Die Freude über das Auslaufen der subprime Krise wird derzeit verdrängt von den unschönen Entwicklungen im so genannten prime Segment und bei den Gewerbeimmobilien. Mit der Bezeichung ‚prime mortgages’ waren ursprünglich Kredite von guter Qualität gemeint, im Zuge der Lockerung der allgemeinen Kreditvergabestandards erhielten aber auch viele unselige Strukturen dieses Gütesiegel. Zu nennen sind hier vor allem die ‚option-ARM’ loans (ARM für adjustable rate mortgage, also variabel verzinste Hypothek) oder ‚negative amortization loans’. Erstere geben dem Kreditnehmer die Wahl, ob er zu Beginn der Laufzeit eines variabel verzinsten Kredites einen Mindestzins zahlen möchte oder mehr.

Die Wahl zwischen viel und wenig zahlen fiel den meisten nicht sonderlich schwer. Noch abstruser sind die Kredite mit „negativer Amortisation“. Die Kreditnehmer dieser Kategorie zahlten zunächst einmal gar keine Zinsen, so dass der Kredit anschwoll wie jetzt der Hals der Gläubigerbanken. Die virtuellen Zahlungen der Schuldner, sprich die Zinsen, die bei einem normalen Kredit angefallen wären, konnte die jeweils vergebende Bank als ertragswirksam ausweisen (zukünftiger Ertrag), was allerhand ist, hat die Zahlung ja gar nicht stattgefunden. Wie gesagt, wir befinden uns hier im prime Segment, der Kategorie der besten Kredite.

Nun kann niemand behaupten, der Markt, so er denn darf, würde dies nicht erkennen. Oft wurde kritisiert, es wären „Marktanomalien“ oder „temporäre Inefffizienzen“ die dafür sorgten, dass prime Kredite unter Druck gerieten. Von hohen Volatilitäten abgesehen, die unbestreitbar sind, und dafür sorgten dass auch gute Papiere litten, liegt der Hauptgrund für die anhaltenden Verluste auch im höheren Segment in der schlechten Qualität der zu Grunde liegenden Kredite. Da hilft auch kein Wehklagen. Wenn man Brackwasser in die Mineralwasserflasche eines ausgewählten Herstellers füllt, wird das Wasser leider nicht besser.

Im subprime Segment tummelten sich bekanntermaßen oft fast mittellose Kreditnehmer – erinnert sei hier an den Erdbeerflücker J. Ramirez – die sich teils hohe sechsstellige Kredite sichern konnten, für die sie keinerlei Sicherheit hinterlegen mussten (sie hatten auch keine). Vollkommen rational entschieden sich viele dieser Menschen, dass es billiger ist, einen Kredit ohne Zins und Tilgung in Anspruch zu nehmen und auf diesem Wege so lange gratis zu wohnen, bis es zur Zwangsvollstreckung kommt, als in einer Mietbehausung zu leben.

Im prime Bereich ist die Lage etwas anders, bewegen sich hier doch in der Regel auch Personen, die die Mittel haben, Kredite zu bedienen, wenn die Zahl der solventen Schuldner auch deutlich abnimmt. Je nach Art und Höhe des Kredites fehlt aber selbst bei vorhandenem Geld oft schlicht der Anreiz, einen Kredit abzubezahlen, der sich etwa auf $300.000 beläuft, während der Hauspreis mittlerweile bei $150.000 liegt. Das ist gar nicht so selten, gab es ja oftmals auch Finanzierungen von mehr als 100% des Kauffpreises, damit noch Geld für den Einkauf blieb. Da oft nur das Haus die Sicherheit darstellt, ist es ökonomisch sinnvoller, den alten Kredit nicht zu bedienen und einen neuen, niedrigeren Kredit aufzunehmen und ein vergleichbares Haus für den genannten Preis zu erwerben. Das Problem liegt dann bei der Bank. Der faule Kredit muss abgeschrieben und das Haus zwangsversteigert werden. Aber an wen? Und vor allem, zu welchem Preis?

Da, wie beschrieben, im prime Segment nicht unbedingt die Produkte besser sind, aber oft die finanziellen Fähigkeiten der Kreditnehmer, kommen die Kreditausfälle hier im Vergleich zum schlechteren subprime Segment mit einer Zeitverzögerung an. Seit einiger Zeit nun holen die besser eingestuften Kredite massiv auf. So stammen mittlerweile 30% aller Zwangsvollstreckungen aus dem oberen Drittel der Hauspreistabelle. Zum Vergleich: Vor drei Jahren lag deren Anteil noch bei 16%. Das untere Drittel ist für 35% der Versteigerungen verantwortlich, im Jahre 2006 waren es noch 55%. Ein Teil der Entwicklung ist sicherlich dem Basiseffekt geschuldet, im subprime Bereich ist nach den katastrophalen Jahren von 2006 bis heute einfach nicht mehr viel zum Ausfallen dar. Trotzdem steigt die Zahl der Zwangsvollstreckungen auch hier weiter an.

Bezogen auf die Segmente stellt sich die Situation wie folgt dar. In 58% der Fälle sind Kredite aus dem prime Bereich für eine Zwangsvollstreckung verantwortlich, im Vorjahr lag der Wert bei 44%. Aktuell kann von einem weiteren scharfen Anstieg der Ausfallraten ausgegangen werden. An dieser Entwicklung werden vor alle die ARM loans ihren Anteil haben. 46% dieser Kredite sind bereits heute 30 Tage in Verzug aber noch nicht ausgefallen Diese Zahl ist beeindruckend, denn erst 12% dieser Kredite haben ihre Zinsanpassung hinter sich, die oft einen Anstieg der monatlichen Raten um mehr als das Doppelte zur Folge hat und so die Schuldner erst so richtig in die Klemme bringt.

Die oben stehende Grafik zeigt zudem ein weiteres Grundproblem der Kreditwirtschaft in den USA. Die Ausfallraten aller Kategorien steigen im Gleichschritt an. Das ist nicht zwangsläufig der Fall und war beispielsweise in den 70er und 80er Jahren, die auch nicht gerade zu den amerikanischen Glanzzeiten gehörten, anders. Die guten Segmemte waren in früheren Zeiten viel stabiler, was zum großen Teil auf die lächerlich niedrigen Standards bei der Kreditvergabe in den vergangenen Jahren zurückzuführen ist. Die in Dekaden aufgebaute Kreditabhängigkeit der US Bürger kommt dann als Sahnehäubchen auf die Problemtorte.

Die Annahme, es handle sich bei der Problematik der privaten Hauskredite allein um mangelnden Willen zur Zahlung der monatlichen Raten, geht fehl. Die Vermögensschrumpfung der privaten Haushalte, die anhaltenden Arbeitsplatzverluste und die Kultur des kreditfinanzierten Konsums (Sparen ist schlecht…) führen nicht nur bei den Hauspreisen zu deutlichen Einbrüchen, sondern ebenfalls beim Konsum. Auch bei den Unternehmen, die derzeit allein durch Entlassungen und nicht mehr getätigte Investitionen „Kostensenkungsgewinne“ ausweisen können (siehe Alcoa) zeigt sich der generelle Bruch im altbekannten Systemverhalten. Wer bei Mitarbeitern und Investitionen so drastisch spart, kann sich natürlich das zukünftige Gejammer über mangelnden Konsum und wegbrechende Nachfrage ebenfalls sparen. „Autos kaufen keine Autos“ hat mal jemand sehr treffend gesagt.

In Folge der genannten Schwierigkeiten folgt seit einigen Monaten, wiederum mit einer zeitlichen Verzögerung, der gewerbliche Immobilienmarkt auf den Pfad der sinkenden Preise und steigenden Kreditausfälle. Die unten stehende Grafik zeigt das Dilemma anhand der Verzugsraten der verschiedenen Klassen von Gewerbebauten.