Was sucht der Mensch, wenn er ein Heim kauft? Eine Bankenstudie findet ganz vorne auf der Prioritätenliste „gute Einkaufsmöglichkeiten“. Mit einigem Abstand folgen die „guten Schulen“. So ein Glück, dass die Studie von bemerkenswert hohen Nettogehältern ausgeht, da bleibt nach der Finanzierung noch Geld zum Shoppen übrig …

Wie wollen die Deutschen eigentlich wohnen, wenn Sie alt sind?

Laut der von den Spardabanken beauftragten Studie “Wohnen in Deutschland” wollen von den über 50-jährigen mehr als die Hälfte “im Alter in einer eigenen Wohnung mit Pflegedienst leben.“ Einige Kinder und Enkel werden nun hörbar aufatmen, denn bei ihnen möchten von den Älteren später lediglich 20% wohnen. Ob es an den Kindern oder den Eltern liegt wird nicht überliefert.

Vielleicht wohnen die Kinder auch nach dem Grafik-Design Studium noch in der Sechser-WG, weil die kreative Branche bei der Gehaltshöhe leider wenig Kreativität an den Tag legt und Opa und Oma haben keine Lust auf den Küchendienst.

Ansonsten gibt es die üblichen wenig überraschenden Tendenzen, 29% möchten auf dem Land wohnen, 19% in der Großstadt. Im Alter will man lieber aufs Land, in jungen Jahren in die Großstadt.

Ob nahe dem Acker oder mit Blick auf den Alex, die Studie soll den Menschen die Sinnhaftigkeit des Eigenheims darlegen. Bei einem Anbieter von Finanzierungen würde uns das Gegenteil jedenfalls überraschen. Wer die Studie liest, sollte daran denken, dass der Begriff Bank-Berater im Grunde Bank-Verkäufer bedeutet, wie in jedem anderen Gewerbe auch. Der eine verkauft Schweineleber, der andere Finanzierungen. Beides bekommt nicht jedem Konsumenten.

Manche in der Studie enthaltene Statistik wird daher wohl nicht ohne Grund nicht aus mehreren Blickwinkeln betrachtet. So heißt es an einer Stelle:


Der Wohnungsneubau (in Deutschland) befindet sich auf einem historischen Tiefpunkt. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Deutschland ist zwischen 1995 und 2012 um fast 348.000 (66 %) zurückgegangen.


Das klingt ohne weitere Informationen nach einer Verknappung. Dieser Eindruck ändert sich jedoch beim Blick auf die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland. Interessanterweise ist seit 1995 die Bevölkerungszahl sogar gesunken. Wer also die Bautätigkeit früherer Tage mit der in der genannnte Periode vergleicht, sollte die Bevölkerung nicht vergessen.

Daran ändert auch ein Trend zu kleineren Haushalten, sprich weniger Mehrgenerationenhaushalten, nichts. Letzterer, dies zeigen die USA, ist in der Regel ein vom wirtschaftlichen Wohl und Wehe sowie von gesellschaftlichen Trends abhängiges und damit zyklisches Phänomen.

Richtig interessant wird es bei den genannten Preisen und der Beurteilung, ob die Menschen sich den Kauf leisten könnten. Als Maßstab für den Vergleich der Kaufpreise wird das „Nettoeinkommen“ angegeben. Die Verfasser meinen damit wohl das Haushalts-Nettoeinkommen, jedenfalls lässt sich das aus dem folgenden Abschnitt ableiten.


Die Kosten für ein Einfamilienhaus belaufen sich in Deutschland durchschnittlich auf etwas mehr als das 5-fache Jahresnettoeinkommen (5,1). Das sind knapp 223.000 €.


Ah, der Leser erfährt, dass das Jahresnettoeinkommen sich auf 43.752 Euro netto beläuft, das sind 3.643 Euro pro Monat. Netto. Eine Quelle für diese im Mittel doch recht hoch anmutende Zahl findet sich leider auch im Anhang der Studie nicht.

Ein Blick in die Daten des statistischen Bundesamtes wirkt  realitätsnäher. Die folgende Tabelle stammt aus dem Bericht „Einkommen und Lebensbedingungen in Deutschland und der Europäischen Union 2012.“ Sofort fällt der Unterschied zu den in der Bankenstudie verwendeten Daten ins Auge. Es gibt natürlich mehrere Kategorien, die für die Beurteilung möglicher Käuferschichten von Interesse sind. Denn wenn man von Mietern spricht, die Immobilien kaufen wollen, sollte man sich eben das verfügbare Einkommen eben dieser Mieter anschauen. Zudem ist die Verwendung des Mittelwertes bei Einkommen bekanntermaßen wenig hilfreich, der Median ist das Maß der Wahl.

Der Median des verfügbaren Haushaltseinkommens liegt gemäß Statistischem Bundesamt bei 26.263 Euro, der Mittelwert bei 31.644. Damit liegt der Mittelwert pro Monat um gut 1000 Euro tiefer als der Wert in der Bankenstudie. Der Median ist sogar rund 1.500 Euro niedriger.

Rechnet man mit diesen Zahlen, erhält man ganz andere Antworten auf die Frage, ob Immobilien günstig sind, oder wer sich eine leisten kann…

Während in der Studie der Preis für ein Haus angeblich bei 5,1 Jahresnettoeinkommen liegt, kommt man anhand der Werte des statistischen Bundesamtes auf mehr als sieben Jahresnettoeinkommen (Mittelwert) respektive 8,5 Jahresnettoeinkommen (Median).

Das Einkommen von Haushalten in Mietwohnungen liegt noch einmal deutlich niedriger, so dass sich hier Werte von 9,2 (Mittelwert) bzw. 11 Jahresnettoeinkommen (Median) ergeben. Und schon verblasst der schöne Schein vom billigen Kauf …

In der Bankenstudie erfährt man auch, wer kauft. So heißt es:


Fast jeder 5. Mieter (19 %) in Deutschland plant einen Wohneigentumserwerb. Derzeit wohnt rund jeder zweite Deutsche ab 16 Jahren (53 %) zur Miete.


Schön auch, wie die Untergrenze für den Erwerb für Eigentum definiert:


„2 von 3 Mietern in Deutschland besitzen noch keine Immobilie, obwohl sie das nötige Haushaltsnettoeinkommen (1.500 bis 4.500€) dafür haben.“


Immobilienkauf mit 1.500 Euro netto im Monat? Viel Erfolg und vergessen Sie das Eigenkapital nicht.

Wundervoll ist folgende Feststellung, die an das Gefasel von der „Aktienkultur“ erinnert:


Nach Einschätzung von fast 70 % der Deutschen lohnt sich Wohneigentumserwerb grundsätzlich.


Mit “grundsätzlich” ist vermutlich „unabhängig vom Kaufpreis“ gemeint. Eine nicht nur am Aktienmarkt schwer nachvollziehbare Aussage. Besonders hübsch ist in Diskussionen um den Hauskauf immer das Argument, wenn man im Haus wohnen bleibe, sei es doch egal, ob der Preis falle. Bei einer Investition von mehreren hunderttausend Euro ist dies sehr generös. Interessanterweise sehen Menschen das bei allen anderen Kaufentscheidungen anders, was ebenfalls an den Aktienmarkt erinnert. Manch einer vergleicht wochenlang die Preise um 20 Mark beim Telefon zu sparen, aber beim Haus ist es dann egal? Erstaunlich.

Im Zuge dieser neuen Gewissheiten vermag auch folgende Aussage nicht mehr zu verwundern.


52% der Mieter mit Erwerbsplänen in Deutschland sehen die derzeitige Niedrigzinsphase als Möglichkeit für einen preiswerten Immobilienerwerb.


Auch hier ist wohl „preiswert unabhängig vom Preis gemeint“, denn Zinsen sind nur ein Teil der Gleichung, die Tilgung der andere. Seit 2005 ist der Europace Hauspreisindex Deutschland um 30% angestiegen. Wer ein Haus für 500.000 Euro kauft und bei 100.000 Euro Eigenkapital den Rest über 20 Jahre bei 3% finanziert, der zahlt monatlich 2.218 Euro. Wer das Haus 20% billiger erworben hat, zahlt im gleichen Zeitraum selbst bei doppelt so hohen Zinsen monatlich niedrigere Raten. Auf niedrigere Preise warten kann sich also durchaus lohnen, auch wenn die Zinsen steigen sollten. Aber Immobilienpreise können bekanntlich nicht fallen, außer in Spanien, Irland, den USA und einigen anderen Regionen.

Mal eben ein paar Scheine mehr für die Immobilie auf den Tisch zu legen, „weil die Zinsen so niedrig“ sind kann also in die Irre führen. Besonders bitter kann es werden, wenn im Laufe der Zeit zu deutlich schlechteren Bedingungen refinanziert werden muss. Eine Einschätzung, mit der wir jedoch glücklicherweise offenbar nicht alleine sind, denn:


33 % dieser Mieter sehen die Niedrigzinsphase skeptisch


Auch die in der Studie genannten Kaufpreise sind irritierend. Das mittlere Einfamilienhaus in Hamburg kostet laut Studie 388.500 Euro. Interessant wäre zu erfahren, wie sich die Preise über die Stadtviertel verteilen, denn im halbwegs zentrumsnahen Bereich teilt man sich ein Haus bei diesem Preis vermutlich mit dem Hausschwamm. Auch der für Frankfurt angegebene Wert von 395.000 für ein Einfamilienhaus wirkt ein wenig veraltet. Aber so ist das mit den Mittelwerten: Eine Hand im Ofen, eine in der Kühlung und schon geht’s einem im Mittel gut. Weh tut es trotzdem …

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