Die Abrechnung der Mietnebenkosten muss dem Wohnungsmieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres vorgelegt werden. Entspricht das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr, so muss den Mietern die Betriebskostenabrechnung für 2015 spätestens bis 31.12.2016 vorliegen. Das Abrechnungsjahr ist nicht zwingend das Kalenderjahr. Versäumen Vermieter diese gesetzliche Abrechnungsfrist, die auch Ausschlussfrist genannt wird, entstehen für die Vermieter enorme Risiken, bis hin zum Verlust eines Nachforderungsanspruchs.

Konsequenzen vertraglich vereinbarter Abrechungsfristen

Nun kamen manche Mieter und Vermieter auf die Idee, im Mietvertrag selbst eine von der gesetzlichen abweichende  Abrechnungsfrist zu vereinbaren.

Zu dem folgenden Fall veröffentlichte der Bundesgerichtshof nun seine Auffassung:

In einem Mietvertrag war geregelt, dass spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen ist. Als ein Vermieter erst am 30.10.2012 die Heizkostenabrechnung für die vorangegangene Periode präsentierte, lehnte der Mieter die Nachzahlung ab. Seiner Meinung nach, wäre die vereinbarte Abrechnungsfrist auch eine Ausschlussfrist. Daraus ergäbe sich, dass er; wenn er die Abrechnung erst nach Ablauf dieser Frist erhalte, keinen Zahlungsausgleich mehr vornehmen müsse. Daraufhin klagte der Vermieter auf Nachzahlung.

Mietvertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist ist nicht automatisch eine Ausschlussfrist

Der BGH war der Ansicht, dass Vermieter und Mieter nur eine Abrechnungsfrist und damit nicht auch zugleich eine Ausschlussfrist vereinbart hatten. Bereits der Wortlaut der Klausel ließ ausschließlich den Schluss auf eine Vereinbarung einer Abrechnungsfrist zu. Die gesetzlich vorgesehene einjährige Abrechnungsfrist war ohnehin schon zu Lasten des Vermieters verkürzt.

Das zusätzlich auch noch die Geltendmachung berechtigter Nachforderungen ausgeschlossen sein sollte, konnte der Vereinbarung nicht ohne Weiteres entnommen werden und hätte zudem zu einer erheblichen Belastung des Vermieters geführt. Der Mieter sollte durch die Vereinbarung lediglich die Möglichkeit erhalten, ab Ablauf der Frist vom Vermieter eine Abrechnung verlangen zu können. Der Mieter musste die Nachzahlung leisten.

Die Vereinbarung hatte keine Ausschlusswirkung dahingehend, dass der Vermieter nach Ablauf keine Heizkostennachforderungen mehr geltend machen könnte (BGH, Urteil v. 20.01.2016, Az. VIII ZR 152/15).

Davon unberührt wirkt auch in diesem Fall die gesetzliche Ausschlussfrist von 12 Monaten.