

Wenn allerdings die deutsche Wirtschaftskraft nachlässt und als Folge die Arbeitslosigkeit steigt, dann geraten die Preise unter Druck. Die dann drohenden Folgen (u.a. Abflachen des Baubooms) würden zu einer gesamtwirtschaftlichen Abwärtsbewegung führen, die sich auf die komplette konjunkturelle Entwicklung Deutschlands ausdehnen könnte.

Die Bundesregierung scheint die Gefahr einer Preisblase auf dem Immobilienmarkt ernst zu nehmen und rüstet sich mit einem Gesetzentwurf gegen eine Marktüberhitzung.

Abschließend gilt: Über Immobilien zur Eigennutzung kann man noch nachdenken. Der Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage zur Vermietung ist derzeit, mit wenigen Ausnahmen, nicht mehr anzuraten. Nur noch in Einzelfällen, wenn die erforderlichen Voraussetzungen durch die Immobile erfüllt sind, kann noch eine Investition erwogen werden.

(Quellen: NAIapollo group, Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)