Neben den Kängurus machten auch die Hauspreise down under gerne große Sprünge. Nun ist es für die felligen Beuteltiere vollkommen normal, nach dem Flug wieder auf dem Boden zu landen. Bei den Häusern braucht es etwas länger, bis sich der Gedanke möglicherweise sinkender Preise durchsetzt.

Nun gibt es zahlreiche Argumente, warum die Schwerkraft – oder das Verhältnis von Einkommen und Preisen – ausgerechnet im Rohstoffland nicht gelten kann. Die Rohstoffe sorgen für Jobs, der Staat hat nur geringe Schulden und überhaupt müssen Hauspreise ja steigen. Warum eigentlich? Immerhin bleibt dem Betrachter der sonst gerne angeführte Landmangel oder gar das Bevölkerungswachstum erspart. Ein paar Quadratfuss Bauland scheinen sich wohl in der Enge des Kontinentes noch finden.

Viele Gute Argumente, warum in Fall x alles anders ist als in Fall y sind ein bekanntes Phänomen an den Finanzmärkten. Erinnern wir uns an Irland, ein Land das unter einem kollabierten Immobiliemarkt und einem insolventen Bankensystem laboriert und noch vor wenigen Jahren zum Musterknaben der EU stilisiert wurde.

Auch Irland hatte einen vergleichsweise gering verschuldeten Staatshaushalt, wenn auch der Schuldenstand deutlich höher lag als in Australien. Erst durch der mehr an ein Virus als an eine Medizin erinnernde IWF Bedingungen stellte und die Übernahme der Bankschulden durch den Staat erfolgte kam es knüppeldick. Gerne erinnert wir uns auch an Beteuerungen, die stetig steigende Verschuldung im privaten Bausektor sei kein Problem und diese wäre nur Ausdruck des Optimismus und des „starken Wachstums“ des keltischen Tigers. Gegen diese Argumente war, wie das so ist, kein Kraut gewachsen, so dass auch kleinste Hinweise auf eventuell mögliche Probleme mit der Bemerkung „wo ist er denn, der Einbruch?“ kommentiert wurden. Nun, in Irland war es nicht anders als anderswo und zu anderer Zeit. Zu viele Schulden enden immer im finanziellen Desaster, so ärgerlich das sein mag.

Auch das Argument steigender Einkommen - gerne wird ja der Minenarbeiter genannt, der mehr verdient als andere selbst ernannte Berufswichtige – greift zu kurz. Durch den Boom bei den Rohstoffen, die aus dem australischen Boden geholt wurden, gab es tatsächlich eine hohe Nachfrage nach Arbeitskräften in diesem Sektor und eine entsprechende Lohnentwicklung. Auch diese muss aber nicht isoliert sondern im Zusammenhang mit anderen Variablen betrachtet werden. Das Ergebnis ist erstaunlich. Wir betrachten nun die Entwicklung des Verhältnisses der durchschnittlichen Ersthypothek zum mittleren Einkommen.

Die Grafik ist überaus deutlich. Bei den Krediten wurde wesentlich kräftiger zugeschlagen, als dies die Löhne hergegeben hätten. Auch in anderen Ländern ist dies zu beoabachten gewesen. Ein mögliche Ursache ist besonders in Tiefzinsphasen im Grunde eine gefährlich Fehleinschätzung der Kreditnehmer. Nicht die Kreditsumme als abzutragende Last sondern die monatlichen Raten werden herangezogen, wenn es darum geht, zu ermitteln, was man sich leisten kann. Dieser Ansatz führt in der Regel zu viel zu großen Kreditsummen („och, dann machen wir die Küche gleich mit!“) und wird dann während der Laufzeit teuer bezahlt. Mit der so genannten affordability – einer Kennzahl, die angibt, wie die Fähigkeit der Bürger ist, sich eine Behausung zu leisten, geht es steil nach oben. Das ist leider ein schlechtes Zeichen, denn hier kennzeichnen niedrige Werte einen günstigen Immobilienmarkt.

Das Verhältnis von Einkommen, Schulden und Preisen ist sehr interessant. Natürlich kann eine Entwicklung, wie sie in der obigen Darstellung gezeigt wird, eine Weile anhalten. Auch Firmen, die im Jahr 1999 vermeldeten, ihre Internetdienstleistung künftig zu verschenken, wurden ja in den Zeiten der Techblase mit Kursanstiegen belohnt. Von einem Tag an ausgehend aber wird die ökonomische Gravitation einsetzen und die Relationen wieder zurechtrücken. Dieser Vorgang ist ein ebenso unangenehmer wie unvermeidbarer Prozess. Natürlich gibt es Stimmen, die munter verkünden „in Australien ist alles anders“, aber das wird nicht der Fall sein.

Ganz anders aber wird dem geneigten Betrachter bei der auseinanderklaffenden Schere zwischen Hauspreisen, Einkommen und Verschuldung pro Einheit.

Für die verschuldeten Besitzer ist die Entwicklung vorgezeichnet, viele andere Länder weisen diesbezüglich den Weg. Wie aber sieht die mögliche Belastung im australischen Finanzsektor aus? Die Situation ist durchaus vergleichbar mit der Lage in anderen Ländern, in denen eine ähnliche Entwicklung stattgefunden hat. Der Bankensektor hat bei einer massiven Preiskorrektur und einer zu erwartenden Steigerung der Ausfallraten ohne massive Eigenkapitalaufnahme keine realistische Chance. Wie immer gibt es Institute, die besser aufgestellt sind. Das sind oft gerade diejenigen, die während des Booms als langweilig verlacht werden. Für den Rest des Sektors wird es wohl sehr eng werden.

Einige Zahlen: Rund ein Drittel aller Kredite in den Bilanzen der Banken down under sind Hauskredite. 40% aller Bankassets sind Hypotheken. Insgesamt wurden 65% aller Kredite an australische Schuldner vergeben. Die ersten, die es trifft, sind natürlich die Hauskäufer selbst. Vor allem die Menschen, die in den letzten Jahren noch in den ewig lockenden Köder bissen und teilweise nur lächerliche 5% an Eigenkapital mitbrachten, können innerhalb weniger Monate deutlich unter Wasser liegen. Notverkäufe können weitere Preissenkungen nach sich ziehen, die den Druck auf das gesamte Segment erhöhen. Das Muster ist bei einer derartigen Ausgangslage immer das gleiche, es gilt auf dem gesamten Globus. Viele ausländische Investoren scheinen nach langen Jahren ausgerechnet jetzt den australischen Immobiliemarkt für sich zu entdecken. Zahlreiche Investmentvehikel wurden aufgelegt, denn mit der historischen Preisentwicklung und der einfach zu vermittelten Rohstoffstory auf den Folien, lässt sich fast alles verkaufen. Die Anleger sollten selbst entscheiden ob sie á la Charles Prince von der Citi so lange mittanzen wollen, bis die Kapelle nasse Hosen bekommt, oder ob es nicht an der Zeit sein könnte, sich in die Nähe der Beiboote zu begeben. Bei manchen Schiffen kann es ein Segen sein, kein Ticket mehr bekommen zu haben.