Bevor es in Deutschland die Möglichkeit gab, Wohnungseigentum zu begründen, kannte man das sogenannte Stockwerkseigentum. Spötter nannten diese Eigentumsform Händelhäuser, was soviel bedeutet wie Streithäuser.

Heute kennt man das Stockwerkseigentum nicht mehr. Es wurde ersetzt durch das Wohnungseigentum. Geregelt ist dies im
Wohnungseigentumsgesetz.

Die rechtliche Konstruktion des Wohnungseigentums beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl der Wohnungen geteilt wird und jeder Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Eine Eigentumswohnung kann unabhängig von den anderen veräußert oder beliehen werden.

Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus

  • einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in Millionstel, Miteigentumsanteil (MEA) genannt; und
  • dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung - oder -
  • Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Gewerbe, Lager). Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil verbunden werden mit einem
  • Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW- Stellplätze auf dem Grundstück.

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie
Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren.

Käufer von Eigentumswohnungen werden Miteigentümer in einer
Eigentümergemeinschaft.

Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine
textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem jedes Wohneigentum durch farbliche Markierung und entsprechende Beschriftung bezeichnet ist. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil (Miteigentumsanteil) des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten, z. B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen.

Die der Teilungserklärung zugehörige Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter, Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft etc. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und haben Vereinbarungscharakter.

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG
entspricht der Teilungserklärung. Der Einräumungsvertrag ist im
Gegensatz zur Teilungserklärung zwingend notariell zu beurkunden.

Der wesentliche inhaltliche Unterschied ist, dass eine vertragliche
Einräumung dann notwendig wird, wenn mehrere Personen Eigentümer des zu teilenden Grundstücks sind. Ein Beispiel hierfür wäre eine Erbengemeinschaft, die ein Mehrfamilienhaus erbt.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Wohnungseigentum,
Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit und Kostentragungspflicht der Instandhaltung abhängt.

Sondereigentum definiert sich über alles, was nicht gemeinschaftliches Eigentum nach §1 Abs. 5 WEG ist. Es umfasst sowohl Wohnungs- sowie Teileigentum. Zudem erhält jede von der Teilungserklärung/Einräumungsvertrag zum Sondereigentum ernannte Räumlichkeit ein eigenes Grundbuchblatt. Einzige Voraussetzung dafür ist, dass das zuständige Bauprüfungsamt die Abgeschlossenheit der zum Sondereigentum erklärten Räumlichkeiten bescheinigt. Des Weiteren wird dem Sondereigentum ein Miteigentumsanteil zugeordnet und im Bestandsverzeichnis des jeweiligen Grundbuchblattes eingetragen. Der Miteigentumsanteil und die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft sind untrennbar vom Sondereigentum.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung und deren Nebenräumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Diese Räume sind in der Teilungserklärung beschrieben und in den beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen eingezeichnet. (§ 5 WEG).

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume, Keller (vgl. § 1 Abs. 3 WEG).

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen,
Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche
Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. stehen im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel kann von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter gewählt werden. Grundsätzlich obliegt der Gemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Balkonen/Loggien üblich. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch Vereinbarung (Teilungserklärung) so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten gemäß § 16 Abs.2 WEG die Kostentragung durch alle Eigentümer vor. Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern diese nichts anderes beschlossen bzw. vereinbart hat.

Das hat zur Folge, dass ein einzelner oder mehrere Eigentümer das Recht haben eine bestimmte Fläche, sagen wir mal KFZ-Stellplätze zu nutzen, die alle anderen nicht nutzen dürfen. Für die Kosten wie Pflege, Instandhaltung u.s.w. werden aber alle zur Kasse gebeten. Wenn die nicht nutzungsberechtigten Eigentümer nicht an diesen Kosten beteiligt werden sollen, dann muss das in der Teilungserklärung oder Teilungsvereinbarung ausdrücklich geregelt werden.

Weiterführende Literatur von Thomas Trepnau gibt es versandkostenfrei hier