Immobilienfinanzierungen sind günstig. Die Darlehenszinsen befinden sich auf einem historischen Tiefststand. Das befeuert, neben den permanent durch die Europäische Zentralbank inzwischen auf 80 Milliarden Euro pro Monat ausgeweiteten Anleihekaufprogramme, die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen.

Unnötige Zusatzkosten

Manche Bank berechnet im Zusammenhang mit dem Immobilienkredit Gebühren, die nicht immer rechtmäßig sind. Das kann die Kosten für das Darlehen unnötig erhöhen. Deshalb gilt: Aufpassen bei der Kreditvereinbarung und genau prüfen, wofür die Bank, neben dem Zins, etwas berechnet! Unrechtmäßig erhobene Gebühren können zurückverlangt werden.

Unzulässige Gebühr

Bevor die Bank eine Kreditzusage macht, ermittelt sie den Beleihungswert der Immobilie, für die in der Abteilung III des Grundbuches die sogenannte Grundschuld eingetragen werden soll. Der Beleihungswert stellt einen reduzierten Marktwert dar. Im Unterschied zwischen Marktwert und geringerem Beleihungswert sollen die möglichen Wertschwankungen der Kreditsicherheit während der Kreditlaufzeit berücksichtigt werden. Ein weiterer Abschlag erfolgt dann nochmals vom Beleihungswert zur Beleihungsgrenze. Dieser Abschlag berücksichtigt individuelle Wertschwankungsgefahren einer Kreditsicherheit, aber auch deren mehr oder weniger schnelle Liquidierbarkeit.

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes dominieren im Wesentlichen die Sicherheitsbedürfnisse der Kreditgeber. Bei vermieteten Objekten wird der Beleihungswert aus dem Ertragswert abgeleitet. Festgelegt ist dies im § 4 der Beleihungswertermittlungsverordnung für die Ermittlung des Beleihungswertes durch Pfandbriefbanken.

Grundlage ist der voraussichtlich nachhaltig erzielbare Dauermietertrag.
Bei nichtvermieteten Objekten, wie dem typischerweise selbst genutzten Einfamilienhaus wird für die Ermittlung des Beleihungswertes das Sachwertverfahren angewendet.

Dieser Sachwert setzt sich zusammen aus dem

  • Gebäudewert in der Gegenwart,

  • den Außenanlagen,

  • den Baunebenkosten,

  • den Erschließungskosten für Versorgungsanschlüsse

  • und dem Bodenwert.

    Mit der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch sichert sich die Bank für den Fall des Ratenzahlungsverzugs und der Darlehensvertragskündigung die Zugriffsmöglichkeit auf das Objekt. Das endet dann meist im Zwangsversteigerungsverfahren.
    Für die Beleihungswertermittlung verlangt so manches Kreditinstitut eine Extra-Gebühr. Nach der Auffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist diese Gebühr unzulässig. Es liegt aus absicherungstechnischen Gründen im primären Interesse der Bank, den Beleihungswert zu kennen. (05.11.2009, Az. 6U 17/09)

Eine weitere unzulässige Gebühr

Der Bundesgerichtshof hat die Erhebung von Bearbeitungsgebühren für den Kreditantrag für unrechtmäßig erklärt. Da die Bank selbst ein Interesse daran hat, die Kreditunterlagen zu prüfen. Um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu vermeiden, prüft sie die Höhe der gestellten Sicherheiten in ihrem eigenen Interesse. Die Vergabe von Krediten ist keine Wohltätigkeitsveranstaltung, sondern wesentlicher Teil des auf Profit ausgerichteten Geschäftsmodells einer Bank. Für ihr Profitbedürfnis darf sie dem Kunden nichts berechnen. (BGH, 13.05.2014, Az. XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13)

Und noch eine unzulässige Gebühr

Eröffnet der Bankkunde zusätzlich ein Darlehenskonto, über welches die laufenden Raten für den Kredit bezahlt werden, berechnet die eine oder andere Bank dafür Gebühren. Rechtswidrig! Laut Oberlandesgericht Karlsruhe muss die Kontoführung im Sollzins inbegriffen sein. (08.02.2011, Az. 17 U 138/10).


Quelle und weitere Informationen zum Immobilienkauf: Immobilienkurs 2016 von Thomas Trepnau