Auch mein letzter Beitrag hat wieder zu einer regen Diskussion geführt und gleichzeitig diverse kritische Fragen ausgelöst. Das freut mich sehr. Genau diese Kritik ist es, die ich provozieren möchte. Ich liebe Kontroversen! Zunächst zur Klarstellung: Ich halte hier keine Plädoyers für Immobilieninvestments! Die Leser meiner vorherigen Beiträge wissen das. Vielleicht wurde auch nur das Fragezeichen im Titel übersehen? Dass Immobilien in Deutschland zur  Zeit nachgefragt werden, wie seit rd. 15 Jahren nicht, ist den meisten auch klar. Hier entsteht schon ein gewisser Herdentrieb hin zum Betongold, der zur Vorsicht mahnen sollte. Überraschend für mich ist es immer wieder feststellen zu müssen, wie wenig Hintergrundinformationen bei vielen Kaufwilligen vorhanden sind. Ich stelle das fast täglich in Diskussionen mit meinen Seminarteilnehmern fest.

Da wird mit Begriffen wie „Rendite“, „x-facher Jahresmiete“, „umlagefähige Betriebskosten“ etc. argumentiert. Zeigt man dann kurz den Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite, so blickt man schnell in einige erstaunte Augen.

Was ich mit meinen drei Beiträgen zur Rendite erreichen wollte und anscheinend auch erreicht habe, ist die Sensibilität potenzieller Käufer für  die Beliebigkeit der Aussagen zu schärfen, die oftmals in Verkaufsgesprächen und Verkaufsprospekten als Argumente (ich nenne das „Behauptungssalat“) angeführt werden. Was nützt dem bereitwilligen, möglicherweise unerfahrenen Investor eine pauschale Aussage zur Rendite, wenn er keine genaue Vorstellung über nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und deren voraussichtliche Höhe hat? Manche argumentieren mit Steuerersparnis bei langdauernden Zinszahlungen in Verbindung mit niedriger Tilgung. Übrigens ein Argument, das ich noch nie verstanden habe: man gibt 1000,--€ aus um maximal 500,--€ Steuern zu sparen. Selbstverständlich spielen Zins, Tilgungsdauern und potenzielle Mietpreissteigerungen eine genau so wichtige Rolle wie die Lage. Dies alles konkret in einem einfachen Grundsatzbeispiel anzuführen und aufzuschlüsseln ist vor dem Hintergrund der Intention der Rendite-Beiträge weder erforderlich noch zielführend. Hinzu käme, dass sich Lageunterschiede ohnehin in mindestens zwei der Parameter spiegeln würden: Miet- und Kaufpreis.

Diese Grundsatzbeispiele kann jeder Leser für sich anwenden und mit seinen eigenen Variablen füllen. Das Wissen darum, dass es eben „Variablen“ sind ist bereits ein Vorteil und ermöglicht genau das, was einige von Ihnen korrekterweise tun: diese Variablen hinterfragen.

Tun Sie das! Aber nicht nur hier. Auch in der konkreten Situation, in der man Ihnen vielleicht ein X für ein U vormachen möchte. Argumentieren Sie dagegen! Mit Variablen, die Ihrer Lebenserfahrung und Marktkenntnis entsprechen. Dann kommen Sie zu vernünftigen Entscheidungen. Denn: haben Sie sich einmal eine Immobilie, salopp formuliert, ans Bein gebunden, werden Sie diese nebst eventuellen Mietern nicht so einfach wieder los.

Ein Leser argumentiert mit einer Geldanlage, die mit 2 % verzinst wird:

Sehen wir uns kurz die Wertentwicklung von Geldvermögen an.

Laut statistischem Bundesamt lag die Inflation im September 2012 bei 2 %. Viele empfinden den Kaufkraftverlust des Euros als stärker. Das Statistische Bundesamt versucht qualitative Veränderungen bei der Ermittlung von Veränderungen des Preisniveaus zu berücksichtigen. Dies erfolgt durch hedonische Verfahren. Kurz gesagt, versucht man mit hedonischen Verfahren Qualitätssteigerungen von Produkten zu erfassen. Die Methode schafft einiges an Spielraum für – ich nenne es mal – „Kreativität“. Außerdem fällt auf, dass bei dieser Methode Qualitätsverschlechterungen nicht erfasst werden.

Als alternative Inflationsberechnungsmethode könnte man von der Entwicklung der Geldmenge M3 (umfasst neben dem Bargeldumlauf die von Unternehmen und Privatpersonen bei Banken und Sparkassen gehaltenen Einlagen) das Wirtschaftswachstum abziehen.

Seit Anfang 2000 ist die Geldmenge M3 bis Januar 2012 von 4.715 Mrd. € auf 9.759 Mrd. € gewachsen. Mithin pro Jahr um rd. 7 %. Zieht man davon das durchschnittliche Wirtschaftswachstum von rd. 1,4 % seit 2000 ab, ergibt sich daraus eine durchschnittliche jährliche Inflationsrate von 5,6 %

Jeder mag für sich entscheiden, welche Methode ihm besser gefällt.

Nun ein paar Beispiele zur Verdeutlichung der Effekte:

Der dritte Fall zeigt, dass in der selben Zeit die Kaufkraft inflationsbedingt von  100.000,-- € auf 95.511,-- € sinkt. Trotz Verzinsung ergibt sich ein Kaufkraftverlust von rund 4.500,-- € in zehn Jahren.

Bei einer Inflation von 6 % halbiert sich die Kaufkraft innerhalb von zehn Jahren.

Das sehen wir im vierten Fall.

Hätten wir  100.000,-- € Schulden und eine Inflationsrate von 6 %, würde sich der Wert der Schulden nach zehn Jahren fast halbieren, ohne dass wir einen Cent zurück gezahlt hätten.

Die Staatsverschuldung Deutschlands beträgt jetzt am 29.10.2012, um 15. 17 Uhr

2.109.542.920.504 €

weit über 2,1 Billionen Euro.

Rechnet man die Verpflichtungen für künftige Pensionsleistungen und Euro-Rettungs-Wahn hinzu, erreicht der Schuldenstand Deutschlands schnell eine Größenordnung von rund

9 Billionen €!

Bei einer Inflationsrate von 6 %, würde sich das Schuldenproblem Deutschlands schnell entschärfen.

Nun noch die Antwort auf die Frage, warum ich im letzten Beitrag zu den eingesparten 10.800,--€ noch die 12.000,--€ zu bezahlende Miete gerechnet habe:

Wenn wir die 300.000,-- € als Geldbetrag für 3,6 % bei der Bank anlegen würden, bekämen wir 10.800,-- € Zinsen. Ziehen wir davon die 12.000,-- € zu zahlende Miete ab, wären wir im Negativzins.

Da die Mieten in meinem Beispiel steigen, muss die Geldanlage über die Verzinsung mitwachsen. Bei  der reinen Geldanlage muss die Miete aus dem Geldbetrag zusätzlich erwirtschaftet werden. Also 7,6%. Erst dann sind die beiden Anlagen gleichwertig.

Ein weiterer Leser weist –übrigens vollkommen zu recht- darauf hin, dass bei all diesen Renditeberechnungen das Ergebnis mit den Annahmen steht und fällt (eine Parallele zu obigem Begriff „Variablen“).

Exakt. Das ist vollkommen richtig. Genau das ist es, was ich verdeutlichen wollte. Machen wir uns doch eines bewusst:

Bei jeder Form der Kapitalanlage steht und fällt das prognostizierte Ergebnis mit den Annahmen.

Kaufe ich Gold, weil ich annehme, dass Papier- und unser Giralgeld wertlos wird?

Kaufe ich Aktien, weil ich annehme, dass das Unternehmen weiterhin gute Gewinne macht, diese steigert und Dividenden zahlen wird?

Kaufe ich Aktien, weil ich annehme, dass der Kurs steigen wird?

Kaufe ich eine Staatsanleihe, weil ich annehme, dass der Zins und die Kapitalrückzahlung sicher sind.

Kaufe ich Immobilien, weil ich annehme, dass ich in einen wertstabilen Sachwert investiere, der zusätzlich noch Mieterträge abwirft?

Kaufe ich Immobilien, weil ich aufgrund der Lagewahl annehme, dass der Wert steigen wird?

Mit unseren Annahmen tun wir nichts anderes als Szenarien für die Zukunft zu entwerfen, in der Hoffnung, diese wenigstens ein bisschen kontrollieren zu können. Allerdings wird jedem Marktteilnehmer nur die Zukunft zeigen, ob er mit seinen Annahmen ins Schwarze getroffen hat oder ob er total daneben lag.

Das einzige, was man tun kann, wenn man anlegen und investieren möchte, ist zu versuchen die Treffsicherheit zu erhöhen.

Dabei spielt die Berechnung der Rendite, neben vielen anderen Aspekten eine Rolle. Wenn ich nun weiß, wie ich Renditen grundsätzlich berechne, kann ich die Berechnung mit meinen eigenen Annahmen füttern (und bin somit nicht auf das angewiesen, was mir andere evtl. „vorgaukeln“). Je genauer ich mich mit dem Markt in der Vergangenheit und der Gegenwart beschäftige,  umso treffsicherer werden meine Annahmen. Damit steigt meine Chance beim und mit dem Kauf die richtige Wahl getroffen zu haben.