Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungs- eigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich. Aus dem Kreise der Wohnungseigentümer wird ein häufig dreiköpfiger Verwaltungsbeirat gewählt, der für die Prüfung von Belegen und Abrechnungen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig ist und beratendes Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern ist.

Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung muss wissen, dass seine Gestaltungs- und Entscheidungsmöglichkeiten eingeschränkt sind.
Alle Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, bedürfen der Zustimmung der einfachen oder doppelt qualifizierten Mehrheit der Eigentümer. Diese Beschlüsse werden auf Eigentümerversammlungen gefasst.

Zwar sind auch schriftliche Umlaufbeschlüsse möglich. Diese benötigen jedoch Einstimmigkeit. Die ist nur selten gegeben, deshalb laufen in der Regel alle wichtigen Entscheidungsprozesse auf der Eigentümerversammlung ab.

Nicht zu unterschätzen ist das Risiko der gesamtschuldnerischen Haftung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ist beispielsweise ein Miteigentümer nicht in der Lage sein laufendes Hausgeld zu bezahlen, haften alle anderen Miteigentümer für ihn mit.

Der Zugriff auf die Wohnung und die Versteigerungserlöse im Falle der Zwangsversteigerung der Wohnung eines Miteigentümers, der Schuldner der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wurde mit der Reform des

Wohnungseigentumsgesetzes 2007 deutlich erleichtert und für die Eigentümergemeinschaft verbessert.

Grundsätzlich ist vor dem Kauf zu prüfen:

  • die angesparte Instandhaltungsrücklage,

  • die Beschlussprotokolle mindestens der letzten zwei Jahre,

  • die Beschlusssammlung,

  • die letzte Jahresabrechnung,

  • den aktuellen Wirtschaftsplan,

  • die Teilungserklärung,

  • die lückenlose Hausgeldzahlung aller Eigentümer

Diese Informationen gibt es beim Hausverwalter. Der wird eine Vollmacht vom Eigentümer sehen wollen. Diese sollte vom Verkäufer verlangt werden. Verweigert der Verkäufer die Vollmacht, sollte man Abstand vom Kauf der Wohnung nehmen.

Eigentumswohnungsanlagen entstehen nicht nur durch Neubau. Auch bestehende Mietshäuser können in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Zur Umwandlung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baubehörde erforderlich. Diese wird erteilt, wenn die Wohnungen eigene Eingänge haben und alle Einrichtungen vorhanden sind, die zur Führung eines Haushalts erforderlich sind. Dazu gehören: Strom, Wasser, Abwasser, Toilette.

Hier gilt es zusätzlich die Besonderheiten des erweiterten Mieterschutzes zu beachten. Mehr dazu im Folgebeitrag.

Weiterführende Literatur von Thomas Trepnau gibt es versandkostenfrei hier.