Liebe Leserinnen und Leser,

zu der regen Diskussion, die mein Beitrag von letzter Woche möchte ich mich nun äußern.

Ich bitte um Verständnis, dass ich nicht auf jede Frage und jeden Kommentar im Detail eingehen kann. Ich habe mir aber fest vorgenommen, Ihre Kommentare in meinen nächsten Beiträgen zu berücksichtigen und einiges in den Beiträgen zu thematisieren.

Mit meinem letzten Beitrag zum Betongold wollte ich einfach mal diverse Marktteilnehmer und potenzielle Käufer ein wenig aufrütteln. Immer wieder stelle ich bei Gesprächen mit Teilnehmern meiner Seminare fest, dass viele wie benommen unter einer Käseglocke sitzen und sich über den wichtigen, massiv entscheidungsbeeinflussenden Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite bei vermieteten Immobilien nicht wirklich im Klaren sind.

Bei der Betrachtung der Rendite spielt der steuerliche Aspekt überhaupt keine Rolle. Warum? Weil die steuerliche Auswirkung individuell ist und mit der reinen objektbezogenen Rendite nichts zu tun hat. Ein Steuervorteil kann noch das Sahnehäubchen oben drauf sein. Es sollte niemals ein kaufentscheidender Grund sein. Mit dem Bedürfnis „Steuern zu sparen, koste es was es wolle“ haben schon viele Schiffbruch erlitten.

Darauf zu bauen, dass Bauträger das Mietausfallrisiko übernehmen, kann jeder für sich entscheiden. Dieses Risiko wird der Bauträger allerdings in den Kaufpreis einkalkulieren oder sich in anderer Form bezahlen lassen. Und was hilft es, wenn der Bauträger zwei Jahre später pleite ist?

Die derzeit günstigen Zinsen sprechen natürlich für eine Immobilieninvestition. Möglicherweise sind wir im Bereich des Negativzinses (Inflation höher als Schuldzinsen). Da im Moment viele so denken und die Preise in bestimmten Regionen schon massiv angezogen haben, ist die vorsichtige Objektauswahl umso wichtiger.

Natürlich besteht die reale Gefahr bei der Staatsverschuldung  Deutschlands (im Moment etwa 2,2 Billionen + Pensionsansprüche + Eurorisiken incl. TARGET2-Forderungen der Bundesbank = insgesamt etwa 9 Billionen), dass die Bürger bis zum letzten Tropfen ausgepresst werden, bevor die Zahlungsunfähigkeit und eine Währungsreform kommen. Im Moment ist der Plan ja erkennbar: Negativzinsen. D.h. der Staat versucht, sich über Geldentwertung und damit natürlich auch der Entwertung von Sparvermögen zu entschulden. Es ist nicht absehbar ob das klappen wird (auch ich habe leider keine Glaskugel, die mir die Zukunft zeigt). Bei diesem Szenario ist die Sachanlage zweckmäßig.  Klappt das nicht und werden drastischere Maßnahmen erforderlich, dann sind Immobilieneigentümer gefährdet. Lastenausgleichsgesetz könnte sich wiederholen. Zwangshypotheken sind möglich. Auch andere, subtilere, aber ebenso wirksame Maßnahmen wären denkbar. Immobilienvermögen ist leicht feststellbar. Vermögensabschöpfungen sind dort für den Staat leicht möglich. Eine Immobilie ist eben immobil. Auch die letzte Volkszählung, die unterm Strich ja eine Erhebung über Immobilienvermögen war, könnte in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen. Es gilt: Immobilien sind eine interessante Anlageform, aber nicht alle Eier einen Korb legen! Ich werde gelegentlich auf dieses Thema in einem Beitrag auf cashkurs.com ausführlicher eingehen.

Welche laufenden Kosten bei der Ermittlung der Nettorendite nun auf  den Cent genau, vor dem Hintergrund meiner Intention, angesetzt werden, ist nachrangig. Natürlich könnte man trefflich darüber streiten, ob man als Mietausfallwagnis die Vorgaben der II. Berechnungsverordnung heranzieht oder ob man auf gutachterliche Erfahrungswerte zurückgreift. Tatsache ist, dass das Mietausfallwagnis in den verschiedenen Regionen, bei verschiedenen Objekten unterschiedlich hoch ist. In meinem Beispiel wurde weder der Objekttyp noch die Lage beschrieben. Der Zweck war einzig und allein, darauf hinzuweisen, dass der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite relevant ist und den grundsätzlichen Rechnungsweg zu zeigen.  Das gleiche gilt für den Ansatz der Instandhaltungskosten.

Würde man in die Betrachtung nun auch noch mögliche Wertsteigerungen einfließen lassen, begäbe man sich in den Bereich der „Hoffnung“. Künftige Wertsteigerungen sind nicht fassbar. Wer garantiert die? Könnte der Wert oder Preis auch fallen?

Natürlich haben alle Ihre Überlegungen und Einwendungen ihre Berechtigung und fließen schließlich bei einer Kaufentscheidung ein. Sie würden jedoch die gewollte Aussage meines Beitrages überstrapazieren.

Jedenfalls habe ich mich sehr über die Kommentare gefreut. Haben sie doch gezeigt, dass ich einige Leser erreicht habe. Schön war für mich auch, zu erkennen, dass Sie sich mit der Thematik auseinander setzen und sich diverser Probleme und Sachverhalte bei Immobilien sehr bewusst sind. Ich denke, die kritische Auseinandersetzung ist gerade auch ein Markenzeichen der Community bei cashkurs.com. Für mich eine schöne Motivation bei cashkurs.com für Sie am Ball zu bleiben.