Wie im letzten Beitrag bereits angesprochen, entstehen Eigentumswohnungsanlagen nicht nur durch Neubau. Auch bestehende Mietshäuser können in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Zur Umwandlung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baubehörde erforderlich. Diese wird erteilt, wenn die Wohnungen eigene Eingänge haben und alle Einrichtungen vorhanden sind, die zur Führung eines Haushalts erforderlich sind. Dazu gehören: Strom, Wasser, Abwasser, Toilette.

Mieter, die in solchen umgewandelten Wohnungen wohnen, kommen in den Genuss eines erweiterten Kündigungsschutzes.
Die Länderregierungen können per Verordnung das Kündigungsrecht des Käufers einer umgewandelten Wohnung für bis zu zehn Jahren ausschließen.

Erlässt eine Landesregierung keine entsprechende Verordnung gilt eine Sperrfrist von drei Jahren.
Das heißt: Will der Eigentümer nach Kauf diese Wohnung selbst beziehen, kann er wegen Eigenbedarf nicht vor Ablauf von drei Jahren seit Erwerb, eventuell sogar nicht vor Ablauf von zehn Jahren kündigen. Diese Kündigungssperrfrist gilt auch für Kündigungen wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung.

Aber! In den Genuss der Kündigungssperrfrist kommt nur der Mieter, der schon Mieter der Wohnung war, bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung erfolgte.
Für jeden Käufer einer solchen Wohnung ist es immens wichtig, zu überprüfen, wann genau die Umwandlung vollzogen wurde und seit wann der Mieter in der Wohnung wohnt.

Beispiel:

Die Umwandlung erfolgt am 01.01.2009. Die Wohnung war vermietet. Dieser Mieter zieht am 30.06.2009 aus.
Am 01.07.2009 zieht ein neuer Mieter ein. Dieser wohnt noch heute in der Wohnung.

Dieser Mieter kommt nicht in den Genuss der Kündigungssperrfrist, da er erst in die Wohnung eingezogen ist, als sie schon eine Eigentumswohung war.

Mit dem im Frühjahr 2013 in Kraft tretendem Mietrechtsänderungsgesetz soll das „Münchener Modell“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen unterbunden werden.

Der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577 a BGB sieht, wie oben beschrieben, derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfs- kündigungen vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wurde mit der Mietrechtsreform vom Mai diesen Jahres geschlossen.

Abschließend nun noch die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietwohnraum:
Der Mieter kann immer unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen. Er braucht dafür keinen Grund.

Für den Vermieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen bei Wohnraum.
Bei Mietverhältnissen bis zu fünf Jahren sind drei Monate, bei Mietverhältnissen ab fünf Jahren, sechs Monate und für Mietverhältnisse ab acht Jahren neun Monate Kündigungsfrist einzuhalten.

Außerdem braucht der Vermieter immer einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Verletzt der Mieter seine Vertragspflichten, so kann dies ein Kündigungsgrund sein.

Benötigt der Vermieter die Wohnung selber oder wird er durch die V ermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet dadurch erhebliche Nachteile, stellt das Kündigungsgründe dar.

Insgesamt gilt, dass der Mieterschutz sehr ausgeprägt ist und Kündigungen oftmals nicht ohne weiteres durchsetzbar sind.

Weiterfuührende Literatur von Thomas Trepnau gibt es versandkostenfrei hier.

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