Vor einem Jahr ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten.

Ich berichtete damals ausführlich.

Eigenheimkäufer sollten dadurch bei der Kreditentscheidung besser vor sich selbst geschützt werden. Außerdem sollte einer Immobilienblase vorgebeugt werden, da die längst überfälligen Zinserhöhungen für Deutschland von der EZB nicht durchgeführt wurden und nicht durchgeführt werden konnten, da die EZB ihre Geldpolitik auf den gesamten Euro-Währungsraum ausrichten muss.

Das Gesetz  sorgte für starke Verunsicherung, weil die Ausführungen sehr vage blieben und viel Raum für Interpretationen ließen. Neu war vor allem, dass nun das Alter der Darlehensnehmer an Einfluss gewann, während der Wert der Immobilie nicht länger in die Kalkulation einfließen sollte. Kreditinstitute fanden sich infolgedessen in einem Spannungsfeld zwischen Risikoabsicherung und Kundenansprüchen wieder. Einige Banken reagierten mit besonders restriktiven Vergabeverfahren. Die Konsequenz: Die Zahl der abgeschlossenen Immobilienkredite sank bei diesen Instituten. Schnell spekulierten Medien und Verbraucher, dass im Zuge der Wohnimmobilienkreditrichtlinie besonders zwei Altersgruppen benachteiligt würden: unter 30-Jährige und über 50-Jährige Darlehensnehmer.

Auswirkungen der Richtlinie

Auswertungen der größten deutschen Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, EUROPACE, zeigen elf Monate nach Einführung Veränderungen für Immobilieninteressenten ab 40 Jahren: Im Vergleich zu den elf Monaten vor Inkrafttreten der Richtlinie sanken die Abschlüsse in der Altersgruppe von 40 bis 50 Jahren um knapp sechs Prozentpunkte, bei den 50- bis 60-Jährigen um etwas weniger als vier Prozentpunkte. Bei Kreditnehmern, die zwischen 60 und 70 Jahre alt sind, gingen die Abschlüsse sogar um fast 13 Prozentpunkte zurück. Demgegenüber lässt sich ein vermuteter Rückgang bei jungen Kreditnehmern (zwischen 18 und 30 Jahren) nicht bestätigen, hier stieg die Zahl der Vertragsabschlüsse um mehr als sechs Prozentpunkte.

Vergangene Woche besprach der Bundestag Anpassungen, die zu Rechtssicherheit führen sollen

Die kritischen Stimmen fanden Gehör und noch im Dezember 2016 wurde eine Gesetzesinitiative auf den Weg gebracht, die die Richtlinie lockern und zugleich klarere Regeln bringen soll. Derzeit sind verschiedene Instrumente, die mehr Rechtssicherheit bringen sollen, im Gespräch. So etwa der Einbezug der „Erwerbsbiographie“, also bei Älteren das angehäufte Vermögen oder bei Jüngeren das zu erwartende Einkommen. 

Darüber hinaus sieht dieser Entwurf der Bundesregierung vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (kurz BaFin) bei Bedarf die Vergabe von Immobiliendarlehen regulieren kann. Damit soll einer Immobilienblase, also einer systematischen und langfristigen Diskrepanz zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Objektwert von Immobilien, entgegengewirkt werden. Am 6. März 2017 gab gerade dieses Thema im Bundestag Grund zur Diskussion. Die große Mehrheit der Beteiligten des Sachverständigenausschusses stellte fest, dass in Deutschland keine Gefahr einer Überhitzung der Immobilienmärkte bestehe. Das sieht auch Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein & Co. AG, Finanzvertrieb,  so: „Wir konnten in den vergangenen Jahren vor allem in begehrten Lagen von Großstädten große Preissteigerungen sehen. Doch hier gibt es mittlerweile kaum mehr Spielraum. Die Nachfrage nach Immobilien wird zwar tendenziell weiter zunehmen, doch Interessenten reagieren darauf, indem sie auf günstigere Lagen ausweichen. Eventuell erleben wir infolgedessen hier weitere Preiserhöhungen. Von amerikanischen oder spanischen Verhältnissen sind wir jedoch weit entfernt. Der Grund dafür: Die Finanzierungen hierzulande basieren auf soliden Kalkulationen. Daten von Dr. Klein zeigen beispielsweise, dass unsere Kunden die derzeit günstigen Konditionen nutzen, um hoch zu tilgen. Seit mehr als eineinhalb Jahren liegt die durchschnittliche Tilgung bei rund drei Prozent.“

So klar, wie Dr. Klein das sieht, ist das aus meiner Sicht und auch aus der Sicht von "empirica" und der Bundesbank leider nicht. Die Gefahr einer Immobilienblase ist realistisch.

Dennoch ist es grundsätzlich erfreulich, dass die Richtlinie überarbeitet wird, da sie auch bei Anschlussfinanzierungen zu gravierenden Problemen der Darlehensnehmer führen kann.