Nachdem unter dem Ex-Bundesjustizminister Heiko Maas eine fragwürdige Mietrechtsreform die andere jagte, titelte ich am 23.06. des letzten Jahres an dieser Stelle „<link tv-und-hoerfunk beitrag so-treibt-man-die-kleinvermieter-aus-dem-markt>So treibt man Kleinvermieter aus dem Markt“.
Wer geglaubt hat, die Post-Maas-Ära würde für Vermieter etwas entspannender, sieht sich spätestens seit dem Koalitionsvertrag, dessen „Wohnrauminitiative“ ich für Sie <link alternative-anlagen beitrag koalitionsvertrag-der-moeglichen-groko-oder-vermietern-kommt-das-grossekotzen>gelesen und kommentiert habe, getäuscht.
Neue Bundesratsinitiative
Der Berliner Senat hat eine neue Bundesratsinitiative für mehr Mieterschutz gestartet. Sehr zur Freude des Berliner Mietervereins, der sich im Großen und Ganzen mit den Vorschlägen der Bundesratsinitiative zufrieden erklärt, gleichzeitig aber zwei Regelungen für unzureichend hält.
Geplante Änderungen
Berlin will die Befristung der Mietpreisbremse aufheben und Ausnahmeregelungen wie die Übernahme höherer Vormieten und bei umfassend modernisierten Wohnungen komplett streichen. Die Mietpreisbremse wird somit „entfristet“.
Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen darf der Mietpreis maximal 10 Prozent über dem Mietspiegelniveau liegen. Es sei denn, der Vermieter hatte vorher schon eine höhere Miete erzielt. Diese Ausnahme soll abgeschafft werden. Ohnehin haben inzwischen diverse Gerichte die Verfassungskonformität der Regelung bezweifelt.
Mieterhöhungen sollen eingeschränkt werden. Bisher sind grundsätzlich 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren (in Regionen angespannter Wohnungsmärkte 15 Prozent) möglich. Der Zeitraum soll von drei auf fünf Jahre gedehnt werden.
Kann die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen bisher um 11 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden (der Koalitionsvertrag sieht eine Begrenzung auf maximal drei Euro pro Quadratmeter vor), so soll die Modernisierungserhöhung nach dem Dafürhalten des rot-rot-grünen Senats auf sechs Prozent begrenzt werden und nur bei bestimmten Maßnahmen möglich sein, etwa mit energetischer oder Barriere-mindernder Wirkung.
Der Mietspiegel soll künftig weniger Spielraum für Erhöhungen bieten und der Kündigungsschutz verbessert werden. Im Gewerbemietrecht soll ein gesetzlicher Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses zu bestehenden Konditionen geschaffen werden.
Schon wieder eine Ordnungswidrigkeit
Verstöße gegen die Regelungen sollen als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Schon wieder werden Verstöße strafbewehrt. Ein unerträglicher Zustand. In immer mehr Lebensbereichen muss man aufpassen ob man sich nicht ordnungswidrig oder gar kriminell verhält. Hier trifft es eben mal wieder die Vermieter. Auf meinen Seminaren höre ich immer mehr, dass kleine private Vermieter sich von ihren Mietobjekten trennen wollen, da sie sich gegängelt fühlen.
Es sind nicht die kleinen privaten Vermieter, die die Mietpreise nach oben treiben. Mit jedem kleinen Vermieter, der den Markt verlässt, wächst das Immobilienvermögen der großen Vermietungsgesellschaften. So schafft man Oligopole. Das interessiert nur Politiker nicht, die gerade scharf darauf sind sich selbst populistisch als Retter der Mieter aufzuspielen.
Gesetzentwurf noch im Sommer im Bundesrat
Da die erforderlichen Mehrheiten im Bundesrat bisher unsicher sind, will die Senatorin für Stadtentwicklung, Katrin Lompscher (Linke) den Vorschlag mit anderen Bundesländern abstimmen. Der Gesetzesentwurf soll noch in diesem Sommer behandelt werden, und zwar in der letzten Bundesratssitzung am 6. Juli.
Mieterverein wünscht mehr
Der Berliner Mieterverein befürwortet den Vorstoß, wünscht sich aber noch mehr: Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen sollte mit 2 Prozent pro Jahr beziehungsweise 6 Prozent in drei Jahren für Mieterhöhungen auf angespannten Märkten deutlich schärfer gefasst werden. Es gäbe keine Begründung dafür, dass den Vermietern mehr als die allgemeinen Lebenshaltungskostensteigerungen zugestanden würden.
Auch die Mieterhöhung nach Modernisierung müsse stärker begrenzt werden. „Im Prinzip könne die Kostenabwälzung ganz entfallen und stattdessen sich eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel richten“, erklärte der Verein. „Das aber setze veränderte Mietspiegel voraus. Solange dies nicht der Fall sei, müsse die Mieterhöhung auf 4 Prozent der Modernisierungsinvestition gesenkt werden.“
„Das Mietrecht muss wieder sozial und fair werden. Mit der Bundesrats-Initiative zeigen wir, dass es Alternativen zu Mietendruck, Spekulation und Renditewahnsinn gibt“, sagte Katrin Schmidberger (Grüne).
Barley ist dabei
Bundesjustizministerin Katarina Barley ist bereits auf Linie und will das Mietrecht noch im laufenden Jahr verschärfen.
Ablenkung
Die am 23.06. des letzten Jahres von mir getroffene Aussage kann ich an der Stelle nur wiederholen:
„Der echte Preistreiber sitzt woanders: bei den Betriebskosten. Nach einer Untersuchung des Centers for Real Estate (CRES) an der Steinbeis-Hochschule in Berlin sind die Nettokaltmieten in der Zeit von 1992 bis 2012 inflationsbereinigt um rund 20 % gesunken.
Die kalten Betriebskosten jedoch sind in den letzten 10 Jahren um 60 %, die Heizkosten gar um 100 % gestiegen.
Dass das Bundesjustizministerium jedoch mal kostensenkend in seiner Regulierungswut bei den kalten Betriebskosten, zu denen unter anderem auch die Grundsteuer gehört, eingreift ist sicher nicht zu erwarten. (Quellen: Mieterhöhung, Betriebskosten, die zweite Miete von Thomas Trepnau).“
…und ergänzen, dass mit pseudomieterfreundlicher Gesetzgebung die Aufmerksamkeit und das Wohlwollen einer Bevölkerungsgruppe, die gleichzeitig ein großes Wählerpotenzial ist, nämlich die Mieter (knapp 60 Prozent Mieterhaushalte in Deutschland), auf dieses Thema gelenkt und von antidemokratischen, dem Machterhalt dienenden und alle Bürger in ihren Grundrechten einschränkenden Regelungen wie das Netzwerkdurchsetzungsgesetz oder die zuletzt in Kraft getretene Datenschutzgrundverordnung ablenkt.
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Kommentare
Da kann ich nur eins von mir geben.
Ohne Geltungsbereich keine Ordnungswidrigkeit.
Seit 1990 gibt es in der BRiD kein Geltungsbereich mehr wurde einfach abgeschafft.
Siehe Grundgesetz Artikel 23, vor 1990 und dann nach 1990.
In der DDR war es ähnlich. Nur machte man jetzt den (National-/)Sozialismus etwas freundlicher, und somit kostete eine Durchschnittwohnung nur noch etwa 70 Mark.
Fazit: Auch in dieser Hinsicht hat die Zukunft Deutschlands eine ganz eindeutige Tendenz !
In diesem Zusammenhang das Zitat von Katrin Göring-Eckardt:
„Unser Land wird sich ändern, und zwar drastisch. Und ich freue mich drauf!“
Wichtig im Land von Königin Stiefmutter ist eine geringe Eigentümerquote, weil sogenannter Mieterschutz Wählerstimmen bringt.
Der beste Mieterschutz sind Wohneigentum und ein funktionierender freier Wohnungsmarkt.
Es ist ein kaum überschaubares Risiko, das im schlimmsten Falle existenzbedrohend wird.
Sinn und Zweck dieser Mieterschutzübung kann nur die Bildung einer Immobilienoligarchie sein.
Zuteilung von Wohnraum erfolgt dann, ähnlich wie in China, gem. Social Credit points
Die Freiheit des Einzelnen, über sich uns sein Eigentum zu bestimmen war Gestern.
Im neuen Heute wird verteilt und zugewiesen , natürlich immer unter dem Aspekt der Gerechtigkeit
Die Lösung ist m.E. NICHT dass der Staat die für ihn billigste Lösung - quasi enteignende Maßnahme vornimmt, Dritte in ihrem Ertragspotenzial zu beschneiden/reduzieren sondern vielmehr SELBST zügigst Wohnungen herstellt ( geht ja mit Staatsgeldern leicht - einfach andere weniger wichtige Budgets reduzieren - z.B. Rüstung) . Dann tritt wieder Angebot und Nachfrage auf den Plan und die Preise werden wieder sinken. Hierbei spielen die Grundstücks Resourcen des Bundes und der Länder eine beträchtliche Rolle. Wenn also Seehofer die Wohnungsproblematik zur "neuen sozialen Frage" erkärt wäre es neben üblichem politischen Populismus nun an der Zeit dies konkret mit staatlichem Wohnungsbau in Schnellverfahren anzugehen! Als professioneller Vermieter bin ich mir sicher, dass allein die konkrete Ankündigung größere Bau Maßnahmen des Staates schon die letztlich ursächlich hohen Grundstückspreise spürbar senkte.
Zinsen auf Sparanlagen gibt es nicht mehr, man will unbedingt die Inflation ankurbeln und entwertet damit jegliche monetär aufgebaute Altervorsorge und nun will man den kleinen Vermieter zu post-DDR artigem Mietverhalten zwingen und damit diese Form der Altersvorsorge ad absurdum führen. An den Erfolg sozialistischer Wohnungs- und Mietpolitik kann sich noch jeder gut erinnern der den vermodernden Wohnungsbestand nach der Wende in allen ostdeutschen Großstädten bewundern durfte.
Zu einer Besichtigung einer 32 qm großen 1 Zimmerwohnung ohne Balkon und mit Duschbad in Berlin Moabit kamen am vergangenen Donnerstag annähernd 100 Interessenten, der absolut überwiegende Teil mit Migrationshintergrund. Und das ist kein Einzelfall, es ist jedes mal das selbe Szenario, welcher mir das Versagen der Politik eindrucksvoll demonstriert. Leben wir denn nicht mehr in einem kapitalistischen Staat in dem eigentlich Angebot und Nachfrage den Preis regeln ?
Und das Ergebnis einer solchen Massenbesichtigung ist immer dasselbe.
Wer von den vielen Bewerbern wird wohl der neue Mieter dieser Wohnung werden ?. Der Migrant ohne Job der vom Amt bezahlt wird, die 57 jährige Arbeitslose Hartz IV Empfängerin ohne Aussicht auf einen neuen Job, der gerade ausgelernten junge Mann mit großen Ambitionen aber ohne bisherigen festen Job oder doch der Angestellte, Selbstständige oder Beamte mit sicherem und hohem Gehalt. Aus kaufmännisch normaler und nachvollziehbarer Sicht natürlich eine der letzten 3 genannten.
Das heißt im Umkehrschluß, die Politik der Regierung führt dazu, das diejenigen, die sich auch eine höhere Miete leisten könnten, kommen nun auch noch in den Genuß günstigen Wohnraums. Und alle, für die dies eigentlich gedacht sein sollte, gucken weiter in die Röhre. Wenn diese Blindfahrer in der Politik das endlich schnallen, werden Sie nicht etwa endlich die Finger davon lassen, sondern ich wette, die schreiben irgendwann dem kleinen privaten Vermieter sogar vor, wen er als Mieter zu akzeptieren hat.
Spätestens dann ist klar, das die DDR die BRD bei der Wende übernommen hat. Erich Honecker läßt aus dem Grab grüßen.
Und jetzt bitte soll mir mal jemand erklären, warum es weniger Wohnungssuchende auf dem insbesondere großstädtischem Wohnungsmarkt geben sollte, wenn man eine diktatorische Mietpreisbremse einsetzt, die obendrein noch jeden Investor abschrecken wird.
Seit dem unsäglichen Jahr 2015 hätten wir jährlich 400 bis 500 tausend neue Wohnungen gebraucht um nur halbwegs dem Bedarf gerecht zu werden, gebaut wurde jeweils nur knapp die Hälfte ....und immer noch kommt jährlich eine überwiegend auf lange Sicht arbeitslose Großstadt nach Deutschland eingewandert.
Man muß sich nicht wundern, das eine Partei wie die AfD Zulauf bekommt, wenn jeder hier geborene und arbeitende Bürger bei der Wohnungssuche nun auch noch Konkurrenz von Millionen zugewanderter Migranten bekommt, deren Mietzahlungen obendrein noch von den Steuergeldern dieser Bürger übernommen werden.
Fern jeglicher Realität agieren diese in hohen politischen Ämtern sitzende Sozialromantiker und Blindflieger als wahre Investitionsterroristen und zeichnen verantwortlich für eine zukünftig einsetzende Verwahrlosung des Immobilienbestandes in vielen Stadtteilen der Großstädte.
Fakt ist, dass in Berlin niemand mehr freiwillig umzieht, weil er sich bei der Wohnungsbesichtigung regelmäßig mit 60-100Interessenten balgt und froh ist, einen ,,alten Mietvertrag" zu haben. Das führt zu den absurdesten Szenen. O-Ton des Vormieters bei einer Besichtigung: ,,ich möchte nur darüber informieren, dass uns ein Interessent 13.000€ (dreizehntausend) für die Wohnung geboten hat und bereit ist, alle unsere Möbel zu übernehmen und wir hatten eh kein Interesse, den Schrott mitzunehmen. Wenn sie also noch Interesse haben, sollten sie auch bereit sein, eine derartige Summe zu zahlen." (2 Zimmer Wohnung mit 70 qm im Wedding)
Wo soll das denn hinführen?Der Vermieter bzw. wie im obigen Fall derjenige, der im Lager des Vermieters steht, weil er den neuen Mieter mitbestimmen kann, ist in der Lage den Interessenten jegliche Bedingungen einseitig aufzuoktroyieren. Er kann sich wie die Axt im Walde verhalten und dich am Ende dazu zwingen, seine Tochter zu heiraten.
Was vor 2 Jahren als unverschämte Miete galt, wird heute neidisch als Schnäppchen angesehen. Viele Menschen geben mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aus, oder nehmen absurde Fahrtwege zur Arbeit auf sich, weil sie sich in der Stadt, in der sie unter Umständen geboren sind, Wohnen leider nicht mehr leisten können. Klar werden die Investitionen gebraucht, und klar gehen Vermieter dafür finanzielle Risiken ein, aber fremdfinanzierte Renditen von weit über 10 % p.a. i.V.m. mit den dargestellten Umständen dürften wohl kaum als beweinenswert anzusehen sein.
Wie soll man dieses ,,Machtgefälle" ihrer Meinung nach denn sonst beschränken?Wie wird man der sozialen Komponenten unserer ,,Marktwirtschaft" gerecht?Wie schafft man Bildungs- und Chancengleichheit für Studenten die in Ballungsräumen studieren wollen?
Ich kann nachvollziehen, wenn man sich in derartigen Assetklassen bewegt und sich gekniffen fühlt. Und natürlich hat die Politik, die sich heute als Retter aufspielt, gestern noch untätig zugeschaut, aber ein einfaches ,,Weiter so" dürfte wohl kaum die Lösung sein.
was wäre denn aus Ihrer Sicht ein gutes Mittel, um die Mietpreise zu senken?
Was könnte der Staat den machen, um eine marktwirtschaftliche Lösung dafür zu bieten?
Das die sozialistische Variante der von oben herab bestimmten Mietpreisbremse die einfachste, bürokratisch aufwändigste, ineffektivste, aber wiederum populistisch wirksamste ist, dürfte jedem klar sein.
Was wäre die Alternative?
Sollte es überhaupt darum gehen?
Ist das Problem vielleicht garnicht die Höhe der Miete, sondern das Einkommen der Leute?