Zur Zeit stecke ich über beide Ohren in Seminaren und Vortragsterminen. Eines der Themen: Die Betriebskostenabrechnung oder wie oft genannt „Nebenkostenabrechnung“.

Erst am Jahresende merken viele Vermieter, dass sie die Abrechnung nun zügig erstellen müssen, um keine Nachforderungsansprüche zu verlieren.

Unsicherheit durch unklare Rechtsvorschrift

Viel Unsicherheit bei Vermietern und Mietern hat die Heizkostenverordnung ausgelöst.

Demnach muss ab 2014 bei Zentralheizungen die für die Warmwasseraufbereitung benötigte Energie mit Wärmezählern erfasst werden.

Ein Wärmezähler (Wärmemengenzähler, WMZ, Messgerät für Wärme) ist ein Messgerät zur Ermittlung der Wärmeenergie, welche Verbrauchern über einen Heizkreislauf zugeführt oder Wärmetauschern über einen Kühlkreislauf entnommen wird. Der Wärmezähler ermittelt die Wärmeenergie aus dem Volumenstrom des zirkulierenden Mediums und dessen Temperaturdifferenz zwischen Vorlauf und Rücklauf. Die gemessene Wärmeenergie wird im Allgemeinen in  Gigajoule (GJ) oder Megawattstunden (MWh)  angegeben, früher auch in Gigakalorien (Gcal).

Zwang zum Einbau mit Ausnahmen

Gemäß § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung muss für Heizanlagen, die Heizwärme und Warmwasser bereitstellen, der Energieeinsatz für die Warmwasseraufbereitung mit einem Wärmezähler erfasst werden. Eine Ausnahme ist nach § 9 Abs. 2, S. 2 der Heizkostenverordnung aber möglich, wenn der Einbau eines Wärmezählers einen unzumutbar hohen Aufwand verursachen würde. Dann darf, wie bisher, der Energieverbrauch mittels der in der Heizkostenverordnung vorgegebenen Berechnungsformel ermittelt werden.

Die neue Regelung gilt für alle vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien mit verbundenen Heizanlagen.

Die Installation von Wärmezählern musste  vor Beginn des Abrechnungszeitraumes 2014, also noch 2013, erfolgen.

Die Regelung soll eine genauere Aufteilung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten bewirken. Zudem berücksichtigt sie den gestiegenen Anteil der Warmwasserbereitung an den Gesamtkosten der Heizungsanlage: Verschärfte Bauvorschriften, energetische Sanierungen und Sparmaßnahmen der Bewohner lassen den durchschnittlichen Energieverbrauch für Raumwärme über die Jahre stetig sinken, während der Warmwasserverbrauch relativ konstant bleibt und somit prozentual wächst. Die rechnerischen Verfahren nach § 9 der Heizkostenverordnung liefern zwar gute Annäherungswerte, doch nur ein Wärmezähler kann den Energieanteil für Warmwasser angeblich exakt bestimmen.

Kontroverse Meinungen

Dabei ist die Forderung der Heizkostenverordnung nach einem Wärmezähler für die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser aus fachlichen Gesichtspunkten nicht ausreichend und unter Fachleuten heftig diskutiert. Für eine technisch einwandfreie Kostenaufteilung der Gesamtenergie auf Heizung und Warmwasser ist ein weiterer Wärmezähler für den Heizungsanteil erforderlich. Fehlt der zweite Zähler, muss der Energieanteil fürs Heizen berechnet werden, indem man von der bezogenen Gesamtenergie die gemessene Energie für Warmwasser abzieht. Bei dieser Differenzmessung fließen die Messtoleranzen der Zähler und die Betriebsverluste der Heizungsanlage jedoch nur in den Anteil für die Raumwärme ein.

Konsequenzen bei fehlendem Wärmemengenzähler

„Wer entscheidet denn, ob der Einbauaufwand zumutbar ist?“ ist eine Frage, die mir oft gestellt wird. Die Entscheidung trifft der Eigentümer! Es gibt keine staatliche Stelle, die das beurteilt. Ein unzumutbarer Aufwand liegt vor, wenn der Einbau eines Wärmezählers eine Bauartänderung des Kessels und des Warmwasserbereiters nach sich zieht. Das ist besonders bei solchen Heizanlagen der Fall, in denen Kessel und Warmwasserbereiter als kompakte Einheit miteinander verbunden sind. Zumutbar ist der Aufwand, wenn ein Wärmezähler in typischer Weise und ohne größere bauliche Maßnahmen durch einen Fachhandwerker eingesetzt werden kann.

„Was passiert, wenn der Wärmezähler fehlt?“ ist eine in den Seminaren ebenso häufig gestellte Frage. Der Wärmezählereinbau wird nicht kontrolliert. Absolut rechtssichere Abrechnungen erhält man als Verwalter oder Vermieter nur bei Einhaltung aller Verordnungsvorgaben. Wie Gerichte im Klagefall einzelner Wohnungseigentümer oder Mieter bei fehlendem Wärmezähler für Warmwasser entscheiden werden, ist heute nicht absehbar. Die Sanktionsmöglichkeit des Mieters, indem er die Abrechnung um 15 Prozent kürzt ist zumindest fragwürdig. Denn wenn, wie bisher die Rechenverfahren über die gemessene Warmwassermenge angewendet werden, dann wird  ja letztlich nach gemessenem Verbrauch abgerechnet und die Vorschrift erfüllt. Wie sollte der Mieter dann zu einem Kürzungsrecht kommen? Die Vorgehensweise der Abrechnungsfirma Minol bestärkt mich in meiner Ansicht. Minol wendet weiterhin die bisherigen Rechenverfahren gemäß §9, Abs. 2 HeizKV an, wenn kein Wärmezähler vorhanden ist.

Fazit

Ich fasse zusammen:

  • Wärmemengenzähler mussten bis spätestens 31.12.2013 eingebaut sein.
  • Der Vermieter entscheidet, ob der Einbau zumutbar ist.
  • Der Einbau wird nicht überprüft.
  • Bei gemessener Warmwassermenge und Anwendung der bisherigen Rechenverfahren ist die Sanktionsmöglichkeit durch den Mieter höchst fragwürdig (nach meiner Meinung nicht zulässig).

So ist die aktuelle Situation. Widersprüchlich und offensichtlich ist weniger Zwang dahinter, als man im ersten Moment denkt und die Hersteller und Verkäufer von Wärmemengenzähler die Vermieter gerne glauben machen möchten.

Wir werden sehen, wie die Gerichte damit umgehen werden.