Mit dem Kalenderjahr neigt sich für viele Vermieter auch das Abrechnungsjahr dem Ende zu. Für Vermieter, die bisher ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung für 2011 noch nicht vorgelegt haben, wird es eng. Wegen der sogenannten Abrechnungsfrist, die ich in meinem Beitrag bei www.cashkurs.com vom 05.11.2012 ausführlich beschrieben habe.

Grundsätzlich gilt, dass die Betriebskosten die Sache des Vermieters sind. Das heißt, der Eigentümer hat diese Kosten zu tragen.

Aber! In unserem Bürgerlichen Gesetzbuch im § 556 steht:

„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt... Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden...“

Diese Regelung verschafft dem Vermieter die Möglichkeit, Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.  Allerdings kann der Vermieter diese Kosten auf seinen Mieter nur umlegen, wenn es zwischen den Parteien vereinbart ist.

Umlagefähig auf den Mieter von Wohnraum sind nur jene Kosten, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), welche am 01.01.2004 in Kraft getreten ist, im § 1, Abs. 1 wie folgt definiert sind:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Im § 1 Abs. 1 Satz 2 heißt es weiter:

„Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

Vor wenigen Tagen bekräftigte der Bundesgerichtshof die Umlagefähigkeit der Kosten von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters auf den Mieter.

Demnach darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung Sach- und Arbeitsleistungen seines Personals mit den  Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe der Arbeiten an ein Unternehmen entstanden wären.


Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Vermieterin und Mieter stritten um die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“. Die Vermieterin hat insoweit nicht die durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten ohne Umsatzsteuer, die bei Einsatz eines Drittunternehmens angefallen.

Diese Kosten hat sie durch ein Leistungsverzeichnis und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens dargestellt. Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin durfte gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen (BGH, 14.11.2012, VIII ZR 41/12).