Am 28. Februar 2014 ist die Europäische Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht worden. Die Richtlinie trat am zwanzigsten Tag nach der Veröffentlichung in Kraft und musste innerhalb von zwei Jahren nach ihrem Inkrafttreten in innerstaatliches Recht umgesetzt sein.

Das ist letzten Montag erledigt worden. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 21.03.2016 zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie verabschiedet.

Eigenheimkäufer sollen dadurch bei der Kreditentscheidung besser vor sich selbst geschützt werden.

Der Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen gestärkt werden. Banken müssen künftig die Kreditwürdigkeit von privaten Darlehensnehmern stärker prüfen.Justizminister Heiko Maas dazu: "Die Inanspruchnahme eines Immobilienkredits ist oftmals mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden. Mit den neuen Regelungen wollen wir Verbraucherinnen und Verbraucher besser vor möglichen Fehlentscheidungen schützen."

Die Neuerungen im Einzelnen:

Darlehensvermittler: Nur noch mit nachgewiesener Fachkenntnis

Kreditvermittler benötigen künftig einen sogenannten Sachkundenachweis. Die  Prüfung dafür kann bei der Industrie- und Handelskammer abgelegt werden.

Eine Ausnahme gilt für Vermittler, die seit 22.März 2011 ununterbrochen die Tätigkeit der Darlehensvermittlung ausgeübt haben und das auch nachweisen können. Alle anderen haben bis März 2017 Zeit, die Prüfung abzulegen. Auch eine Haftpflichtversicherung wird für die Vermittler zur Pflicht. Angestellte Kreditvermittler müssen den Sachkundenachweis ebenfalls erbringen. Zudem wird der Honorar-Immobilienberater eingeführt. Dieser darf nur durch seine Kunden, nicht aber durch die Kreditgeber bezahlt werden.

Akribische Überprüfung der Kreditwürdigkeit

Dies beinhaltet das ausdrückliche Verbot, bei nicht gegebener Kreditwürdigkeit Darlehen an Verbraucher auszureichen. Die Bank darf den Vertrag nur abschließen, wenn es "wahrscheinlich" ist, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nachkommen kann. Banken müssen also künftig die Bonität ihrer Kunden intensiver und vor allem über die gesamte Kreditlaufzeit prüfen. Es reicht laut Gesetz ausdrücklich nicht aus, die Kreditwürdigkeit hauptsächlich darauf zu stützen, dass der Wert der besicherten Immobilie den Kreditbetrag übersteigt. Vergibt die Bank trotz nicht ausreichend vorhandener Bonität einen Kredit, ermäßigt sich der Zinssatz und der Kreditnehmer darf außerordentlich kündigen.

Künftig wird die Bank akribisch prüfen müssen, wie viel Geld der Kreditnehmer verdient und wie viel er für Lebensunterhalt, finanzielle Vorsorge, Absicherung etc. braucht. Vermutlich  wird künftig bei Scheidungen ein finanzieller Puffer verlangt. Nur wenn die Rückzahlung des Kredits voraussichtlich über die gesamte Laufzeit nicht gefährdet ist, darf der  Kredit vergeben werden.

"Da die Anforderungen an die Bonitätsprüfung vage formuliert sind, droht ein weiteres Einfallstor für Streitigkeiten zwischen Kunde und Bank", glaubt Joachim Wuermeling, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Sparda-Banken.

Widerruf bei fehlender Belehrung

Der Bundesgerichtshof  hatte mit einem Urteil für  Altverträge wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung eine praktisch unbegrenzte Möglichkeit zum Widerruf eingeführt. Viele Verbraucher hatten davon Gebrauch gemacht. Manch ein Kreditnehmer konnte dann einen weitaus günstigeren Kredit aufzunehmen und Zinsen sparen.

Hier wurde nun die Rechtssituation der  Banken gestärkt.

Bei neuen Verträgen ist das Widerrufsrecht der Verbraucher auf ein Jahr und 14 Tage beschränkt. Zufrieden sind die Banken auch, weil die zeitweise diskutierte Deckelung von Vorfälligkeitsentschädigungen vom Tisch ist.

Einheitliche Berechnung des Effektivzinses

Die Vergleichbarkeit der Kreditangebote wurde  erschwert, indem nicht immer erkennbar war, welche Gebühren und Entgelte in den von der Bank genannten Zins eingeflossen waren.  Das ist nun vorbei. Die Banken müssen alle Gebühren und Entgelte ebenso wie die verlangten Sollzinsen in die Kalkulation einbeziehen. Das gilt auch für Vermittlungskosten. Das hat den Vorteil, den ich auch im letzten Buch „Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Wohnimmobilien“ ausführlich beschreibe, dass der Bankkunde Effektivzinsen verschiedener Bankinstitute einfach miteinander vergleichen kann.

Fremdwährungsdarlehen: Mit eingebautem Schutz

Falls ein Fremdwährungskredit aufgenommen wurde, geht das Wechselkursrisiko nun zu einem erheblichen Teil zu Lasten der Bank.  Sobald die Restschuld durch eine entsprechende Entwicklung der Wechselkurse um mehr als 20 Prozent steigt, kann der Kreditnehmer das Darlehen in einen Euro-Kredit umwandeln.

Meine Leser wissen, dass ich von Fremdwährungskrediten nichts halte. Das Risiko war bisher vollkommen unkalkulierbar. Diese Kreditform dürfte auch mit der Risikoverlagerung auf die Banken nicht attraktiver werden, da sich die Banken die Wechselkursabsicherung teuer bezahlen lassen werden.

Wenn man erlebt hat, wie manch ein Kunde durch einen anfangs günstigen Kredit in Schweizer Franken aufgerieben wurde, dann ist klar. Finger weg von solchen Finanzierungsspielchen!

Koppelungsgeschäfte unzulässig

Verträge, die zusammen mit dem Darlehen abgeschlossen werden müssen, um die gewünschte Finanzierung t zu erhalten, sind nicht mehr zulässig.

Eine Ausnahme gilt bei Bausparverträgen und Riester-Produkten. Gereicht die Koppelung dem Verbraucher zum Vorteil, so ist  sie hier weiterhin möglich. Andernfalls wäre der Wohn-Riester damit beerdigt worden. Der Bausparvertrag koppelt ja in sich schon den Ansparplan mit dem späteren Darlehen.

Fazit

Gut gemeinte Regelungen, die den Praxistest aber erst noch bestehen müssen. Eine mögliche Konsequenz ist natürlich, dass sich die Immobiliendarlehen dadurch verteuern.

Vollkommen unklar ist, wie mit den Anschlussfinanzierungen, also Krediten, die nach Beendigung der vereinbarten Zinsbindung noch nicht komplett getilgt sind,  umzugehen ist.