Ein Szenario:

Sie liebe Leserin und Leser sind Immobilienmakler.

Ich möchte möglichst noch bis zum 31.12. eine Eigentumswohnung kaufen.  Gemeinsam haben wir soeben eine besichtigt.

Die Wohnung gefällt mir. Ich zeige mich Ihnen gegenüber jedoch skeptisch und frage erst mal, ob der Preis noch verhandelbar ist, denn er erscheine  mir in Anbetracht der erforderlichen Schönheitsreparaturen doch etwas hoch. Auch die Lage sei zwar nicht schlecht, aber nicht das „Gelbe vom Ei“. Nachdem Sie mir erklärt haben, dass der Verhandlungsspielraum minimal sei, frage ich: „Wie lange haben Sie diese Wohnung denn schon in Ihrem Angebot?“

Sie antworten: „Noch nicht lange. Seit zwei Wochen biete ich sie auf einer Internetplattform an. Dadurch haben sich bereits vier Besichtigungen ergeben. Einer der Interessenten trifft sich in drei Tagen mit dem Eigentümer, dem Verkäufer der Wohnung. Da geht es nur noch um kleine Details, sozusagen den Feinschliff für die Kaufvertragsformulierung. Deshalb würde ich Ihnen raten, zügig zu entscheiden und dann ganz schnell zum Notar zu gehen, denn sonst ist die Wohnung weg. Danach ärgern Sie sich bei diesem Schnäppchen nicht zugegriffen zu haben!“ Was Sie mir verschweigen ist, dass die Preisvorstellung des anderen Kaufinteressenten noch deutlich unter meiner liegt und die Wahrscheinlichkeit, dass der Verkäufer eine Einigung mit dem anderen Interessenten findet, verschwindend gering ist. Und, dass „noch nicht lange“ konkret 3 Monate heißt, weil der Verkäufer anfangs extrem überzogene Preisvorstellungen hatte.

Da ich davon ausgehe, dass die Nachfrage nach Immobilien stark ist, mir die Wohnung gefällt und ich überzeugt bin, dass die Preise weiter steigen,  entscheide ich die Wohnung, trotz eines nur geringen Preisnachlasses zu kaufen.

Drei Tage später  treffen wir uns beim Notar. Nachdem der Verkäufer und ich die Unterschrift unter den Kaufvertrag gesetzt haben, ziehen Sie ganz entspannt zwei Briefumschläge aus Ihrer Aktentasche. Einen geben Sie dem Verkäufer, den anderen mir.

Neugierig öffne ich diesen und erkenne sofort Ihre Provisionsrechnung: 8.925,-- Euro. 3 % des Kaufpreises von 250.000,-- Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Zwar war mir die ganze Zeit die Verpflichtung den Makler zahlen zu müssen bewusst. Aber jetzt, da ich die Zahl sehe, zucke ich zusammen. Denn ich weiß, der Verkäufer zahlt den gleichen Betrag. Sie kassieren somit 17.850,-- Euro. Unwillkürlich denke ich an unsere Besichtigung und unser Gespräch. Sie hatten die Wohnung noch nicht lange im Angebot. Sie haben diese einfach auf einer Internetplattform angeboten. Dann haben Sie viermal besichtigt (einschließlich mir?!). Jetzt bekommen Sie dafür 17.850,-- Euro (dass darin 2.850,-- Euro Umsatzsteuer stecken, von der Sie nichts haben, ist mir in dem Moment weder bewusst, noch interessiert es mich). Was für ein Wahnsinn! Was für ein Geschäft! „Mieten, Kaufen, Wohnen“ auf VOX habe ich schon ein paar Mal gesehen. Diese Makelei ist doch ein Klacks. Gibt es überhaupt eine Möglichkeit, sein Geld einfacher zu verdienen? Was muss ich mich abstrampeln für 17.850,-- Euro und der Makler macht dafür nur vier Besichtigungen!!

Zwei Wochen später gibt es in Ihrer Gegend einen Makler mehr – das bin ich!  Schließlich ist das ein Geschäft, bei dem sich man im Handumdrehen eine goldene Nase verdienen kann.

Soweit das Szenario. Nun zu den grundlegenden Fragen und der aktuell geführten Diskussion zur Maklerprovison.

Das Recht des Maklers ist in den §§ 652 – 654 BGB geregelt. Grundlage für den Provisionsanspruch ist dabei § 652, Abs. 1, Satz 1 BGB:

„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.“

Aus dieser Bestimmung ergeben sich insgesamt vier Tatbestandsmerkmale, die der Makler belegen – d.h. darlegen und im Streitfalle auch beweisen – muss, wenn er eine Provision beansprucht:

  1. das Zustandekommen eines Maklervertrages (Provisionszusage für den Erfolgsfall)

  2. Nachweis-  oder Vermittlungstätigkeit

  3. Abschluss des rechtswirksamen Hauptvertrags

  4. Ursachenzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Erfolg.

Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, so lässt sich der Provisionsanspruch des Maklers gerichtlich nicht durchsetzen. Kann der Makler also keinen ordnungsgemäßen Auftrag von demjenigen belegen, von dem er die Provision haben will, so erhält er selbst dann keine Vergütung, wenn er die angestrebte Geschäftsgelegenheit nachgewiesen hat und es aufgrund dieses Nachweises zum Vertragsschluss gekommen ist.

Der Bundesgerichtshof meinte zur Höhe der Maklerprovision:

„Die Provision ist keine Vergütung für die Mühewaltung eines Maklers, sondern ein Entgelt dafür, dass der Makler dem Auftraggeber die Möglichkeit zum Abschluss eines Geschäfts beschafft. Nicht, was den Makler der Nachweis an Mühe kostet, sondern was der ermöglichte Geschäftsabschluss wert ist, begründet die Höhe der Maklerprovision, die deshalb üblicherweise nach einem Hundertsatz des vom Auftraggeber zu leistenden Vertragsentgeltes bestimmt wird.“

Es entspricht anerkannter  Rechtsauffassung, dass die Maklergebühren für Nachweis oder Vermittlung grundsätzlich gleich hoch sind. Auch der Gesetzgeber hat in § 652 BGB den Nachweis und die Vermittlung durch das Wort „oder“ gleichberechtigt nebeneinandergestellt. Es liegt daher im Interesse des Auftraggebers, sich seine Vertragsmöglichkeit durch den Makler nicht nur nachweisen zu lassen, sondern ihn auch als Vermittler zu den Vertragsverhandlungen hinzuzuziehen. Die Ausschaltung des Maklers nach erfolgtem Nachweis bedeutet für den Auftraggeber keine Provisionsersparnis.

Die Höhe der Maklervergütung bestimmt sich in erster Linie nach der Vereinbarung des Maklers mit seinem Auftraggeber. Dabei sind die Vertragsschließenden - wie die Partner aller schuldrechtlicher Verträge – im Grundsatz völlig frei (Ausnahme: die Vermittlung von Mietwohnraum! Dazu mehr in einem Folgebeitrag).

Berechnungsgrundlage ist regelmäßig der erzielte Kauf- bzw. Verkaufspreis; bei Mietverträgen der vertragliche Mietzins, und zwar auch dann, wenn er an sich umlagefähige Bestandteile umfasst. Nur separat ausgewiesene Nebenkosten bleiben außer Ansatz.

Eine Grenze stellt allerdings die sogenannte Sittenwidrigkeit  dar. Leider ist nicht eindeutig geklärt, wann die Sittenwidrigkeit erfüllt ist. Grundsätzlich gilt, dass sich die Gerichte an der Höhe der ortsüblichen Provision orientieren. Diese ist regional unterschiedlich und schwankt zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises. In manchen Regionen zahlen Käufer und Verkäufer, in manchen nur einer davon. Kritisch wird es, wenn die verlangte Provision beim Doppelten der ortsüblichen liegt. Allerdings hängt das im Einzelfall noch von verschiedenen anderen Parametern ab.

Im Moment wird wieder rege über die Maklerprovison politisch diskutiert. Diese Diskussionen kommen nach meiner Beobachtung immer dann, wenn man befürchtet, dass Wohnraum knapp wird. Als hätte die Maklerprovision einen Einfluss auf das Wohnungsangebot.

Diskutiert wird unter anderem darüber, ob die Maklerprovision gesetzlich dahingehend geregelt werden sollte, dass nur der Auftraggeber zahlt. D.h.: Will ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen und entscheidet sich, diese Aufgabe einem Makler zu übertragen, dann soll ausschließlich dieser Auftraggeber den Makler zahlen.

Eine Idee, der man durchaus einiges abgewinnen könnte. Aus meiner Sicht wäre das nicht nur für die Maklerkunden hilfreich, sondern auch ein großer Vorteil für die Makler. 

Um abschließend nochmals den Blick zum Eingangsszenario zu lenken: Dort hat der Maklerkunde das Gefühl, der Makler tut nichts für sein Geld. Hätte nur der Verkäufer Provision bezahlen müssen, dann entstünde eine solche imageschädigende Vorstellung bei den Maklerkunden womöglich gar nicht. Denn der Verkäufer weiß genau, wie lange der Makler an dem Auftrag schon arbeitet. Wenn der Makler seinen Verkäuferkunden  regelmäßig über seine durchgeführten Maßnahmen  informiert hätte (was in der Praxis leider nur ganz wenige Makler tun), dann würde dies zu einer gesteigerten Akzeptanz der Maklerprovision auf der Verkäuferseite führen und wäre mittel- bis langfristig sogar imageverbessernd für den ganzen Berufsstand der Immobilienmakler.