Mit der Frage „Taugen Immobilien als Altersvorsorge“ habe ich den Reigen der betriebswirtschaftlichen Betrachtung des Immobilienerwerbs hier am 10.08.eröffnet. Zu meinem vorletzten Beitrag „Passiver Immobilien-Cashflow“ haben einige Leser wieder fleißig Kommentare geschrieben.Auf zwei davon möchte ich mich nun mit diesem Folgebeitrag beziehen, da wichtige Themen von ihnen angesprochen wurden.

Kommentar 1: „Hallo Herr Trepenau (Trepnau, Anm. des Autors) der Cashflow sagt doch nicht viel über die Immobilie aus, sondern eher wie ich das finanziere. Ich kann die monatliche Belastung bei der Bank einstellen wie ich will. Viel oder wenig tilgen. Das ändert nichts an dem Objekt. Für mich zählt nur die Nettorendite, sprich netto Jahresmiete / Anschaffungskosten. Liegt die um einiges höher als der Zins, habe ich langfristig eher gewonnen. Dann kann ich mir immer noch überlegen ob ich viel oder wenig tilgen will und damit meinen persönlichen Cashflow beeinflussen.“

Ja eben. Genau das habe ich im Artikel beschrieben. Der passive Cashflow ist was anderes als die Rendite. Der Leser schreibt auch, vollkommen zu recht, dass für ihn nur die Nettorendite zählt und diese berechnet er folgendermaßen: Jahresnettomiete/ Anschaffungskosten. Da ich mich zur sauberen Berechnung der Nettorendite hier bei Cashkurs schon öfter geäußert habe, möchte ich mich so kurz wie möglich halten:

Wenn die Nettorendite ermittelt werden soll, was absolut zu empfehlen ist, dann machen Sie das bitte gründlich.

Damit meine ich:

Jahresnettomiete – nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten / Anschaffungskosten

Hier habe ich das schon mal genau beschrieben.

Wer vor  vier, fünf oder bis zu 10 Jahren zurück Mietobjekte erwarb, konnte noch, auch bei etwas ungenauerer Herangehensweise  „Schnäppchen“ machen. Wer heute investieren will, muss mit spitzem Bleistift rechnen.

Steuerliche Effekte

Kommentar 2: „Wenn man es so genau nimmt, sollten auch die Steuervorteile in die Kalkulation einfließen!“

Ein wichtiger Hinweis. Ja, man muss das wirklich genau nehmen. Es geht um viel Geld. Es geht eventuell um Kredite und es geht um Klumpenrisiken. Wie sieht es aus mit den steuerlichen Effekten? Klar ist, dass steuerliche Aspekte nichts mit der Immobilienrendite selbst zu tun haben. Steuerliche Effekte muss jeder Investor in einem letzten Schritt für sich persönlich ermitteln. Denn es ist doch vollkommen einleuchtend, dass zwar steuerliche Abschreibungssätze bei Immobilien vergleichbar sind; die Auswirkung auf die Steuerlast des Investors jedoch von dessen jeweiliger persönlicher Einkommenssituation abhängt. Die Wahrheit, die in dem Spruch „wer nach Steuern steuert, erleidet Schiffbruch“ liegt, durfte ich bei diversen Investoren selbst mehrmals beobachten. Ich kann mich noch an Immobilienkäufer erinnern, die in der letzten Boomphase, Mitte der 90er Jahre Immobilien in den östlichen Bundesländern, wegen den hohen Abschreibungssätzen  kauften, um dann feststellen zu müssen, dass sie diese hohen Sätze einkommensbedingt gar nicht voll ausschöpfen konnten. Die vielen Leerstände steigerten danach den Frust. Wenn dann noch das Finanzamt auf die Idee kam, dass aufgrund der nichtvermieteten Immobilie möglicherweise gar keine Vermietungsabsicht besteht, dann war auch der Abschreibungssatz nichts mehr wert. Es sei denn, es konnte dem Finanzamt glaubhaft gemacht werden, dass trotz Leerstand eine Vermietungsabsicht bestand.

AfA

Der Abschreibungssatz ist der einzige bedeutsame steuerliche Aspekt, da er liquiditätsneutral ist.  Werbungskosten wie Schuldzinsen etc. sind steuerlich uninteressant, da dies „echte“ Kosten sind, die vom Investor bezahlt werden müssen. Was hilft es, wenn ich 10.000,-- Euro ausgebe, um bei einem unterstellten Spitzensteuersatz dann 4.500,-- Euro zu sparen? Die eingesparten 4.500,-- Euro haben mich dann 5.500,-- Euro gekostet! Sie lachen? Originalzitat eines Immobilienkäufers: „Ich tilge lieber wenig, dann bleiben die Zinskosten lange Zeit hoch und die mache ich als Werbungskosten geltend.“ Na super. Genau so funktioniert es (Achtung Ironie)!

Spekulationsfrist

Nun gibt es bei Immobilienverkäufen für private Investoren noch ein besonderes „Schmankerl“ vom Finanzamt:

Wenn ein Immobilieninvestor seine Immobilie zehn Jahre im Privatvermögen hält, darf er diese Immobilie verkaufen, ohne den Verkaufsgewinn versteuern zu müssen. Das ist toll, denkt sich mancher. Wo gibt es sowas noch?  Wir wollen mal von  physischem Gold absehen. Dort beträgt die Frist nur ein Jahr.

Die 10-Jahresfrist bei Immobilien im Privatvermögen ist unbedingt immer im Zusammenhang mit den Abschreibungssätzen zu sehen. Denn, wenn eine Immobilie vor Ablauf der 10-Jahresfrist verkauft wird, schlägt das Finanzamt mit voller Wucht zu.

Dazu ein Beispiel:

Sie erwerben ein 4-Familienhaus für 390.000,-- €. Baujahr 1969.

Die Kaufnebenkosten liegen bei  40.000,-- €.

Gesamtkaufpreis:  430.000,-- €

Der Abschreibungssatz liegt bei 2 % pro Jahr (da nach 1924 erbaut, vorher wären es 2,5 %).

Die Abschreibung (AfA, Abschreibung für Abnutzung) ist nur beim Gebäudeanteil ansetzbar, da sich der Boden nicht abnutzt.

Bodenwert geschätzt: 100.000,-- €

Gebäudewertanteil:  330.000,-- €

Nach neun Jahren verkaufen Sie die Immobile für  550.000,-- €.

Steuerliche Konsequenz:

2 % Afa vom Gebäudewertanteil pro Jahr x 9 Jahre

= 6.600,-- € x 9 Jahre

= 59.400,-- €

Ursprüngliche Anschaffungskosten: 430.000,-- € - Abschreibung  59.400,-- €

= Buchwert:  370.600,-- €

Verkaufserlös  550.000,-- € - Buchwert 370.600,-- €

= zu versteuernder Gewinn:  184.400,-- €

Der Spaß kostet dann locker mal knapp 83.000,-- € Steuer. Es sei denn, Sie haben im selben Jahr noch Verluste gemacht, die Sie gegenrechnen könnten. Haben Sie keine Verluste gemacht, dann zahlen Sie

  • die Steuer aus dem Verkaufsgewinn und
  • rücken Sie mit Ihrem bisherigen Einkommen möglicherweise in der Progression nach oben und versteuern dieses höher.

Ein Jahr später verkauft  und es wären, bei heutiger Gesetzeslage, keine Steuern angefallen.

Frage der Perspektive

Einerseits kann man den steuerfreien Verkauf (nach heutiger Gesetzeslage) als Geschenk des Finanzamtes sehen, wenn man so will. Andererseits zwingt diese Regelung den Privatinvestor zu einer langen Haltedauer.

Vielleicht könnte man in fünf Jahren noch Gewinne beim Verkauf erzielen. Dann macht man es aber wegen der Steuerbelastung nicht. In zehn Jahren liegt der Markt vielleicht dermaßen am Boden, dass man weitere 15 Jahre warten muss, um die Einstandskosten beim Verkauf wieder zu bekommen.

Nun, das weiß keiner. Ich natürlich auch nicht. Wer kennt schon die Zukunft?

Übrigens war die Spekulationsfrist bis zum Jahr 1999 zwei Jahre. Dann wurde sie auf zehn Jahre verlängert. Wer weiß, was unseren Volksvertretern in der Zukunft zu dem Thema noch einfällt?

Fazit

Keine Investition in Mietimmobilien ohne umfassende Kenntnis der Rendite- und Cashflow-Berechnung und ohne ausführliche steuerliche Information.