Bundesjustizminister Heiko Maas plant ein neues Mietrechtspaket. Nach bisher vorliegenden Informationen würde  es die Vernichtung der Wirtschaftlichkeit von Investitionen und Modernisierungen bei Bestandswohnungen bedeuten.

Konkret soll der Zeitraum der Bemessungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeweitet werden. Dieser beträgt bisher vier Jahre. Beabsichtigt sind nun zehn Jahre. Das würde im in vielen Fällen Erhöhungsmöglichkeiten der Nettomiete komplett ausschließen, da die Absenkung von Mietspiegelniveaus die Folge wäre. Die Mietpreise wären quasi „eingefroren“.

Entwertung von Mietimmobilien

Da die Bewertung von vermieteten Immobilien auf der Basis des Ertrags erfolgt, und dies übrigens auch bei der Beleihungswertermittlung von Banken so gemacht wird, führt das automatisch zu einer Reduktion des Ertragswertes und damit zu einer Absenkung des Verkehrs- oder Marktwertes. Sind die Banken gezwungen die Beleihungswerte nach unten zu korrigieren, so kann das dazu führen, dass Banken Nachbesicherungen für bereits gegebene Kredite fordern müssen. Betroffen wären vor allem Investoren, die wegen geringer Tilgungsrate kaum Darlehensrückführungen geschafft haben.

Beschränkung von Modernisierungsanreizen

Zusätzlich soll die Möglichkeit von Modernisierungsmieterhöhungen drastisch begrenzt werden. Statt wie bisher 11 % Mieterhöhung jährlich aus den Modernisierungskosten sollen es künftig nur 8 % sein. Michael Schick Präsident des IVD-Bundesverbandes meint dazu: "Der Bundesjustizminister hat einen Masterplan zur Abschreckung privater Vermieter und Investoren vorgelegt. Obwohl die Mietpreisbremse erst seit wenigen Monaten gilt und in vielen Bundesländern noch gar nicht eingeführt wurde, setzt er mit dem zweiten Mietrechtspaket nun zu einer Vollbremsung für Modernisierungsmaßnahmen und die Mietentwicklung an.“

Realitätsferne im Justizministerium

Bisher dürfen wir schon beobachten, dass die Mietpreisbremse für Verunsicherung und für einen Rückgang der Investitionsbreitschaft sorgt.

Künftige Investitionen in Bestandswohnungen könnten mit dem Gesetzesplan unrentabel werden. Besonders hart würde es jene treffen, die privat in Mietimmobilien zur Altersversorgung investiert haben.

Was das Bundesjustizministerium hier vorgelegt hat, grenzt schon an Wahnsinn und ist entweder kompletter Realitätsferne oder Stimmenfang beim Mieterklientel geschuldet. Man weiß nicht, was schlimmer wäre. Der Bundesjustizminister serviert  damit den Immobilieninvestoren die Aussicht auf Verlustgeschäfte.

Davon hätten auch die Mieter nichts.

Für Mieterhöhungen nach Modernisierung soll zusätzlich eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Innerhalb eines Zeitraums von acht Jahren sollen Mieterhöhungen maximal 50 Prozent oder vier Euro pro Quadratmeter betragen dürfen. Wie das mit den ständig steigenden Anforderungen durch Energieeinsparverordnungen korrelieren soll bleibt das Geheimnis des Bundesjustizministers.

Zudem ist geplant, einen strengeren Wirtschaftlichkeitsgrundsatz einzuführen. Es dürfen nach den Grundlinien des Ministeriums nur solche Maßnahmen bei einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt werden, die ein "verständiger Vermieter" vorgenommen hätte, wenn er sie selbst zahlen müsste. Darüber werden sich Anwälte freuen. Da kommen sicherlich zu den mehr als 170.000 Gerichtsurteilen jährlich im Mietrecht noch ein paar tausend hinzu.

Wahre Mietpreistreiber

Es ist schon sonderbar, dass in den Ministerien dauernd auf dem Vermieter und der Nettomiete rumgehackt wird.

Der echte Preistreiber sitzt woanders: bei den Betriebskosten.

Nach einer Untersuchung des Centers for Real Estate (CRES) an der Steinbeis-Hochschule in Berlin sind die Nettokaltmieten in der Zeit von 1992 bis 2012 inflationsbereinigt um rd. 20 % gesunken.

Die kalten Betriebskosten jedoch sind in den letzten 10 Jahren um 60 %, die Heizkosten gar um 100 % gestiegen.

Dass das Bundesjustizministerium jedoch mal kostensenkend in seiner Regulierungswut bei den kalten Betriebskosten, zu denen unter anderem auch die Grundsteuer gehört, eingreift ist sicher nicht zu erwarten.

(Quellen: MieterhöhungBetriebskosten, die zweite Miete von Thomas Trepnau).



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