Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 5. März 2015 beschlossen. Nach den derzeitigen Planungen wird der Bundesrat seine Beratungen Ende März abschließen. Wann die Vorschriften in Kraft treten, richtet sich danach, wann das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet wird. Im Gesetzentwurf ist vorgesehen, dass die neuen Regelungen zur Mietpreisbremse und im Maklerrecht am ersten Tag des zweiten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft treten. Wenn das Gesetz, wie geplant, im April 2015 verkündet wird, treten die Regelungen am 1. Juni 2015 in Kraft.

Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

Das Bundesministerium für  Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) liefert dafür auch gleich ein Rechenbeispiel:


Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem „Szenegebiet“ entwickelt hat, betrug 5,50 € / qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen Preise von bis zu 9,00 € / qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete,
die im örtlichen Mietspiegel dokumentiert ist, (nur) bei 6,00 € / qm liegt. Soll die Wohnung A nun (nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse) wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 6,60 € / qm anheben. Hierdurch wird der Anstieg der Mieten also gedämpft.


Rechnerisch ist das natürlich richtig. Ganz kritiklos sollte die Betrachtung nicht bleiben. Der Grund dafür ist einfach.

Abdämpfung des Preisniveaus

Die Dokumentation der Vergleichsmieten des örtlichen Mietspiegels wird aus tatsächlich erzielten Mieten ermittelt. Er spiegelt somit die durch Angebot und Nachfrage entstehenden Mietpreise wider.

Dieser Spiegel wird nun verzerrt. Denn nun muss auf einen Mietspiegelpreis, der die Preisentwicklung im Zeitablauf noch nicht aktuell erfasst hat, abgestellt werden. Damit erfolgt im Zeitablauf nicht nur eine Dämpfung der Preise für Neuvermietungen  von Bestandswohnungen, sondern der insgesamt im Mietspiegel dargestellten Preise.

Die Preisdämpfung zugunsten der Mieter kann man natürlich wohlwollend betrachten.

20 Jahre effektiv sinkende Kaltmieten

Nur sollte dabei nicht in Vergessenheit geraten, dass die Nettokaltmieten zwischen 1992 und 2012 nach einer Untersuchung der Steinbeis-Hochschule nur unterhalb des Verbraucherpreisindexes gestiegen sind. Das führte zu einem kaufkraftbereinigten Einkommensverlust der Vermieter von immerhin rund 20 Prozent. Gleichzeitig bedeutet das, dass die effektive Belastung für Mieter aus der Nettokaltmiete während dieser Zeit um 20 Prozent gesunken ist.

Dass hier nun eine Preisanpassung durch erfolgt ist vollkommen normal. Sonst würde doch kein Mensch mehr in Objekt zur Vermietung investieren können.

Welche Objekte sind wo betroffen?

Nach dem neuen Gesetz werden die Länder ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Dort soll dann die Mietpreisbremse gelten.

Ausgenommen sollen Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sein.

Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.

Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann häufig angenommen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Alles nur für das Publikum

Nun ja, da macht man sich publikumswirksam viele Gedanken um die Nettomiete, die 20 Jahre lang gar nicht gestiegen ist. Den Hauptkostentreiber „Betriebskosten“ lässt man weiterhin schön außen vor. Da möchte man doch nicht auf den Anstieg der Grundsteuern, der Straßenreinigungsgebühren, der Wasserver- und Entsorgungskosten u.s.w. verzichten.

Aus meiner Sicht werden Mieter und Vermieter mit der Mietpreisbremse nur wieder, und das offensichtlich erfolgreich, vom eigentlichen Problem, dem gewaltigen Anstieg der Mietnebenkosten abgelenkt.

Diese sind insgesamt in den letzten 10 Jahren um satte 60 % gestiegen.

Und es stehen weitere Kostensteigerungen an, die Mietern und Vermietern die Tränen in die Augen treiben werden.