Versteigert werden in der Regel die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks sowie das Zubehör.

Zu den wesentlichen Bestandteilen gehört alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist. Dazu gehören die Gebäude, Mauern, Wegbefestigungen, Bepflanzungen und deren Erträge.

Zum Zubehör gehört alles, was sich zum Zeitpunkt der Versteigerung auf dem Grundstück befindet. Übrigens auch dann, wenn es dem Grundstückseigentümer gar nicht gehört. Es sei denn, es ist ausdrücklich von der Versteigerung ausgenommen.

Die Rechtsprechung ist bei der Definition des Begriffs Zubehör leider widersprüchlich. Das heißt, es ist nicht immer ganz eindeutig und einfach zu bestimmen.

Zur Verdeutlichung ein paar Beispiele für Gegenstände, die zum Zubehör gehören können:

  • Waschbecken

  • Toilettenschüssel

  • Lampen im Treppenhaus

  • Nachtspeicheröfen

  • Gaseinzelöfen

  • Heizöl

  • Einbauküche (sehr umstritten)

  • Haustürschlüssel

Bei gewerblichen Immobilien, Produktionsstätten und Industrieanlagen gehören auch Maschinen zum Zubehör. Beim landwirtschaftlichen Anwesen gehört auch das Vieh dazu.

Problematisch ist, dass das Versteigerungsgericht sich gar nicht verbindlich darüber äußern darf, was Zubehör ist und was nicht.

Das muss im Streitfall gerichtlich vor dem Prozessgericht geklärt werden.

Zubehörstücke, die einem Mieter gehören, werden nicht mit versteigert.

Es kann sein, dass die Versteigerungsbedingungen, die erst im Termin verbindlich festgestellt werden, vorsehen, dass keine Rechte bestehen bleiben, das Grundstück lastenfrei versteigert wird.

Wenn das so ist, erhält der Ersteigerer einen sauberen Grundbucheintrag.

Wenn jedoch Rechte bestehen bleiben, wird die zweite und dritte Abteilung des Grundbuches relevant.

In der zweiten Abteilung können beispielsweise Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte und der Bodenschutzvermerk eingetragen sein.

Im Bodenschutzvermerk sind die bekannten Altlasten des Grundstücks verzeichnet sowie die geplanten oder bereits durchgeführten Beseitigungsmaßnahmen und ihre Kosten.

Der zuständigen Behörde (Umweltamt) steht eine Ausgleichszahlung zu, die als öffentliche Last gilt.

Die übrigen Rechte in der Abteilung II können mit so massiven Belastungen für den Eigentümer verbunden sein, dass sich das ersteigern nicht lohnt.

Rechte der Abteilung II kann man, anders als die Grundpfandrechte nicht einfach durch Zahlung eines Geldbetrages ablösen.

In der Abteilung III des Grundbuches sind die Grundpfandrechte eingetragen. Da diese immer auf eine Geldsumme lauten, bleibt es kalkulierbar.

Die Finanzierung muss gesichert sein, bevor angefangen wird beim Versteigerungstermin zu bieten. Es ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Wertgutachtens beim Gericht zu hinterlegen. Diese Sicherheitsleistung kann bestehen aus:

  • Bargeld

  • bestätigter LZB-Scheck, Vorlegungsfrist mind. 4 Tage

  • ein von einer Bank ausgestellter Scheck, Vorlegungsfrist mind. 4 Tage

  • Bürgschaft

Der Meistbietende erhält den  Zuschlag ist rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer , also nicht erst mit Eintragung im Grundbuch. Das Gebot ist mit 4 % p.a Zinsen ab dem Versteigerungstermin bis zum Verteilungstermin (Bezahlung) zu zahlen.

Folgende Kosten entstehen dem Ersteigerer:

  • Grunderwerbsteuer (Höhe je nach Bundesland)

  • Kosten für den Zuschlag (richten sich nach dem Meistgebot, liegen aber unter den Kosten eines notariellen Kaufvertrages beim Notar),

  • übliche Kosten für Grundbucheintragungen.

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