Über das drohende Platzen von Kanadas Häuserblase samt der astronomischen Verschuldung unter kanadischen Privathaushalten hatte ich in der Vergangenheit wiederholt berichtet. Die Entwicklungen scheinen sich nun zuzuspitzen, da selbst internationale Institutionen wie die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) oder die OECD vor den immensen Risiken und den fatalen Konsequenzen eines Blasenbusts warnen.

Es waren vor allem die kanadischen Metropolen Vancouver und Toronto, in denen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren regelrecht abhoben. Selbstverständlich hatte die Bank of Canada daran einen großen Anteil, indem die Zentralbank ihren Leitzins nach dem Bankencrash im Jahr 2008 auf einen rekordniedrigen Wert gesenkt hatte.

Neben Vancouver und Toronto taten sich in den letzten Jahren auch Ölförderbundesstaaten wie Alberta im Hinblick auf die „House Price Mania“ hervor. Allerdings scheint die Blase an den lokalen Immobilienmärkten dieser Regionen im Angesicht des seit Juni 2014 anhaltenden Ölpreisverfalls bereits geplatzt zu sein.

Kapitalflut aus aller Welt: Sondersteuer für ausländische Immobilienkäufer

Unterfüttert wird diese Beobachtung unter anderem auch durch einen sprunghaften Anstieg der Immobilienbestände und der aktuellen Lage an den Gewerbeimmobilienmärkten (CRE), an denen die Leerstände aufgrund weitreichender Entlassungen in Kanadas Ölindustrie – und in diesem Zuge auch unter Zulieferern und Ausrüstern – in die Höhe geschossen sind.

Die kanadische Westküstenmetropole Vancouver hatte es zuletzt mit am massivsten erwischt. Dort waren die Immobilienverkäufe im August um 26% gegenüber dem Vorjahresmonat abgestürzt (ich berichtete). Den lokalen Behörden war die Vielzahl an Immobilienkäufern aus China bereits seit längerer Zeit ein Dorn im Auge.

Von der massiven Kapitalfluchtwelle aus dem Reich der Mitte profitierten nicht nur Kanadas Häusermärkte, sondern auch die Vereinigten Staaten, Neuseeland, Australien oder Singapur. Der Magistrat von Vancouver führte aus diesem Grund eine Verkaufs- beziehungsweise Sondersteuer in Höhe von 15% für nicht in Kanada ansässige Käufer aus dem Ausland ein.

Bank of Canada sitzt in der Falle

Trotz allem liegen die durchschnittlichen Verkaufspreise für ein Einfamilienhaus in Toronto und Vancouver noch immer oberhalb der Schwelle von CAD$ 1 Million. Etwaige Maßnahmen zur Abkühlung der Häusermärkte werden in meinen Augen so lange nicht fruchten, bis sich die Bank of Canada nicht endlich zu Zinsanhebungen durchringen wird.

Doch bei der Bank of Canada scheint man sich nicht zu trauen, da die mit einer Deflation der Immobilienpreise verbundenen Risiken und Gefahren nach dem Absturz an den Erdölmärkten ebenso gefürchtet werden, wie es der Teufel im Hinblick auf das Weihwasser tut. Die OECD lässt nun in ihrem jüngsten Bericht aufhorchen.

Die Industrieländerorganisation warnt explizit vor hohen den hohen Gefahren, die mit dem Anstieg der realen Immobilienpreise in Ländern wie Kanada, den Vereinigten Staaten oder auch Großbritannien einhergingen. Insbesondere in diesen Staaten hätten sich in den letzten Jahren ähnliche Beobachtungen machen lassen können wie vor Ausbruch der Finanzkrise. In Kanada erweist sich die Situation als besonders brenzlig. 

Denn kaum irgendwo anders sind die Immobilienpreise – selbst auf inflationsangepasster Basis – über einen derart langen Zeitraum durch die Decke geschossen wie im Ahornland. Im Vergleich mit den Kanada und Großbritannien nimmt sich die Reflationierung der Häuser- und Immobilienpreise in den USA in den letzten Jahren nahezu mickrig aus. 

Dabei darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass die Reflationierung der Häuser- und Immobilienmärkte in den Vereinigten Staaten in den letzten Jahren nicht gleichförmig verlief. Während die Preise in Metropolen wie San Francisco bereits mehr als 50% oberhalb von deren Tops im Jahr 2006 liegen, hat sich in anderen Regionen des Landes kaum etwas getan.

Anders in Kanada, wo der Markt weitaus stärker konzentriert und vor allem auch viel kleiner ist als in den USA. Kanadas Immobilienmärkte sind gerade einmal ein Zehntel so groß im Vergleich mit jenen des südlichen Nachbarn USA. Allein Vancouver und Toronto haben einen Anteil von rund 55% am gewichteten Nationalen Immobilienpreisindex des Landes.

Es lässt sich also leicht vorstellen, welche Auswirkungen ein Platzen der Häuserblasen an den lokalen Märkten von Toronto und Vancouver auf die kanadische Wirtschaft nach sich ziehen würde. Hinzu gesellt sich die Tatsache, dass Kanadas Immobilienmärkte in einem überaus hohen Maß von Fremdfinanzierungen – und somit Leverage – abhängen.

Ein Großteil des Marktes wurde mittels Schulden finanziert. Ein Spiegelbild dieser Situation ist der astronomische Verschuldungsgrad im Sektor der privaten Haushalte, der in den letzten Jahren insbesondere durch die Aufnahme von Hypothekenschulden angekurbelt worden ist. Im 2. Quartal ist die Verschuldung der Privathaushalte in Relation zu deren frei verfügbaren Einkommen so dann auch auf einen neuen Rekordstand von knapp 168% gestiegen.

Der Blick auf die nachfolgende Grafik des Nationalen Statistikbüros visualisiert den enormen Anstieg der Privatverschuldung im Ahornland.

In ihrem jüngsten Quartalsbericht warnte nach der OECD so dann auch die BIZ davor, dass deren Frühwarnindikatoren auf eine starke Überhitzung der Immobilienpreise in Ökonomien wie Kanada, China, Brasilien und der Türkei hindeuteten. Mittel- bis langfristig leiteten sich daraus hohe Risiken mit Blick auf anstehende Zahlungsschwierigkeiten ab.

So weist die BIZ explizit darauf hin, dass eine Bedienung und Tilgung der ausstehenden Hypothekenschulden in den genannten Ländern sowie einer Reihe von anderen Staaten auf dem asiatischen Kontinent im Angesicht der aktuellen Zinssätze noch eben möglich sei. Der große Bums würde sich selbstverständlich einstellen, falls die Zinsen klettern sollten.

Zinsen steigen mit zunehmendem Vertrauensverlust der Investoren

Und so wird deutlich, dass sich an der Null- und Negativzinsfront der Zentralbanken auf lange Sicht NICHTS ändern darf. Selbst im Fall von kleinen Zinssteigerungen würde eine gehörige Portion an Kreditnehmern bereits unter starken Druck und Stress geraten – und mit ihnen die Kredit gebenden Banken.

Mein Fazit: Sobald das Vertrauen der Investoren an den Bondmärkten in die Fähigkeit zur „Rettung“ des Finanzsystems in Zentralbanken oder Papiergeldwährungen vollauf erschüttert sein wird, werden die Zinsen klettern – egal, wo der Leitzins der Zentralbanken dann liegt. Es ist das, wovor Alan Greenspan in der letzten Woche warnte.

Stellen Sie sich vor, Greenspans Warnung würde Realität werden, die ein Klettern des Zinses auf die 10-jährige US-Staatsanleihe auf bis zu 5% vorsieht. Welchen gewaltigen Bums es in diesem Fall an den Kredit- und Immobilienmärkten der Welt machen würde, können Sie sich wohl selbst vorstellen. Es wäre das Ende unseres bestehenden Finanzsystems...