Wichtige Faktoren: Die Tilgungsmodalitäten - die Tilgungshöhe, Sondertilgungen, Laufzeiten, Beleihungsgrenzen, Schätzkosten und-und-und – Informieren, nachfragen und vergleichen – Internet-Tabellen sind nur erste, aber nützliche Hilfsmittel
Bruno Hidding
Wöchentlich aktualisierte Tabellen wie von einigen Web-Portalen angeboten liefern sicher viele wesentliche Teilaspekte für eine Hausfinanzierung. Doch können solche begrüßenswerten Hilfsmittel alleine nicht die Basis für eine Finanzierungsentscheidung bilden. In den meisten Fällen ist die Entscheidung über den Bau und damit die Finanzierung eines Hauses für jeden Bauherren die wichtigste und größte Investitionsentscheidung in seinem Leben. Ein Grund mehr, einmal etwas detaillierter auf die vielen wichtigen Teilaspekte einer Hausfinanzierung einzugehen und dem Betrachter Anhaltspunkte für zusätzlich einzuholende Informationen zu geben.
Ein ganz wichtiger Punkt bei de Finanzierungs-Entscheidung liegt in der zu vereinbarenden Laufzeit des Darlehens. Da spielen Faktoren eine Rolle, die weit über rein ökonomische Überlegungen hinausgehen. Zum Beispiel die Lebens-, Karriere- und Familienplanung. Wer Familienmensch ist und – auf Sicht - am liebsten drei bis fünf Kinder um sich herum scharen möchte, der plant anders, nämlich stetiger und ruhiger und damit risikoärmer als der Zweipersonen-Job-Hopper-Haushalt. Letzterer möchte nur relativ kurze Bindungsdauern, um flexibel zu sein. Der mehr ortsgebundene Familienmensch denkt darüber hinaus an eine langfristig tragbare Belastungs- beziehungsweise Kalkulationsbasis. Er überlegt also, dass derzeit die Zinsen immer noch, wenngleich leicht gestiegen, auf einem historisch niedrigen Niveau liegen. Und dieses gut verkraftbare Niveau möchte er sich längerfristig sichern. Er tendiert also mehr zu einer zehn- oder sogar 15-jährigen Laufzeit, zumal das sehr lange Geld gar nicht so viel teurer ist als das kurze Geld. Die Tabelle von biallo.de zeigt für 10 Jahre einen durchschnittlichen Zins von 3,95 (Ende November 2010 erst 3,50) Prozent und für 15 Jahre von 4,36 (Ende November 2010 erst 3,89) Prozent. Sicher, das sind 0,41 Prozent mehr, was auf der anderen Seite aber später möglicherweise viele schlaflose Nächte vermeiden kann. Dabei sollte jedem Kreditnehmer bewusst sein, dass der Abschluss einer 15-jährigen Laufzeit ihn selbst nicht wirklich so lange bindet; er kann auf jeden Fall nach zehn Jahren ohne weiteres kündigen und sich verabschieden, der Kreditgeber jedoch nicht, er ist an die vereinbarten 15 Jahre gebunden. Und der Zinsanstieg seit Ende November 2010 zeigt, dass der Zinszug schon unter Dampf steht. Allein in der letzten Woche betrug der Zinsanstieg 0,05 Prozentpunkte. Aber: langfristig gesehen liegen damit die Zinsen immer noch ausgesprochen niedrig.
Die Finanzierung vor einem weiteren Zinsanstieg sichern
Ähnliche Überlegungen stellt derjenige an, der erst in ein bis zwei Jahren bauen will oder wer schon in seinem Häuschen wohnt, aber das Auslaufen eines größeren Darlehens vor der Nase hat. Er kann sich über ein sogenanntes Forward-Darlehen die derzeit immer noch ausgesprochen günstigen Konditionen für ein Darlehen beziehungsweise die Prolongation seines in den nächsten 12 oder 24 Monaten auslaufenden Kredites schon heute sichern. Das kostet auch gar nicht so viel Geld. Baugeldvermittler beziffern die Aufschläge für solche Forward-Kredite derzeit zwischen 0,01 und 0,03% pro Monat Vorlaufzeit. Und da Experten nach dem Zinsanstieg von 0,5 Prozentpunkten in den letzten fünf Monaten doch mit einem weiteren Zinsanstieg rechnen, sollte sich ein solches Forward-Darlehen lohnen.
Wer schneller tilgt, lebt länger (im schuldenfreien Haus)
Erfahrene Häuslebauer, die früher für die Finanzierung ihres Hauses wesentlich höhere Zinsen bezahlen mussten, plädieren dafür, dass Kreditnehmer die derzeit niedrigen Zinsen dazu nutzen sollten, mehr als die bisher üblichen ein Prozent zu tilgen, um schneller zu einem schuldenfreien Haus zu kommen. Natürlich muss eine derart höhere freiwillige Tilgung zu dem auf absehbare Zeit sicheren und in der Höhe stimmigen Haushaltseinkommen passen. Nicht schlecht ist sicher auch der Ratschlag, seiner Bank bzw. seinem Finanzierer die Frage zustellen, wie hoch die Tilgung sein müsste, wenn man nach 20 oder 25 Jahren ein schuldenfreies Haus sein eigen nennen möchte. Solche „Volltilgerdarlehen“ sind – aufgrund der niedrigen Zinsen - durchaus in Mode gekommen (vergl. mein cashkurs-Beitrag vom 26.10.2010) und jedes Finanzhaus rechnet entsprechende Wünsche in Sekundenschnelle aus. Wer unter „Volltilgerdarlehen“ googelt, kann ebenfalls in Sekundenschnelle entsprechende Programme laufen lassen und sich seinen seitenlangen Wunsch-Tilgungsplan mit den genauen Abläufen Monat für Monat ausdrucken lassen.
80 Prozent Beleihung kostet mehr
Für den Kreditgeber steigt naturgemäß das Ausfallrisiko, wenn die Häuslebauer zu wenig Eigenkapital – von Eltern und Großeltern – mitbringen. Und dieses Risiko lässt sich das finanzierende Institut bei einer Finanzierung von bis zu 80 Prozent – an Stelle der meist üblichen 60 Prozent - der gesamten Baukosten naturgemäß bezahlen. Allerdings laufen die Zinsaufschläge doch sehr stark auseinender, wie entsprechende Vergleichstabellen im Internet zeigen (vergl. z.B. fmh.de). Sie schwanken zwischen Aufschlägen um 0,10 und 0,50 Prozentpunkten. Klar sein sollte natürlich, dass diese Aufschläge nicht für sich alleine gesehen und gewertet werden dürfen, sondern nur in Verbindung mit den sonstigen Konditionen des finanzierenden Institutes. Außerdem ist das sicher ein Punkt, über den der Häuslebauer reden kann und sollte, zumal der Wettbewerb unter den Finanzhäusern gut funktioniert.
Ähnliches gilt natürlich auch für die Bereitstellungszinsen und auch für die Schätzkosten, falls solche anfallen. Bei den Bereitstellungszinsen ist ein Zinssatz von 0,25 Prozent üblich, nur schwankt die Zahl der Monate, ab wann berechnet wird. Hier hat der Häuslebauer seine eigene individuelle Situation zu durchleuchten, was er wann braucht, um gut über die Runden zu kommen. Wann benötigt er welche Beträge, wie ist der Baufortschritt etc. und, was bietet die Konkurrenz! Auch hier sollten die Häuslebauer nicht zu vorsichtig agieren und den scharfen Wettbewerb für sich ausnutzen.
Auch plötzlichen Reichtum oder eintretende Armut einkalkulieren
Ein anderer wichtiger Punkt unter den sonstigen Konditionen ist sicher die Frage der Zulässigkeit von Sondertilgungen. Die häufig anzutreffende Regelung, dass Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenlos möglich sind (z.B. ing-diba.de/baufinanzierung), erscheint fair und zumindest in dieser Form bauherrenseitig erstrebenswert. Auch ein ein- oder zweimaliger kostenloser Tilgungswechsel, wie er von einigen Finanzhäusern angeboten wird , kann für den Kreditnehmer Freiräume ergeben Angenommen seine finanzielle Situation verändert sich deutlich, er also zum Beispiel schneller tilgen möchte (auch IngDiba). Auch ein von einigen Häusern angebotener jährlich möglicher Tilgungswechsel, zum Beispiel zwischen 1 und 5 Prozent, ergibt eine tolle Bewegungsfreiheit für Darlehensnehmer, je nachdem, ob die Erbtante vorab mehr oder weniger rausrückt. Und wenn sich die finanzielle Situation einmal einengen sollte, kann der Darlehensnehmer dann immer noch wieder von seiner vorherigen Tilgungshöhe von vielleicht fünf Prozent auf ein oder zwei Prozent zurückfahren.
Die eingebaute Flexibilität kostet dummerweise Geld
Viele dieser Varianten eröffnen dem Darlehensnehmer flexible Anpassungsmöglichkeiten an zuvor nicht erkennbare Entwicklungen. Und da derartige Hausfinanzierung über Jahrzehnte laufen, sind überraschende Entwicklungen an der Tagesordnung. Um so besser ist dann der Kreditnehmer dran, der sich gewisse Bewegungsfreiheiten gesichert hat, auch wenn diese eventuell eine Kleinigkeit kosten. Ein zu starres Korsett in der Hausfinanzierung ist selten gut; dass schadet nur dann nicht, wenn alles wirklich so läuft, wie vor 10 oder 20 Jahren gewünscht. Aber wann tut es das schon?
