Große Veränderungen im Leben bedeuten große Auswirkungen auf die Finanz- und Versicherungssituation. Hierfür ist es sinnvoll, systematisch vorzugehen. In diesem Beitrag geht es um die Beratungsaspekte beim Thema Immobilienerwerb.

Einnahmen und Ausgaben

Wer seinen Traum vom Haus mit Krediten erfüllt, geht große Zahlungsverpflichtungen ein. Diese haben massiven Einfluss auf die Ausgaben des Haushalts. Die Summe aus Tilgung und Zinsen („Annuität“) sollte maximal 30% des Einkommens des Haushalts ausmachen. Damit ist auch in schlechteren Zeiten genügend Puffer vorhanden. Bei der Planung der Einnahmen und Ausgaben kann die Kaltmiete abgezogen werden. Hierzu können Mietspiegel oder Vergleichszahlen zurate gezogen werden. Die Betriebskosten fallen auch im eigenen Haus an. Des Weiteren sollte von Anfang an eine Rücklage für Sanierungen und Renovierungen eingeplant werden. Als Orientierung dient § 28.2 der zweiten Baurechnungsverordnung:

Haftungsrisiken

Eigentümer haften unbegrenzt für Gefahren, die vom Grundstück oder Gebäude ausgehen. In bestimmten Fällen vermutet der Gesetzgeber sogar ein Verschulden (§§ 836 ff BGB) und der Eigentümer muss nachweisen, dass er die erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Wer eine Öltank oder, eine Fotovoltaikanlage besitzt, ist speziellen Haftungsrisiken ausgesetzt. Zur Absicherung sollten eine Privathaftpflicht mit entsprechenden Klauseln, eine Bauherren- und nachher eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen werden.

Invalidität

Wer seinen Traum vom Haus mit Krediten erfüllt, geht große Zahlungsverpflichtungen ein. Verringert sich vorübergehend oder dauerhaft das Einkommen aufgrund Krankheit oder Unfall, steht die Finanzierung auf der Kippe. Auch wenn die Partner eine klare Rollenverteilung haben, sollten beide über eine entsprechende Arbeitskraftabsicherung verfügen. Wenn nämlich der Partner, der für den Haushalt und die Kinder zuständig ist, ausfällt, sind zwei Szenarien denkbar: Entweder steigen die monatlichen Kosten, da Hilfe im Haushalt bzw. bei der Kinderbetreuung notwendig wird oder die Einnahmen sinken, da der andere Partner Aufgaben übernehmen muss.

Todesfall

Im Todesfall sollte ausreichend Kapital vorhanden sein, um Restschuld zu bezahlen. Sinnvoll ist eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme entsprechend der Restschuld für beide Partner.

Besitz

Das eigene Haus ist für die meisten das größte Vermögen. Schäden am oder im Haus erreichen schnell finanziell bedrohliche Ausmaße. Sturmschäden am Dach oder der Solaranlage, ein Brand oder ein überfluteter Keller erreichen mit ihren Beseitigungs- und Folgekosten schnell mehrere Zehntausend Euro. Die meisten Banken verlangen für eine Kreditzusage in der Regel eine Rohbau- und Wohngebäudeversicherung. Der Hausrat eines Hauses ist meistens hochwertiger, daher sollte der Bedarf einer entsprechenden Absicherung ebenfalls geprüft werden.

Ruhestand

Wer länger lebt, muss seinen Lebensabend auch länger finanzieren. Die Immobilie stellt Vermögen dar, das bei der Planung der Altersvorsorge berücksichtigt werden kann. In der Regel verringert sich der finanzielle Bedarf im Alter durch die eingesparte Miete. Allerdings müssen, wie oben gezeigt, die Betriebskosten bezahlt und Rücklagen für künftige Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen gebildet werden. Wer seine Immobilie nur für sich nutzt, kann sein Versorgungsziel mit einer fiktiven Mietersparnis (Vergleichsmiete abzüglich Instandhaltung) reduzieren. Voraussetzung ist, dass die Immobilie bis zum Ruhestand abbezahlt ist. Solange die Immobilienfinanzierung läuft, sollten keine Altersvorsorgeverträge abgeschlossen werden, da diese nach Kosten und Steuern meist eine geringere Rendite aufweisen, als die Kreditzinsen. Ist die Immobilie bis zum 50. Lebensjahr abbezahlt, bleibt ausreichend Zeit für die Altersvorsorge.

Pflege

Wer pflegebedürftig wird, muss alle Vermögenswerte nutzen, um die Pflegemaßnahmen zu bezahlen. Unter Umständen muss auch das Haus zur Finanzierung der Pflegemaßnahmen verwertet werden. Andererseits kann das Haus bei Bedarf alters- und behindertengerecht umgebaut werden. Der Kauf eines Hauses sollte daher Anlass sein, die Absicherung im Pflegefall zu überprüfen.

Sonstige Risiken

Wer eine Immobilie besitzt, muss rechtliche Auseinandersetzungen einkalkulieren, z.B. Nachbarschaftsstreitigkeiten oder Streitigkeiten mit Mietern. Versicherer bieten für den Eigentümer verschiedene Dienstleistungen rund um das Haus an („Assistanceleistungen“). Sofern ein Bauherr Baumaßnahmen in eigener Regie durchführt, kann er zusätzliche Vorsorge für den Fall treffen, dass Helfer einen Unfall erleiden.

Vermögen – Verbindlichkeiten

Aufgrund unvorhergesehener Kosten, wie Renovierungen oder Schönheitsreparaturen sollten sechs, statt der üblicherweise empfohlen drei Monatsausgaben als Notgroschen auf einem Tagesgeldkonto zur Verfügung stehen. Daneben ist von Anfang an eine Rücklage für Renovierung und Sanierung zu bilden:

Wer eine Immobilie mittels Kredit finanziert, sollte vorher alle Verbindlichkeiten wie Dispo- oder Ratenkredite tilgen. Das verbessert die Kreditwürdigkeit und schafft mehr Spielräume. Besteht Vermögen z.B. Sparbücher oder Versicherungen, sollte geprüft werden, ob dies als Eigenkapital genutzt werden kann. Sinnvoll ist dies dann, wenn die Zinsen nach Kosten und Steuern unter dem Kreditzins liegen. Je höher das Eigenkapital, desto besser sind die Kreditkonditionen und desto kürzer ist die Laufzeit. Im besten Fall spart man also doppelt: bei der Zinshöhe und der Laufzeit.

Fazit

Eine Immobilie ist in den meisten Fällen das größte Vorhaben im Leben. Aus diesem Grund ist eine eingehende Finanzplanung dringend notwendig. Dabei sollten die Finanzierung und Versicherungen geklärt sein, bevor es an die eigentliche Planung des Hauses geht. Damit vermeidet man unliebsame Überraschungen und kann seinen Traum vom eigenen Haus entspannt realisieren.

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