In meinem ersten Beitrag hier bei www.cashkurs.com habe ich beispielhaft die Unterschiede zwischen der sogenannten Bruttorendite und Nettorendite bei vermieteten Immobilien aufgezeigt. Obwohl  die Rendite kein wirklich scharf definierter Begriff ist, spielt sie bei Anlageentscheidungen eine herausragende Rolle. Der Duden definiert die Rendite als Ertrag einer Kapitalanlage. Dass man die Rendite bei Mietobjekten ermittelt, ist eine Selbstverständlichkeit. Bei selbst- oder eigengenutzten Objekten hingegen ist es eher ungewöhnlich Renditen zu berechnen. Dennoch möchte ich an dieser Stelle das Gedankenspiel wagen und die Frage stellen, ob die Ermittlung einer Rendite bei selbstgenutzten Immobilien überhaupt möglich ist und ob sie uns wichtige Informationen liefern kann, die bei der Anlageentscheidung eine Rolle spielen.

Wie lässt sich eine Rendite nun bei einem nicht vermieteten Objekt, welches von uns  selbst genutzt wird  ermitteln? Ganz einfach, indem  wir die  eingesparten Mietzahlungen berücksichtigen.

Nehmen wir mal an, wir kaufen für uns ein Reihenhäuschen für 300.000,--€ inklusive aller Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grundbuch und  Grundsteuer

Das benachbarte Reihenhaus, das unserem sehr ähnlich ist, ist für 1.000,-- € monatlich vermietet. Der Nachbar, der Mieter, zahlt neben seiner Nettomiete auch Betriebskosten an seinen Vermieter. Die zahlen wir auch. Zwar nicht an einen Vermieter, aber an die Ver- und Entsorger, an die Kommune, Versicherungen etc.

Der Nachbar hat einen kleinen Vorteil. Er braucht für die Instandhaltungskosten an seinem gemieteten Haus nicht zu zahlen.

Wir als Eigentümer können uns  dem nicht entziehen.

Die Instandhaltung müssen wir  leisten und zahlen.

Da wir handwerklich begabt sind, schlägt das nicht so sehr zu Buche und wir kalkulieren mit einer durchschnittlichen, monatlichen Belastung in Höhe von 100,-- € für die laufende Instandhaltung.

Hätten wir  das Haus gemietet, so würde uns das monatlich 1.000,-- € kosten.

12.000,-- € jährlich.

Wir sparen also 12.000,-- € im Jahr Miete.

Die Instandhaltung am eigenen Haus belastet uns jedoch mit 100,-- € pro Monat, also mit 1.200,-- € im Jahr.

Die ziehen wir von der Mietersparnis ab.

Somit sparen wir 12.000,-- € - 1.200,-- € Instandhaltungskosten = 10.800,-- €.

10.800,-- € sind unsere jährliche Ersparnis.

Bei einem Kaufpreis von 300.000,-- € entsprechen die 10.800,-- € 3,6 %.

Die Rendite beträgt demnach 3,6 %.

3,6 % sind nicht gerade der Hit, aber, wie viel Zinsen bekommen wir zur Zeit für unser Geld? 1 bis 2 % wenn es gut geht und die Anlage einigermaßen sicher sein soll. Wir hätten den Griechen unsere Spargroschen vor zwei Jahren leihen können. Da gab es locker 10 % Zins.

Und wie sieht es heute aus. Wie viel bekämen  wir von unserem Einsatz nach dem Schuldenschnitt zurück? Und das Spiel mit den Griechen ist noch nicht vorbei.

Wir wollen mit unserem Geld aber nicht spielen. Wir wollen rentabel anlegen oder investieren bei kalkulierbarem Risiko.

Nehmen wir mal an, wir hätten tatsächlich für 300.000,- € riskante Staatsanleihen gekauft und dafür 10 % Zinsen erhalten.

Dann hättest wir Zinseinnahmen in Höhe von 30.000,-- € im Jahr.

Davon müssten wir die vorher für die Miete eingesparten 10.800,-- € wieder abziehen.

Dann hätten wir  immer noch einen Überschuss von 19.200,-- € im Jahr erzielt.

Das sind 6,4 % Rendite.

„Na immerhin. 6,4 % ist doch deutlich reizvoller als die mickrigen 3,6 %.“, stellen wir  fest.

Aber, können wir sicher sein, das investierte Geld zurück zu bekommen? Wie lange werden die Zinsen bezahlt werden können? Wie sieht es aus, wenn unser Geld pro Jahr wegen Inflation auch nur 2 % an Kaufkraft verliert?

„Zu welchem Zins müssten wir unser Geld denn anlegen, damit wenigstens die 3,6 % Rendite wieder rauskämen?“, fragen wir nun.

Die für die Miete eingesparten 10.800,-- € entsprechen 3,6 %  des eingesetzten Kapitals in Höhe von 300.000,-- €.

Die Mietbelastung, falls wir nicht kaufen, wäre

12.000,-- € pro Jahr. Die wird hinzugerechnet.

Wir bräuchten  demnach einen jährlichen Zinsertrag in Höhe von 10.800,-- € + 12.000,-- € = 22.800,-- €.

Das entspricht 7,6 % von 300.000,-- €.

Wenn wir eine sichere Geldanlage finden, die 7,6 % Zinsen abwirft, dann sind wir renditemäßig soweit wie mit dem Kauf des Reihenhäuschens.

Nur - wer hat schon soviel Geld auf der hohen Kante, dass er den Kaufpreis komplett mit eigenen Mitteln bezahlen kann?

Die meisten Käufer werden wohl eine Finanzierung brauchen.

Häufig werden Annuitätendarlehen mit der Bank vereinbart. Oft mit anfänglicher Tilgung von nur 1 %.

Es dauert dann rd. 36 Jahre bis der Kredit getilgt ist.

Würden wir das Häuschen 36 Jahre lang mieten und würde die Miete jährlich um 2,5 % steigen, dann hättest wir nach 36 Jahren knapp 660.000,-- € an unseren Vermieter bezahlt und hätten n i c h t s.

Würden wir das Reihenhaus kaufen und dafür ein Darlehen über 250.000,-- € aufnehmen und dafür über die gesamte Laufzeit 4% Zinsen jährlich zahlen und die Tilgung mit 1 % jährlich in Form eines Annuitätendarlehens beginnen, dann:

hätten wir jährlich, 36 Jahre lang 12.500,-- € Raten an die Bank bezahlt.

Also 450.000,-- €.

Zuzüglich rund 65.000,-- Eigenkapital für den Restkaufpreis und weitere 44.000,- € für die laufende Instandhaltung.

Insgesamt hätten wir dann 559.000,-- € bezahlt.

Also über 100.000,-- € weniger, als wenn wir gemietet hätten.

Aber das ist noch nicht alles.

Jetzt haben wir ein schuldenfreies H a u s.

Wir wohnen mietfrei (falls wir noch leben).

Wenn wir mit höherer Anfangstilgung z.B. mit 3 % losgelegt hätten, hätte sich die Rückzahlungsdauer etwa halbiert und wir hätten nochmal gewaltig Zinsen gespart.

Soweit die für die Immobilieninvestition günstige Sichtweise. Klar ist natürlich auch, dass die Beispielrechnung mit dem Zinssatz steht und fällt.

Der von mir angesetzte Durchschnittszins ist auf so lange Sicht nicht prognostizierbar. Umso wichtiger ist es, dass zügig die Schulden reduziert werden.

Denkbar ist auch, dass die Mieten irgendwann fallen oder stagnieren. Das hätte ebenso Einfluss auf unser Ergebnis.

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