Die Strategie des SEB-Managements ist nicht aufgegangen. Bis zum Stichtag am 07.05.2012 wollten im Ergebnis doch zu viele Anleger ihre Anteile zurückgeben, so dass die vorhandene Barliquidität nicht ausgereicht hat, um die verkaufswilligen Anleger zu befriedigen. Nun wird keiner der Investoren ausgezahlt und der über 6 Milliarden Euro schwere Fonds geht vollständig in die Abwicklung. Der Fonds wird bis Mitte 2017 nunmehr vollständig liquidiert.

Seit Beginn der Finanzkrise mussten bereits 13 offene Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von mehr als 30 Milliarden Euro eingefroren werden. Mit dem SEB Immoinvest geht nunmehr der 9. davon in Liquidation.

Wie die Investoren am Ende dastehen, hängt nunmehr zentral davon ab, wie es dem Fonds gelingt, die Immobilien zu veräußern. Werden insoweit die jeweiligen Verkehrswerte erzielt oder liegt der Erlös sogar darüber, so könnten die Anleger darauf hoffen, ihr Kapital vollständig zurückzuerhalten.

Die Veräußerung der Immobilien gestaltet sich jedoch praktisch als langwierig und in Einzelfällen auch schwierig. Dafür machen die Fondsmanager die generell schwierige Lage an den Finanzmärkten verantwortlich. Hinzu kommt aber auch, dass die Abwicklungsfrist für die Anbieter Druck aufbaut. Doch selbst, wenn die Kaufpreise über dem Verkehrswert der Objekte liegen, bedeutet dies nicht automatisch, dass immer ein Gewinn dabei herausspringt, von dem die Anleger profitieren. Häufig entstehen Transaktionskosten, die den Gewinn schmälern. Besonders problematisch ist es auch, wenn ein Objekt nicht schuldenfrei ist. Dann müssen die Fonds Vorfälligkeitsentschädigungen an die Banken zahlen. Auch diese zusätzlichen Kosten gehen natürlich zu Lasten der Anleger.

Die Auszahlungen an die Anleger erfolgen schließlich über die Depotbanken der Gesellschaften. Sofern es ein Fonds nicht schafft, innerhalb der angekündigten Frist alle Immobilien zu veräußern, gehen diese mit dem jeweiligen Stichtag der Auflösung auf die Depotbank über.

Wer im Falle des SEB Immoinvest nicht bis Mitte 2017 warten möchte oder auch kann, dem steht als einzige Alternative nur der Verkauf seines Anteils über die Zweitmarktbörse zur Verfügung. Doch dabei ist Vorsicht angesagt, denn die Kurse für die Anteile werden bei einem Fonds in Abwicklung nicht mehr nach den enthaltenen Vermögenswerten berechnet, sondern einzig auf Basis von Angebot und Nachfrage, das heißt, dass es zu jedem Verkaufsauftrag einen passenden Kaufauftrag geben muss, was im Ergebnis für die Verkäufer zu erheblichen Kursabschlägen führen kann und im Fall des SEB Immoinvest absehbar auch wird. Es ist daher für Anleger in jedem Falle ratsam, bei einer Verkaufsorder ein Limit anzugeben.

Soweit Anlegern nunmehr aber ein Schaden entsteht, stehen diese keinesfalls rechtlos da. Es ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob von Anlegerseite nicht Schadensersatz gegenüber der vermittelnden Vertriebsorganisation, dem Berater oder auch gegenüber Banken geltend gemacht werden kann. Hier sind Ansprüche möglich, soweit im Rahmen der Beratung nicht darüber aufgeklärt worden ist, dass ein offener Immobilienfonds auch geschlossen werden kann und dann nur noch der Verkauf über die Zweitmarktbörse mit erheblichen Verlusten möglich ist. Häufig sind offene Immobilienfonds als quasi mündelsichere Kapitalanlage angepriesen worden, was sie tatsächlich nicht sind. Generelle Erfolgsaussichten können aber nicht beurteilt werden. Hier wird jeder Fall individuell zu beurteilen sein.

Es sind bereits zahlreiche Klagen an vielen Landgerichten in ganz Deutschland anhängig. Es bleibt abzuwarten, welche Linie sich insoweit hinsichtlich der Beratungspflichten ergeben wird. Die Thematik wird also zu einem späteren Zeitpunkt erneut aufzugreifen sein.