Der Begriff „schlüsselfertig“ bedeutet verbindlich gar nichts.

Er ist nicht definiert und sagt auch nichts über die Bauweise aus.

Jeder denkbare Objekttyp kann „schlüsselfertig“ angeboten werden.

Hintergrund ist, dass ein Bauträger ein Typenhaus im eigenen Namen baut oder von einem Subunternehmer bauen lässt.

Meistens läuft das so ab, dass der Bauträger Eigentümer eines Grundstückes ist, welches er mit seinem Typenhaus bebaut und verkauft.

Der „normale" Bauunternehmer hingegen, der auch als Generalunternehmer oder Generalübernehmer tätig werden kann, baut auf einem Grundstück, welches dem Auftraggeber bereits gehört. Da hier kein Grundeigentum übertragen wird, sind diese Verträge - im Gegensatz zum Bauträgervertrag - nicht notariell beurkundungspflichtig, sondern werden in der Regel privatschriftlich geschlossen.

Da der Bauträger mit eigenem bzw. finanziertem Geld auf eigenes Risiko baut und er nach Verkauf einer Einheit Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen erhält, versucht er oft schon „vom Plan weg“ zu verkaufen. Das bedeutet, er sucht schon nach dem geeigneten Käufer, bevor er mit der Baumaßnahme angefangen hat.

Das hat den enormen Vorteil für ihn, dass er nicht mit sämtlichen Kosten in Vorleistung gehen muss.

Der Vorteil für den Käufer ist, dass er noch die Möglichkeit hat, eigene Ideen und Vorstellungen, innerhalb eines bestimmten Rahmens, einzubringen.

Die sogenannte Baufortschrittszahlung erfolgt nach strengen Auflagen der Makler- und Bauträgerverordnung.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Verbraucherschutzverordnung, die die Rechte und Pflichten des Bauträgers regelt.

Übrigens unterliegen auch Immobilienmakler den Bestimmungen der MaBV. Natürlich nicht dem folgenden § 3.

So ist im § 3 Abs. 2 genau geregelt, wie die Baufortschrittszahlung abläuft:

Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:

1.

30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

2.

vom der restlichen Vertragssumme

- 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

- 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,

- 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

- 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten

- 3 vom Hundert für den Estrich,

- 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

- 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen  Besitzübergabe,

- 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,

- 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Sofern einzelne der in Satz 2 Nr. 2 genannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, so gelten die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe entsprechend, dass der hiernach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes 1 entgegengenommen werden kann.

Der Bauträgervertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag  und  Werkvertrag. Insbesondere, wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente. Der Bauträger verpflichtet sich, das Objekt entsprechend einer vereinbarten  Baubeschreibung zu errichten und sodann an den Kunden/Käufer zu übergeben und ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.

Der Bauträgervertrag ist, da Grundbesitz verkauft wird, notariell zu beurkunden.