2012 ist rum, unsicheres Umfeld sorgte für Sicherheit im Immobilienmarkt

Am 11.10.2012 schrieb ich meinen ersten Beitrag auf cashkurs.com mit dem Titel „Betongold zur Vermögenssicherung“. Das Thema war die Berechnung der Brutto- und Nettorendite.

Was hatte sich bis dahin getan und warum sah ich mich veranlasst, dieses Thema aufzugreifen?

Das Immobilienjahr 2012 begann damit, dass das ifo-Institut in München einen Immobilienboom für eben dieses Jahr prophezeite. Vor dem Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen sagte Hans-Werner Sinn  im Januar 2012, dass  Investoren aus den schwächelnden Südländern der Eurozone mit ihrem  Kapital weiterhin nach Deutschland flüchten würden. Dies würde auch das Zinsniveau niedrig halten, was  die Flucht von in- und ausländischen Anlegern in Betongold weiter begünstigen würde. Deshalb werden deutsche Immobilien in den kommenden Jahren deutlich mehr wert sein als jetzt.

Tatsächlich verharrten die Zinsen zur Immobilienfinanzierung, trotz Schwankungen zum Jahresende bei unter drei Prozent.

Die Sorgen um den Euro, um Griechenland, Portugal, Spanien, Italien, um Target2-Salden, um das Versagen der europäischen Politik sorgten seit vielen Jahren erstmals wieder für stetige Anstiege der Immobilienpreise an vielen deutschen Standorten.

Zwischenzeitlich werden Immobilien von Banken wieder voll, also zu 100 Prozent, teilweise sogar darüber, bis zu 110 Prozent finanziert. Selbst die Verbraucherzentrale Hamburg sieht keinen Anlass vor Vollfinanzierungen zu warnen. Bei den historisch niedrigen Zinsen erscheint eine Warnung derzeit auch deplatziert.

Allerdings verleiten diese niedrigen Zinsen auch einkommensschwache Haushalte zum Kauf und zur Finanzierung mit hohem Fremdmittelanteil. Gleichzeitig entsteht eine psychologische Grundeinstellung, die den Kauf von Immobilien präferiert. Obwohl fast das ganze Jahr ungeklärt blieb, ob die eineinhalb Jahre lang diskutierte Sanierungs-AfA kommt oder nicht. Der hierdurch verursachte  Attentismus bei Investitionen in Sanierungsobjekte konnte den Aufschwung der Wohnimmobilien nicht stoppen.

Diese Gemengelage veranlasste mich im Oktober die Bedeutung der Brutto- und Nettorendite von vermieteten und eigengenutzten Immobilien in den Fokus zu rücken.

Die Immobilienkrisen der jüngeren Geschichte in den USA und Europa begannen alle mit niedrigen Zinsen und hohen Darlehensbeträgen im Verhältnis zu den eingesetzten Eigenmitteln der Käufer. Voraussetzung für die Eskalation war, dass Banken damit anfingen Immobilien mit 100 Prozent oder mehr zu finanzieren.

Die saubere, emotionslose Anwendung der Nettorenditenermittlung hilft den Überblick zu verbessern, die Immobilie einzuordnen und dadurch das Risiko zu reduzieren.

Wie ist nun der Ausblick für 2013? Bleibt die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen stark?

Die Eurokrise ist bisher nicht gelöst. Griechenland ist noch immer ein Wackelkanditat. Weniger wegen dem Willen der europäischen Politik Griechenland im Euro zu halten, als vielmehr aufgrund der politischen Gemengelage in Griechenland selbst. Die Zinsen in Europa und den USA werden niedrig bleiben. Pünktlich zu seinem 60. Geburtstag, am  13.12. erklärte der Chef der amerikanischen Notenbank, dass er die Welt mit noch mehr Dollars beglücken möchte. Zusätzlich zu den schon sehr üppigen Geldschöpfungsprogrammen sollen ab 2013 monatlich für 45 Milliarden amerikanische Staatsanleihen gekauft werden. Es entstehen weiterhin gigantische Geldberge aus dem Nichts. Die Inflationsgefahr bleibt hoch.

Niedrige Zinsen, stark wachsende Geldmengen und Inflationsängste werden die Investitionen in den angeblich sicheren Immobilienhafen auch 2013 weiter antreiben. Hinzu kommt höchstwahrscheinlich eine Reform des Mietrechts, die zumindest teilweise die Position des Vermieters verbessern könnte (auf die Politik sollte man mit seinen Anlageentscheidungen jedoch nicht zu sehr setzen).

Da die Preise an einzelnen Standorten schon stark angezogen haben, Banken zum Teil höhere Beleihungen zulassen, ist ab 2013 eine noch gründlichere Objektprüfung  geboten.

Übrigens ist die Sanierungs-AfA inzwischen begraben. Ein typisches Beispiel für den Hick-Hack im Berliner Politikbetrieb.

Ihnen allen ein gutes, erfolgreiches, gesundes und glückliches Neues Jahr!