Am 28.08. habe ich an dieser Stelle anhand eines Beispiels beschrieben, wie der „passive“ oder „freie“ Immobilien-Cashflow berechnet wird. Eine Methode, die jeder Käufer von Mietobjekten verinnerlichen sollte.

Hier geht es zu dem Beitrag „Passiver Immobilien-Cashflow“

Am Schluss des Beitrags habe ich dann noch die Bruttorendite aus der Immobilie berechnet.

Persönliche Rendite unter Berücksichtigung der Darlehenszinsen

Für jeden Investor ist es unerlässlich zu wissen, wie denn unter dem Strich seine ganz persönliche Rendite, nach Darlehenskosten aussieht.

Oftmals wird der Fehler gemacht, die Tilgungsanteile der monatlichen Raten als Darlehenskosten zu veranschlagen. Das ist natürlich falsch. Die Tilgung dient dem Schuldenabbau, somit dem Vermögensaufbau und gehört nicht zu den Darlehenskosten.

Dazu wollen wir, basierend auf dem Beispiel des Beitrags vom 28.08. die Berechnung fortführen, um die persönliche Rendite unter Berücksichtigung der Zinskosten zu ermitteln:

532,-- € freier Cashflow pro Monat

+ 640,-- € (2% anfängliche Tilgung von 384.000,-- €, da die Tilgung keine Kosten sind, sondern dem Schuldenabbau dienen)

= 1.172,-- € tatsächlicher Gesamtüberschuss.

Rendite:

1.172,-- € x 12 Monate : 434.000,-- € Gesamtinvestition

= 3,2 %

Somit erhalten wir beim Beispielsobjekt  3,2 % Zinsen zu Beginn der Darlehenslaufzeit auf das Gesamtinvestment von 434.000,-- €.

Das wäre bei der aktuellen Kapitalmarktsituation gar nicht so schlecht.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite berechnet sich folgendermaßen:

1.172,-- €/Monat x 12 Monate : 50.000,-- € (Eigenkapital)

= 28 %

Da das vom Investor eingebrachte Kapital nur 50.000,-- € sind, verzinst sich dieses anfänglich tatsächlich mit den errechneten 28 %.

Das kann sich sehen lassen, oder?

Die Eigenkapitalrendite erhöht sich bei steigenden Mieteinnahmen und sinkenden Zinsen für das Bankdarlehen.

Bei steigenden Zinsen und sinkenden Mieteinnahmen reduziert sie sich.

Je geringer der Eigenkapitaleinsatz im Verhältnis zum Fremdkapital ist, desto höher wird die Eigenkapitalrendite und umgekehrt. Das ist der berühmte Hebel.

Aber Vorsicht! Je geringer der Einsatz an Eigenkapital, desto höher ist zwar die Eigenkapitalrendite. Gleichzeitig steigt das Finanzierungsrisiko enorm. Die monatlichen Raten an die Bank steigen mit höherem Fremdkapitaleinsatz.

Zum Schluss dieses Beitrags möchte ich nochmal daran erinnern, dass die Ergebnisse in diesem Beispiel bei einem Objekt mit einer Bruttorendite von 7,47! Prozent erzielt werden.

Jeder muss selbst entscheiden, welche freie Cashflows und persönliche Renditen er erzielen will.

Rechnen Sie sauber! Die Zahlen lügen nicht. Und denken Sie daran: „Die Hoffnung ist der Tod des Kaufmanns.“