Sie bieten solide cash flows und kalkulierbare Renditen. Vorteile durch geringe Mindestanlagen und starke Diversifikation. Der Mittelzufluss war 2015 außerordentlich gut. Doch auch bei diesen Fonds sind die Renditen nicht mehr so wie früher. Die nach der Krise geänderten Vorschriften sehen für Anleger eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten vor. Anleger sollten bei der Fondsauswahl die bisherigen Leistungen und die Altersstruktur der Objekte unter die Lupe nehmen.

Allem Krisengerede zum Trotz – schließlich ist seit dem Ausbruch der ersten Krise der offenen Immobilienfonds schon ein Jahrzehnt vergangen – haben heute offene Immobilienfonds mehr denn je ihre Daseinsberechtigung, meint jedenfalls Jens Wilhelm, Vorstandsmitglied von Union Investment. Denn durch die Politik des billigen Geldes der Zentralnotenbanken habe sich der Anlagedruck national und international in den letzten Jahren deutlich verstärkt. Auf der Suche nach Rendite griffen immer mehr Anleger zu Sachwerten wie Immobilien, da es in dieser Phase historisch niedriger Zinsen offensichtlich wenige Anlagealternativen gebe. Die Attraktivität der offenen Immobilienfonds sei jedoch nicht temporär. Er sei ein unverzichtbarer Bestandteil der privaten und professionellen Asset-Allokation. Die Fonds überzeugten durch die Wertbeständigkeit ihrer Objekte, solide cash-flows und kalkulierbare positive Renditen.

Fügen wir noch die Stimme eines anderen Insiders hinzu, Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien, der natürlich auch nichts Negatives über sein Produkt sagt: „Insgesamt zeigt sich, dass breit diversifizierte große offene Immobilienfonds, die ihr Portfolio über mehrere Marktzyklen hinweg aufgebaut haben, dem Niedrigzinsumfeld trotzen können. Wenn sich die Konjunkturerholung in Europa fortsetzt und die Beschäftigungszahlen weiter steigen, dürfte dies auch zu positiven Impulsen auf den Mietmärkten und damit auch zu einer höheren Wertentwicklung bei Immobilienfonds führen.“, schreibt er in einer Verlagsbeilage der Börsen-Zeitung.

Teil einer ausgewogenen Vermögensstruktur

„Immobilien bilden neben Aktien und Anleihen einen wichtigen Bestandteil einer ausgewogenen Vermögensstruktur...auch für private Investoren“ formuliert die Helaba in ihrem Immobilienreport. Das hängt zusammen mit den wesentlichen Charakteristika dieser Anlageform: Lange Lebensdauer, Standortgebundenheit und hohe Individualität der Objekte. Und unter dem für Geldanlagen immer sehr wichtigen Aspekt der Risikostreuung ist hinzufügen, dass Immobilien meist einen geringen wertmäßigen Gleichlauf (Korrelation) zu Anlagen in Aktien oder Anleihen aufweisen.

Allerdings gab es vor sieben Jahren eine böse Krise bei einigen dieser Fonds, als viele Anleger, dummerweise eben auch Institutionelle, mit großen Beträgen, auf einmal aussteigen wollten. Mehr als zehn Produkte – davon auch Fonds, die für Privatanleger konzipiert wurden – mussten aufgelöst werden. Manche dieser Produkte bescherten den Anlegern Verluste von über 50 Prozent, erinnert dasinvestment.com. Doch die Fonds, die überlebt haben, sammelten zuletzt wieder Milliardenbeträge ein. Hintergrund für dieses neue Vertrauen in diese Fonds bilden die Mitte 2013 in Kraft getretenen neuen gesetzlichen Vorschriften für diese Anlageklasse.  Zum Beispiel eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten, Ankündigung eines Verkaufs zwölf Monate vorher. Dementsprechend würden diese Fonds inzwischen als recht schockresistent“ gelten, kommentiert biallo.de.

Nachlassende Performance bei sinkenden Zinsen!

Was ist aber jetzt mit der alles entscheidenden Rendite, die mit diesen Fonds erwirtschaftet werden kann. Fazit: Die guten Wertentwicklungen früherer Jahre kann der Anleger vergessen, was ja, so sei erinnert, in wohl noch stärkerem Ausmaß für die Anleiheseite, für die erzielbaren Zinsen gilt. Insofern sind auch diese Wertentwicklungsdaten entsprechend einzuordnen.

Einige Zahlen aus der Statistik des Bundesverband Investment BVI (vergl. www.bvi.de): Die durchschnittlichen Renditen der offenen Immobilienfonds betrugen für die Anlagezeiträume von 30 Jahren, 25 Jahren und 20 Jahren abnehmend 4,9%, dann 4,8% und schließlich 3,9 Prozent. Diese Abwärtstendenz setzte sich im wesentlichen fort. Für die sicher für eine Anlageentscheidung wichtigeren aktuellen Zeiträume von einem, drei und fünf Jahren liegen die durchschnittlichen Wertentwicklungen der Gruppe bei 2,3 Prozent, 2,2 und 2,3 Prozent (eine Sonderentwicklung beim Fonds INTER ImmoProfil wurde für 2015 herausgerechnet). Und Experten gehen davon aus, dass die Performance-Erwartungen für diese Fonds in den nächsten Jahren bei zwei bis drei Prozent zu suchen sein werden.

Die richtigen Fonds auswählen

Doch gibt es auch auf diesem Gebiet gute Fonds und bessere Fonds. Die BVI-Statistik zeigt klar, zum Beispiel für 5 Jahre, dass die durchschnittliche Performance bei 2,3 Prozent liegt, die Besten aber Werte von 5,5% ((WERTGRUND WohnSelect D), 3,9 % (INTER ImmoProfil) und 3,8 (Aachener Grund-Fonds Nr. 1) Prozent aufweisen. Es lohnt sich also für Anleger, wie bei jeder Geldanlage genau zu selektieren, also die besten Fonds heraus zu fischen.  Wobei natürlich auch hier gilt, dass Erfolge in der Vergangenheit keine Garantie, höchstens Annhaltspunkte für ein ebenfalls gutes Abschneiden in der Zukunft bieten.

Interessante Hinweise für eine gute Fondsauswahl liefert scoperatings.com unter der Überschrift „Offene Immobilienfonds profitieren von junger Objektstruktur“. Die Scope-Analysten meinen, dass das Objektalter  einen wesentlichen Einfluss auf die Vermarktbarkeit und den Wert von Immobilien hat. Sie haben errechnet, dass das durchschnittliche Objektalter der offenen Immobilienpublikumsfonds – bis auf eine Ausnahme – unter 15 Jahren liegt. Vier Fonds würden sogar ein Durchschnittsalter von unter 10 Jahren aufweisen: UniInstitutional German Real Estate 6,6 Jahre, Leading Cities Invest 8 Jahre, WestInvest Immo Value 9 Jahre und UniImmo: Global 9,2 Jahre. Ältere Objekte sind nach den Erkenntnissen dieser Studie in der Tendenz schwerer zu vermarkten und Nebenkosten-intensiver. Insbesondere in energetischer Hinsicht entsprächen ältere Gebäude nicht mehr dem neuesten Stand.

Laufende Kosten sind langfristig erhebliche Renditekiller

Wie immer bei Geldanlagen sollte es sich also für Anleger lohnen, vor dem Kauf genau zu analysieren. Denn gerade bei derart langfristigen Investments wie Immobilien macht es schon einen riesigen Unterschied, ob die jährlich Rendite zwei, drei oder vier Prozent beträgt. Ähnliches gilt auch für die mit – fast – jeder Geldanlage verbundenen Kosten. Gemeint ist zum Beispiel der üblicherweise berechnete Ausgabeaufschlag. Manche Banken nehmen ihn in voller Höhe, bei anderen Banken kann der Anleger darüber verhandeln oder es werden von vorneherein bessere Konditionen – bis hin zu Null Prozent – angeboten. Ähnliches gilt für Depotgebühren, die sich ebenfalls durch ihre Stetigkeit zu wahren Renditekillern erweisen können. Also zur Not die Bank wechseln.