Zwar wurde das MHG abgeschafft, die Mieterhöhungsverfahren sind dadurch jedoch nicht einfacher geworden. Die Regeln wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch übertragen und während der Amtszeit von Heiko Maas, dem letzten Justizminister, weiter verkompliziert, teilweise knapp bis an die Grenze der Verfassungsmäßigkeit. Ob die Grenze in einzelnen Fällen überschritten wurde, werden die nächsten Jahre zeigen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Der Paragraph 558 BGB regelt beispielsweise die Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demnach kann ein Vermieter die Miete innerhalb der gesetzlichen Kappungsgrenzen anheben, wenn für vergleichbare Wohnungen bereits höhere Mieten bezahlt werden. Ein Vermieter muss die Erhöhung detailliert begründen. Entweder mit Hilfe eines Mietspiegels, eines Sachverständigengutachtens, einer Mietdatenbank oder der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Hinzu kommt, dass Zeitabläufe und Fristen zu beachten sind und das Schreiben an den Mieter noch gar keine „echte“ Mieterhöhung ist, sondern zunächst nur das Verlangen des Vermieters zur Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung darstellt.

Zustimmung des Mieters erforderlich

Es handelt sich somit konkret um ein Mieterhöhungsverlangen. Ist das Schreiben korrekt formuliert und ist das Verlangen sauber begründet, muss der Mieter dem Erhöhungsverlangen bis zum Ablauf des zweiten Monats, welcher auf den Zugang des Zustimmungsverlangens folgt, zustimmen.

Stimmt der Mieter nicht zu, hat der Vermieter die Möglichkeit, innerhalb von drei Monaten ab Fälligkeit der erhöhten Miete auf Zustimmung gegen den Mieter zu klagen.

Beispiel:
Der Mieter erhält das Anschreiben am 15. Juni.
Seine Überlegungsfrist läuft bis zum 31. August.
Stimmt er zu, wird die Mieterhöhung zum 01. September fällig.
Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen und zwar bis spätestens 30. November.

Stillschweigende Zustimmung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun mit seiner neuesten Entscheidung das Verfahren für den Vermieter etwas erleichtert.

Zum Fall:

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in E. Mit maschinell erstelltem Schreiben vom 23. November 2015 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 € auf eine Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 432 € monatlich zum 1. Februar 2016 unter Verwendung des beigefügten Erklärungsvordrucks zuzustimmen.

Mit Schreiben vom 19. Januar und vom 1. Februar 2016 erinnerte die Klägerin die Beklagte an die Erteilung der Zustimmung. Diese gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15. Februar, 4. März und 6. April 2016 die Miete in Höhe von jeweils 432 €.

Laut Bundesgerichtshof hat  die Mieterin der Mieterhöhung bereits vor Einreichung der Klage stillschweigend wirksam zugestimmt, da sie die geforderte Mieterhöhung dreimal in Folge vorbehaltlos zahlte.

Entscheidend sei, dass die Mieterin  durch ihr Verhalten der Mieterhöhung konkludent, also durch schlüssiges Verhalten zugestimmt habe. „Denn jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob schon in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete die konkludente Zustimmung der Beklagten zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann“, so der BGH wörtlich.

Aus der dreimaligen vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete könne kein anderer Schluss gezogen werden, als eine Zustimmung zur Mieterhöhung. Es komme bei der Frage, ob konkludent zugestimmt worden sei, nicht darauf an, ob der Mieter seinen Dauerauftrag geändert oder die erhöhte Miete durch Einzelüberweisungen gezahlt habe. In beiden Fällen sei der Mieter tätig geworden und da er keinerlei Vorbehalte erklärt habe, sei klar, dass er zustimmen wollte. (BGH VIII ZB 74/16)

Fazit

Der Vermieter muss also nicht auf die schriftliche Zustimmungserklärung bestehen, wenn der Mieter die erhöhte Miete zahlt. Unklar ist, ob die erstmalige Zahlung ausreicht oder ob die Zustimmung erst ausreichend deutlich mit der dritten vorbehaltlosen Zahlung erteilt ist. Für Vermieter, die es richtig machen wollen - und Mieter, die wissen wollen, ob ihr Vermieter korrekt handelt-, habe ich dieses Buch geschrieben.

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