Justizministerin Barley hat neue Ideen. Sie will die Nebenkosten für Immobilienkäufer senken. Ein ehrenhafter Gedanke. Ganz schnell liegt einem dazu die Frage auf der Zunge: „Wann werden die Grunderwerbsteuern gesenkt?“
Diese machen, je nach Bundesland einen erheblichen Brocken der Anschaffungsnebenkosten aus.
Hier ein Überblick:
Baden-Württemberg: 5 %,
Bayern: 3,5 %,
Berlin 6 %,
Brandenburg: 6,5 %,
Bremen: 5 %,
Hamburg: 4,5 %,
Hessen: 6,0 %,
Mecklenburg-Vorpommern: 5,0 %,
Niedersachsen: 5,0 %,
Nordrhein-Westfalen: 6,5 %,
Rheinland-Pfalz: 5,0 %,
Saarland: 6,5 %,
Sachsen: 3,5 %,
Sachsen- Anhalt: 5,0 %,
Schleswig-Holstein: 6,5 %,
Thüringen: 6,5 %.
Die Justizministerin stellt sich diese Frage jedoch nicht. Dabei könnte hier ganz schnell eine erhebliche Entlastung der Käufer erfolgen. Die Käufer tragen die Grunderwerbsteuer alleine und sie macht schnell mehr als die Hälfte der Nebenkosten aus.
Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache
Seit dem 1. September 2006 legen die Bundesländer den Steuersatz fest. Es müssten also auch die Länder eine Absenkung der Kaufnebenkosten über den Weg der Grunderwerbsteuer wollen.
Allerdings ist diese Steuer gerade im irren Immobilienpreiskarussell eine wichtige Einnahmequelle für die Länder geworden. Das Aufkommen hat sich seit dem Tiefstand 2009 auf rund 13 Milliarden Euro im Jahr 2017 fast verdreifacht.
Es bleibt die Maklerprovision
Das dürfte einer der Gründe dafür sein, warum sich Barley lieber Gedanken über die Maklerprovision macht. Damit sollen die Käufer entlastet werden. Die Idee ist, wie bei der Wohnungsvermittlung ein Bestellerprinzip auch für die Vermittlung von Kaufobjekten einzuführen.
Um den Sachverhalt einordnen zu können, zitiere ich nachfolgend teilweise aus meinem Buch und dem Videoseminar, in welchem ich die Zusammenhänge genau dargelegt habe.
Aktueller Hintergrund zur Maklerprovision
Ein Makler hat nur dann seinen Anspruch auf Honorar, also auf die auf Provision, wenn er einem Kunden die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages (Kaufvertrag) nachweist und dem Kunden die Vertragsabschlussmöglichkeit bis dahin unbekannt war oder wenn er einen Vertrag vermittelt. Infolge dieser Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss ein Kaufvertrag zustande kommen.
Solange ein Makler einem Kaufinteressenten nur Objekte zeigt, entsteht kein Provisionsanspruch. Erst wenn es tatsächlich zum Abschluss kommt und ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben wird, kann der Makler Provision oder Courtage berechnen.
Die Provision des Maklers ist grundsätzlich frei vereinbar. Es werden zwischen 3 und 6 % zuzüglich Umsatzsteuer verlangt. Eine Gebührenordnung gibt es für Immobilienmakler nicht.
Demnach besteht keine Begrenzung bei der Höhe der Provision. Weder nach oben – noch nach unten.
Eine Ausnahme gibt es bei Mietwohnungen: Hier gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz. Es legt die maximale Höhe der Provision fest, die der Immobilienmakler vom Mieter verlangen darf. Dort ist geregelt, dass der Makler bei der Vermietung einer Wohnung nicht mehr als zwei Monatsmieten Provision verlangen darf.
Da die Höhe der Provision für Kaufobjekte und gewerbliche Mietflächen nicht im Gesetz geregelt ist, gelten die allgemeinen Regelungen. Das bedeutet, dass die Provision zwischen dem Makler und seinem Kunden frei vereinbart werden kann. Aber es gibt Grenzen. Eine Provision könnte auch sittenwidrig sein.
Wann die Provision sittenwidrig ist, ist nicht genau vorgeschrieben. 4, 6 oder 8 Prozent Maklerprovision vom Kaufpreis einer Immobilie werden von der Rechtsprechung nicht als sittenwidrig angesehen. Innerhalb dieser Spanne ist es unproblematisch.
Es ist regional unterschiedlich, ob nur der Käufer die Maklerprovision bezahlt oder ob die Provision auf Käufer und Verkäufer verteilt wird.
Die zwei Auftraggeber des Immobilienmaklers
Der Makler hat zwei Auftraggeber: Den Verkäufer und den Kaufinteressenten. Er kann mit beiden Auftraggebern jeweils eine Vereinbarung über seine Vergütung treffen. Der Verkäufer beauftragt den Makler einen Käufer für seine Immobilie zu vermitteln, oder einem Käufer die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über die Immobilie nachzuweisen.
Kommt es infolge der Maklertätigkeit zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages hat der Makler Anspruch auf die vereinbarte Courtage. Käufer und Verkäufer müssen ihn dann, so wie sie es mit ihm vereinbart haben, bezahlen.
Aufwandsentschädigung
Anspruch auf Aufwandsentschädigung ohne dass ein Kaufvertragsabschluss zustande kommt, hat der Makler nur dann, wenn der Kunde ihm das ausdrücklich zugesagt hat.
Unterschiedliche Maklervertragstypen
Es gibt verschiedene Vertragsarten, die der Makler mit dem Verkäufer schließen kann.
Eine allgemein gehaltene Vereinbarung, die es dem Verkäufer, dem Auftraggeber ermöglicht, weitere Makler mit der Vermittlung desselben Objektes zu beauftragen. Der Auftraggeber kann auch selbst verkaufen.
Davon unterscheidet sich der Makleralleinauftrag. Hier verpflichtet sich der Auftraggeber des Maklers keinen anderen Makler einzuschalten.
Beim sogenannten qualifizierten Makleralleinauftrag, verpflichtet sich der Auftraggeber keine anderen Makler zu beauftragen und selbst nicht tätig zu werden.
Verlust des Provisionsanspruches
Ein Makler hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Courtage, wenn er selbst der Vertragspartner, zum Beispiel der Verkäufer, also Eigentümer der Immobilie ist.
Er hat auch keinen Anspruch auf Courtage, wenn er mit dem Verkäufer verflochten ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er gleichzeitig Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums in Eigentumswohnungsanlagen ist und als Verwalter zu einem notariellen Kaufvertrag über Wohnungen beim Notar seine Zustimmung zum Verkauf geben muss.
Die Zustimmung ist nur erforderlich, wenn es in der Teilungserklärung der Eigentumswohnungsanlage geregelt ist.
Der Makler könnte auch Gesellschafter einer GmbH sein, die Immobilien verkauft. Das ist eine Verflechtung und führt zum Verlust des Provisionsanspruchs des Maklers.
Wurde dem Makler jedoch ausdrücklich eine Provision versprochen, obwohl der Maklerkunde über die Verflechtungssituation informiert war, muss diese im Erfolgsfalle, bei Abschluss eines Kaufvertrages trotzdem bezahlt werden.
Fortsetzung folgt. Dort beschreibe ich das bei der Vermittlung von Wohnraum bereits geltende Bestellerprinzip und erkläre, warum es auch „unechtes Bestellerprinzip“ genannt wird.
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Kommentare
Demnach beträgt die durchschnittliche Maklerprovision etwa 2,9%. Nur etwa 1/3 der Verkaufsobjekte werden durch Makler vermittelt - etwa 50% der Objekte landen gar nicht beim Makler und von der anderen Hälfte ist der Neubauteil in Abzug zu bringen, bei dem meist der Bauträger die Bezahlung des Maklers übernimmt. Was am Ende aber trotzdem vom Käufer geleistet wird - es sei noch erwähnt, dass die Käufer auf diesen Kostenteil natürlich auch Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Im Übrigen wird das auch mit den Preisaufschlägen auf die Immobilienpreise passieren, die in gefragten Lagen mit großer Sicherheit kommen werden - oder warum soll ich als Eigentümer einen Makler aus meinem Erlös zahlen, wenn doch der Käufer auch einen höheren Preis dafür akzeptiert?! Auf den dann auch Grunderwerbsteuer gezahlt wird. Mit solch lästigen Details und Fakten wird sich die Ministerin aber ohnehin nicht beschäftigen!
Aus meiner Sicht dient die ganze Aktion nur und ausschließlich dazu, von den enormen staatlich induzierten Nebenkosten abzulenken, so wie das auch schon bei dem Bestellerprinzip für die Miete war. Wo selbstverständlich keiner mehr über die horrenden Betriebskosten (dank Energiewende) und die deutlichen Steigerungen bei Abgaben und öffentlichen Gebühren spricht. Am Ende geht es nur um die große Umverteilung von privatem Vermögen in staatliche Hand.
Höhere Steuern und Abgaben, mehr Bürokratie, Regulierung, Bevormundung, Überwachung und Kontrolle.
Wer wählt solche Leute ??? Erbärmlich.
Wahrscheinlich ist die Maklerlobby in diesem Land aber leider zu groß....
Offenbar wissen Sie recht wenig über die Arbeit von qualifizierten Maklern oder hatten überwiegend mit den "Bettkanten-Maklern" zu tun, die ihr Geld nur mit dem weiterreichen von Informationen verdienen.
Das Aufgabenspektrum ist recht groß und der Aufwand kann je nach Objekt erheblich sein. Dabei gilt es auch noch zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien zu unterscheiden. In vielen Fällen ist die Provision sicher zu hoch - insbesondere wenn wir über Niveaus im fünfstelligen Bereich reden für eine "einfache" Vermittlung eines EFH in stark nachgefragten Lagen. Das Thema ist sehr vielschichtig und daher möchte ich mich auf ein kleines Beispiel beschränken: Wenn ich eine ETW, für sagen wir 100T€ vermitteln würde und hätte z.B. 6 Interessentenbesichtigungen, bevorzugt natürlich am Wochenende und vielleicht verteilt auf drei Tage, und natürlich noch die Vor- und Nachbereitung zu berücksichtigen, dann wäre bei einem Satz von 1% die wirtschaftliche Darstellbarkeit nicht mehr gegeben. € 1.000,- Bruttoverdienst abzgl. Kosten abzgl. Steuern und dazu noch Objektbegehung, Recherche, Preisfindung, Unterlagen vorbereiten und organisieren, ggf. Anzeigen schalten, Nachfragen der Interessenten bearbeiten, ggf. Zweitbesichtigungen durchführen, Verhandlungsführung, Vorbereitung Notarvertrag, Notar im Bedarfsfall mit weiteren Informationen versorgen, Beurkundung, Übergabe an den Erwerber... Mit 1% könnte ich nicht einmal den Handwerker bezahlen, der am Sonntag bei mir zum Notdienst kommt, wenn die Heizung ausgefallen ist.
Also bitte ein wenig mehr Sachlichkeit bevor ein Berufsstand pauschal diskreditiert wird.
Das Bestellerprinzip ist an dieser Stelle nicht das Thema. Es geht um die Höhe der Provision. In den beiden von Ihnen genannten Ländern liegen die Provisionssätze i.d.R. zwischen 1-2% und werden meist vom Verkäufer gezahlt. Wenn Sie schon den kundigen Blick über die Grenze werfen, dann sollten Sie aber noch erwähnen, dass die Makler in diesen Ländern i.d.R. nur für die Partei tätig werden, die den Makler zahlt. Hierzu ein kleiner Auszug in Sachen Immobilienkauf in Dänemark von einer spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei:
"Immobilienmakler sind – im Gegensatz zu den in Deutschland üblichen Gepflogenheiten – nie verpflichtet, die Interessen des Käufers zu vertreten. Vielmehr werden Immobilienmakler in Dänemark immer vom Verkäufer einer Immobilie beauftragt und bezahlt. Deshalb sollte der Käufer oder Mieter einer Immobilie stets seinen eigenen Berater zum Zwecke der Bewertung der Immobilie bzw. des Mietobjekts beauftragen."
Ich stimme Ihnen in dem Punkt zu, dass im Maklerwesen in Deutschland einige Dinge im Argen liegen. Angefangen bei den fehlenden Qualifikationserfordernissen. Gleichwohl habe ich noch nie ein Geschäft gemacht, indem ich einem Interessenten nur ein Expose in die Hand gedrückt habe.
Unabhängig davon kann es aber nicht sein, dass durch Zwangsbürgen abgesicherte, hoch versorgte Politfunktionäre einen derart unverschämten Eingriff in den Markt anstreben. Zudem läuft das ganze Thema (insbesondere die diskutierte Reduzierung der Provision) nur darauf hinaus, dass am Ende der Staat zusätzlich abschöpfen wird. Oder glauben Sie etwa, dass die Grunderwerbsteuersätze so bleiben werden, wenn der Makler gedeckelt wurde? Richtig billiger wird es nicht - nur wird es anders verteilt.