In meinen letzten beiden Beiträgen hier und hier auf cashkurs.com habe ich bereits ausführlich erläutert, dass entsprechend § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB über die Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Erstellt der Vermieter die Abrechnung nicht fristgemäß, riskiert er den Verlust von Nachforderungen.

Meist ist die Abrechnung mit Nachforderungen des Vermieters gegen den Mieter verbunden.

Es kommt jedoch auch vor, dass die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen zu hoch waren und sich deshalb aus der Abrechnung ein Saldo zugunsten des Mieters ergeben kann, welches dann vom Vermieter auszugleichen ist.

Vermieter rechnet nicht ab

Erstellen Vermieter die Abrechnung nicht oder verzögern sie die Zusendung, kann das vielfältige Gründe haben. Oft vermuten Mieter, dass sie nach einer Abrechnung einen Rückzahlungsanspruch hätten und der Vermieter deshalb nicht abrechnet.

Mieter kann die Abrechnung erzwingen

In diesem Fall haben Mieter mehrere Möglichkeiten, die Abrechnung zu erzwingen.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters ergibt sich auch aus dem Grundsatz, dass Vorauszahlungen nur Vorleistungen auf die endgültige Betriebskostenlast darstellen.

Der Mieter ist berechtigt, auch nach der nur für den Vermieter geltenden Frist die Betriebskostenabrechnung zu verlangen. Insbesondere bleibt der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens aus der Abrechnung trotz Fristablauf bestehen (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).

Zurückbehaltungsrecht

Rechnet der Vermieter die Nebenkosten nicht ab, darf der Mieter die monatlichen Vorauszahlungen für die laufenden Nebenkosten einbehalten, solange bis der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für den vergangenen Abrechnungszeitraum vorlegt. Der Mieter hat im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. Demnach darf der Mieter die weiteren, künftigen Vorauszahlungen solange zurückhalten, bis ihm die Betriebskostenabrechnung vorliegt (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).

Es ist dem  Mieter sogar zu empfehlen, von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Andernfalls könnte ihm der Nichtgebrauch in einem eventuellen gerichtlichen  Streitfall zu seinem Nachteil ausgelegt werden.

Das ist ein sehr starkes „Instrument“, welches in der Praxis Vermieter zügig zum Einlenken bewegt.

Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung.

Gerichtliches Klageverfahren

Würde der Vermieter trotz der Zurückbehaltung durch den Mieter die Abrechnung nicht erstellen, hat der Mieter noch die Möglichkeit, die Abrechnung einzuklagen. Dies wäre für den Vermieter, wegen seiner selbst verschuldeten Nachlässigkeit, mit dem Risiko der Kostenerstattung für Gericht und Anwalt verbunden.

Praxishinweis

Für die Praxis empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

Nach Ablauf der Abrechungsfrist verlangt der Mieter mittels Abmahnung die Aushändigung der Betriebskostenabrechnung innerhalb einer angemessenen Frist, z.B. innerhalb von zwei Wochen nach Versand der Abmahnung. In einer Abmahnung ist es erforderlich, auf die Konsequenzen hinzuweisen, falls die Abrechnung nicht ausgehändigt wird. Deshalb muss die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts angedroht werden. Auch die Androhung der gerichtlichen Klage kann sogleich erfolgen.

Um Risiken zu vermeiden, wie z.B. durch eine unberechtigte Einbehaltung der Vorauszahlung in Mietzahlungsverzug zu kommen, sollte der individuelle Fall, bevor die Einbehaltung vorgenommen wird, konkret rechtlich geprüft werden. Das kann dieser Fachbeitrag nicht leisten, da im Einzelfall weitere Faktoren, wie Formulierungen im Vertrag etc. relevant sein können.

Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung verjährt in 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die Abrechnung verlangen kann.