In den Gazetten wimmelt es derzeit von Artikeln über einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise, für die Ballungsgebiete ist gar von einer Immobilienblase die Rede. Das sollte aber jene Familien, die erst noch ihr Häuschen oder eine Wohnung kaufen oder bauen wollen, nicht von ihren Plänen abbringen. Doch sollte es sie dazu veranlassen, sauber und detailliert zu planen, und stets mit einem besonders spitzen Bleistift zu rechnen. Denn die Nahe-Null-Zinsen machen heutzutage - richtig eingesetzt -  früher kaum vorstellbare Finanzierungen möglich.

Tilgen, tilgen, tilgen...und

Nur müssen dabei die Billigzinsen richtig in die Planungen eingebaut werden. Es geht um die Knackpunkte Tilgung des Darlehens und die Laufzeit des Darlehens. Dabei gibt es im wesentlichen zwei Gründe, weshalb vor dem Hintergrund der Billigzinsen das Motto tilgen, tilgen, tilgen unbedingt beachtet werden muss. Zum einen tilgt sich nämlich ein in Deutschland übliches Annuitätendarlehen (mit über die Laufzeit gleichen Jahreszahlungen) bei niedrigen Zinsen – aber gleicher Tilgungsrate – langsam(er) als in Zeiten normaler, also höherer Zinsen. Das verursacht gelegentlich Verblüffung bei den Kreditnehmern, doch wachsen eben bei niedrigen Zinsen mit jeder Annuitätenzahlung nur geringere Zinsersparnisse der jeweiligen Tilgung zu. Die Tabellen des Verbandes der Pfandbriefbanken vdp veranschaulichen den Effekt. Bei einem unterstellten Zins für das Darlehen von 4 Prozent tilgt sich das Darlehen wesentlich schneller, natürlich bei einem auch entsprechend höheren Gesamtaufwand!

...an eine lange Laufzeit denken

Es gibt aber noch einen weiteren Grund, weshalb Kreditnehmer die in früheren Jahren (bei höheren Zinsen) üblichen niedrigen Tilgungsraten vergessen sollten. Das liegt an den derzeit – aber sicher nicht für immer -  unnatürlich niedrigen Zinsen. Ziehen diese einmal an auf eventuell früher übliche Niveaus, dann könnte es bei einer Anschlussfinanzierung des Darlehens zu bösen Überraschungen hinsichtlich der dann möglicherweise deutlich höheren Belastung kommen. Als Beispiel ein Blick auf das zwei Prozent  Darlehen bei einer nur einprozentigen Tilgung. Nach 15 Jahren beträgt die Restschuld noch immer 82.524 Euro. Ist dann im Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung der Markt- bzw. Effektivzins für ein neues Darlehen beispielsweise bei vier Prozent, dann errechnet sich plötzlich für ein Anschlussdarlehen bei wieder einprozentiger Tilgung eine monatliche Belastung von 344 Euro anstelle der bisherigen Zahlung von 250 Euro. Eine böse, aber vermeidbare Überraschung.

Also: das derzeit so erstaunlich billige Baugeld sollten sich die Häuslebauer langfristig sichern, in Verbindung mit einer höheren Tilgung. Dabei müssen natürlich die Relationen stimmen von monatlicher Belastung und der Höhe – und natürlich auch der Sicherheit – des Familieneinkommens. Das Zwei-Prozent-Darlehen kostet zum Beispiel bei einem Tilgungssatz von vier Prozent 6.000 Euro im Jahr, pro Monat also 500 Euro. Sind jedoch z.B. 200.000 Euro notwendig, liegt die monatliche Belastung bei 1.000 Euro. Das hat dann der Familienrat zu beschließen, ob das tragbar und nicht zu sehr Spitz auf Knopf gerechnet ist. Mögliche steuerliche Faktoren können dabei im Hinterkopf durchaus auch eine Rolle spielen.

Zeitpunkt der Schuldenfreiheit errechnen lassen

Und wer genau zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei sein will, lässt sich das von seinem Finanzierungsinstitut – evtl. bei alternativen Tilgungssätzen und damit Zeitpunkten – errechnen. Diese sogenannten Volltilger- oder Komplett-Darlehen können damit genau auf die Vorstellungen und Möglichkeiten der Kreditnehmer ausgerichtet werden. Wer mit z.B. 40 Jahren baut und mit 60 Jahren schuldenfrei sein will, gibt seinem Finnanzierungsinstitut die entsprechenden Daten ein und schaut sich dann an, ob ihm das herauskommende Angebot gefällt oder nicht und ob es in das Familienbudget passt.

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