Am Wochenende rückte Robert Shiller, Co-Gründer des S&P Case-Shiller Hauspreisindex, die Dinge an den amerikanischen Immobilienmärkten einmal ins rechte Licht. Laut Shiller ließe sich an den heimischen Häusermärkten seit dem Jahr 2012 zwar eine Trendwende feststellen. Doch von einer breit angelegten Erholung könne keinerlei Rede sein. Wer die Preisentwicklung in Relation zu dem im Jahr 2006 ausgebildeten Allzeithoch setze, erkenne, dass es sich um den dramatischsten Rückgang der Häuserpreise in der Geschichte der USA handele.

Ablesen ließe sich dies laut Shiller allein schon an der Tatsache, dass der S&P/Case-Shiller Haupreisindex mit Blick auf den 20-Metropolen-Subindex im 1-Jahres-Verlauf bis November 2014 gerade einmal um etwas mehr als 4% zugelegt habe. Dagegen sei es nun schon fast neun Jahre her, seitdem die amerikanischen Immobilienpreise ihr Allzeithoch ausgebildet hätten.

Amerikanischer Immobilienmarkt nicht mehr "privat"

Daraus resultiere der dramatischste Rückgang der Häuserpreise, der sich in der Geschichte der USA jemals habe feststellen lassen, so Shiller gegenüber Yahoo Finance. Des Weiteren habe die Washingtoner Regierung mittels Fannie Mae, Freddie Mac und der Federal Housing Agency (FHA) das gesamte Risikomanagement an den Häusermärkten an sich gerissen.

Die staatlichen Häusermarktagenturen garantieren heute den Löwenanteil aller in den letzten Jahren neu vergebenen Hypothekendarlehen. Dies ist auch der Grund, warum Shiller den amerikanischen Immobilienmarkt nicht mehr als „freien“ beziehungsweise „privaten“ Markt bezeichnet.

Nun, auf eben jene Entwicklungen hatten wir unsere Leser in den vergangenen Jahren gewiss zur Genüge aufmerksam gemacht. Nach dem Kollaps der beiden Häusermarktriesen Fannie Mae und Freddie Mac im Jahr 2008, war es im Angesicht des immensen Drucks, den ausländische Bondgläubiger damals auf die US-Regierung ausübten nicht nur sonnenklar, dass das US-Finanzministerium die Schulden und gehaltenen Hypothekenpapiere der bis dahin nur quasi-staatlichen Agenturen vollumfänglich garantieren würde.

Also hatten die Kritiker dieses ganzen Verbriefungssystems an den Häusermärkten und den durch die Regierung pro Häuserkauf gesetzten Fehlanreizen immer schon Recht gehabt, dass Fannie und Freddie im schlimmsten aller Fälle zu Lasten der Steuerzahler verstaatlicht würden. Natürlich hatte man aus diesen Ereignissen – wie so oft – nichts gelernt. Nachdem Fannie und Freddie erst einmal aus dem Spiel waren, wurde schließlich die FHA durch das US-Finanzministerium dazu angewiesen, in die Bresche zu springen.

Und dies hatte die FHA in den letzten Jahren ja nun auch mit Verve getan. Laut Schätzungen sind heute schon wieder etwas mehr als 10% aller der durch die FHA vergebenen Darlehen faul. Einfach unfassbar, dass die US-Regierung nach all den Vorkommnissen in den letzten Jahren immer noch nicht verstanden zu haben scheint, dass es nicht jedermanns Sache ist, ein Haus zu besitzen.

Keine guten Gründe für Hauskauf

Und auf eben jene Weise sieht dies auch Robert Shiller. Laut Shiller gebe es zwar manche Argumente, die dafür sprächen, Niedrigeinkommensverdienern staatliche Subventionen oder andere Anreize zu verschaffen, um sich ein Haus leisten zu können. Laut Shiller seien diese Argumente jedoch nur äußerst dünn gesät, so dass es vielmehr den Eindruck erwecke, als ob sich die Leute in der Regierung selbst besser fühlten, wenn sie für das Land – auf welche Weise auch immer – etwas tun. 

Shiller spricht mir aus der Seele, wenn er darauf hinweist, dass es keinerlei gute Gründe dafür gäbe, um die amerikanische Bevölkerung dazu zu bewegen, ein eigenes Haus zu erwerben. Geld, das sich andernfalls auch in Bildung, den Aufbau einer Firma oder andere produktive Dinge investieren ließe. 

Laut Shiller befänden sich die amerikanischen Häuserpreise in Relation zur historischen Entwicklung heute in etwa auf einem ausgeglichenen Niveau. Es sei aus diesem Grund nicht auszuschließen, dass sich die Preise in den nächsten Jahren nicht wesentlich vom Fleck bewegen werden. 

Kollaps 2.0?

Ein anderer aufmerksamer Beobachter der Entwicklung an den US-Häusermärkten ist Bankenanalyst Richard Bove. Laut Bove werde es vielleicht gar nicht mehr lange dauern, bis es an den heimischen Immobilienmärkten abermals zu einem Kollaps nach Art des Subprime-Desasters, das dem Ausbruch der globalen Finanzkrise vorausging, kommen wird.

Laut Bove könnte es schon im Jahr 2015 zu ähnlichen Ereignissen – und somit zum Ausbruch einer Hypothekenkrise – in den USA kommen. Doch diesmal seien die Mechanismen anders. Während das Kapital noch bis 2008 in Massen in die amerikanische Hypothekenindustrie geflossen sei, erwecke es zurzeit den Eindruck, als ob die Finanzierungsquellen ausgetrocknet wären.


In der Woche mit Stichtag 13. Februar sanken die neuen Hypothekenanträge um 13,2%, wie der US-Hypothekenverband MBA mitteilte. Und dies führt uns nun wiederum zu den alt bekannten Mechanismen, denen sich Regierungsbehörden in den USA bedienen, um zur „Rettung” zu eilen.

Der sich weiter beschleunigende Abschwung hat die Verantwortlichen der Federal Housing Finance Agency (FHFA) dazu veranlasst, den Hypothekenkreditgebern die Erlaubnis zu erteilen, Hypotheken auf Basis eines Kredit-Wert-Verhältnisses von 97% zu vergeben. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass teure Immobilien abermals nur mit einer Minianzahlung von 3% erworben werden können.

Keine Regulierungen und keine Reformen

Finanzmarktregulierung? Finanzmarktreform? Consumer Financial Protection Bureau? Pah, drauf geschissen, werte Leser. Hieran sehen Sie, wie sich der „Staat“ und dessen Behörden an eigens aus der Taufe gehobene Regeln halten, deren Verabschiedung die Weiderholung einer neuen Finanzkrise eigentlich verhindern sollten. Es tut mir leid, doch all diese Dinge lassen sich wirklich nur noch mit einem Schuss Sarkasmus ertragen.

Laut Bove sei das aber nicht alles. Blicke man zurück, so ließe sich feststellen, dass leider auch das einst dem US-Finanzministerium erteilte Mandat zur Schrumpfung von Fannie Mae und Freddie Mac ausgehebelt wurde. Im Gegensatz dazu wurden die beiden verstaatlichten Hypothekenriesen in den letzten Jahren seitens der Politik dazu aufgefordert, die Anzahl der Hypothekendarlehen – die durch beide Agenturen garantiert werden – zu erhöhen.

Resultat ist, dass sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac im vierten Quartal 2014 abermals in die roten Zahlen gerutscht sind. Und plötzlich zeigen sich manche Leute wieder äußerst besorgt, wie Bove weiter ausführte. Nämlich dahingehend, dass Amerikas Steuerzahler ein weiteres Mal zur Kasse gebeten werden könnten, um Fannie und Freddie mit noch mehr Kapital zu versorgen.

Und nicht nur das. Vielmehr gehen Sorgen um, laut denen sich die Verluste unter beiden Hypothekenagenturen wieder drastisch ausweiten könnten...