Bis 2020 müssen jährlich 400.000 Wohnungen gebaut werden. Bund, Länder und Gemeinden als Kostentreiber im Wohnungsbau. Die Vermieter erzielen kaum mehr Rendite als vier Prozent. Doch der Mietwohnungsbau ist 40 Prozent teurer als im Jahr 2000. In der City wohnen ist wieder schick und die Zuwanderung stark. Dieser Trend hält an, ist aber von Bund, Ländern und Gemeinden zu spät erkannt worden. Fachleute empfehlen ein breites Maßnahmenbündel.

„Die Menschen zieht es in die Städte. Laut UN-Weltbevölkerungsbericht wird sich die Stadtbevölkerung bis 2050 von heute rund 3 Milliarden auf über 6 Milliarden verdoppeln. Diese Verdichtung von Menschen, die Arbeit, Wohnungen und soziale Einrichtungen brauchen...stellt die Städte vor gewaltige Herausforderungen“, summierte exporeal mit Blick auf ihre Immobilienmesse im Oktober 2015 in München und die Sonderschau „intelligent urbanization“ (www.exporeal.net).

Das Kalkül der Politiker, in Sachen Wohnungsbau auf die Bremse zu treten, folgte den vor Jahren angestellten vagen Prognosen, dass die deutsche Bevölkerung weiterhin deutlich schrumpfe, summiert das Ifo-Institut. Doch hat um die Jahrtausendwende ein neuer Trend zur Verstädterung eingesetzt. „Es war wieder schick, in der City zu wohnen“. Hinzu kommt der Trend zu Einpersonenhaushalten und die Tatsache, dass immer mehr junge Menschen studieren, und das kann eben nur in mittleren und großen Städten geschehen. Hinzu kommt, dass viele Jungakademiker gern an ihrem Studienort verbleiben. Insofern wird inzwischen bis zum Jahr 2030 mit kräftigen Erhöhungen der Einwohnerzahlen in den Städten gerechnet. Hier ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum derzeit ein Engpassfaktor.

Auch die Neubauabschreibungen verbessern

Die Ursachen für die Steigerung der Mieten in den Ballungsgebieten liegen folglich auf der Hand. Ein überzogenes Gewinnstreben der Vermieter ist es kaum, schließlich liegen die Mietrenditen in der Regel unter vier Prozent. (Vielleicht auch ein Grund, weshalb nicht mehr gebaut wird?). Die wesentlichen Kostentreiber sind nach einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) vor allem energetische Anforderungen, kommunale Auflagen und technische Normen sowie die Grundstückspreise. Der Staat, ob Bund, Land oder Gemeinden, trage damit einen maßgeblichen Anteil an der aktuellen Preisentwicklung “Bauen statt Regulieren“ formuliert der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Er nennt an zu ergreifenden Sofortmaßnahmen: Städtebauliche Verträge prüfen, Bauflächenausweisungen und Genehmigungsverfahren beschleunigen, eine neuerliche Verschärfung der Energieeinsparverordnung (per 1.1.2016 geplant) aussetzen und die Neubau-Abschreibungen verbessern. Erwähnt sei, wenn auch nur am Rande, dass sicher auch höhere Ansprüche der Bauherren – und damit für die Mieter – in Bezug auf Wohnqualität, Baumaterialien und ästhetischem Chic eine preistreibende Rolle spielen.

Vier Hauptkostentreiber gesehen

Interessant ist in diesem Zusammenhang eine Kostenanalyse der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE – ein Zusammenschluss verschiedener Wohnungsbauverbände) und den Baurechtsexperten der Düsseldorfer Kanzlei HFK Rechtsanwälte LLP, zumal hier die gesehenen vier Hauptkostentreiber  in ihren Auswirkungen je Quadratmeter Wohnfläche umgerechnet werden:

-       Bauwerks- und Planungskosten: +426 Euro je qm Wohnfläche (staatliche Vorgaben für Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz, Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit)

-       Steuerliche und baurechtliche Vorgaben von Bund und Ländern: +248 Euro

-       Kosten Grund und Boden: +115 Euro je qm

-       Auflagen der Kommunen: +82 Euro je qm (Umfrageergebnis)

Doch ein überzogenes Gewinnstreben?

All das klingt zugegebenermaßen ausgesprochen akademisch und sicher auch manchmal schwer nachvollziehbar. Da ist doch das Ergebnis einer forsa-Umfrage schneller eingängig: Für 71% der Befragten ist ein überzogenes Gewinnstreben der Vermieter für die steigenden Mieten verantwortlich. Aus die Maus. Das ist doch mal eine klare Aussage. 70 Prozent nannten Modernisierungen und energetische Sanierungen als Hauptursache und 62 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen den Anstieg der Nebenkosten als hauptsächlichen Kostentreiber. Doch jetzt kommt´s; für nur 25% der Befragten ist die Entwicklung der Netto-Kaltmieten ausschlaggebend!; eine Antwort, die den 71% Antworten auf die erste Frage doch klar widerspricht, oder?

Und was ist mit der soeben eingeführten Mietpreisbremse? Bremst die wirklich oder schafft die sogar neuen Wohnraum? Wohl kaum, eher das Gegenteil. Denn bei den erzielbaren Renditen bei 4 Prozent wird sicher hier und da ein Bauwilliger durch diese neuerliche Regulierung noch abgeschreckt und investiert sein Geld vielleicht lieber in andere Anlageformen, wo er nicht so gegängelt wird.

Jährlich 400.000 neue Wohnungen bauen!

Die Grafik zeigt, dass seit 2009 die Anzahl der Baugenehmigungen leicht anzieht. Historische niedrige Hypothekenzinsen, ein stabiler Arbeitsmarkt, wachsende verfügbare Einkommen der privaten Haushalte, der Zuzug nach Deutschland, der Trend in die Ballungsgebiete, steigende Mieten und das Interesse der Investoren an wertbeständigen Anlagen waren Treiber dieser Entwicklung, heißt es in der Studie „Bauwirtschaft im Zahlenbild 2015“. Doch reicht das, gerade auch vor dem Hintergrund der steigenden Zuwandererzahlen bei weitem nicht aus. Das Pestel-Institut meint, dass bis 2020 jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bei steigenden Zuwandererzahlen zu decken. Und der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft meint, dass aufgrund der Zuwanderung in diesem Jahr in Hessen günstiger Wohnraum für mindestens 20000 Menschen benötigt wird. Sicher auch ein Konjunkturprogramm!