Es gibt zwei verschiedene Arten von Zwangsversteigerungsverfahren:

  1. Die Zwangsversteigerung, weil der Eigentümer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann.
  2. Die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Wenn mehrere Eigentümer uneinig sind, kann die Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung aufgelöst werden.


Oft wird behauptet, bei Zwangsversteigerungen finde man die Schnäppchen am leichtesten.

Das stimmt nicht.

Da viele Immobilien in den letzten Jahren deutlich unter dem Verkehrswert, den der Sachverständige ermittelt hat, versteigert wurden, entstand der Eindruck sie wären besonders billig, da der Wert im Gutachten doch der „richtige“ Wert sei.

Was hilft der Wert im Gutachten, wenn der Markt diesen Preis nicht zahlt? Da muss man sich die Frage stellen, was denn nun der echte Wert ist.

Die Antwort ist banal: Der echte Wert ist derjenige, der im Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt bezahlt wird. Nicht der errechnete Wert im vielleicht beeindruckenden Gutachten.

Der Preis, der bei der Versteigerung erzielt wird, ist meines Erachtens der einzige richtige Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt.

Über die zukünftige Wertentwicklung der versteigerten Immobilie kann man spekulieren.

Außerdem hat der Wind gedreht. Auch in Zwangsversteigerungsverfahren werden inzwischen höhere Preise akzeptiert. Bei einem der letzten Versteigerungsobjekte, für das ich mich interessierte, erklärte mir die betreibende Bank auf meine Anfrage, dass zum Versteigerungstermin über hundert Leute erwartet würden. Da bin ich gar nicht erst hingegangen.

Gemäß § 1 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) werden Immobilien bei dem Amtsgericht versteigert, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen ist.

Die Versteigerung wird, meist im Sitzungssaal des Gerichts, vom Rechtspfleger durchgeführt. Die Entscheidungen des Rechtspflegers sind immer vollgültige Gerichtsentscheidungen, auch wenn sie früher von Richtern getroffen worden sind.

In einem Versteigerungstermin wird immer vom Grundstück und nicht vom Haus gesprochen. Hintergrund ist die Regel in unserem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dass der Eigentümer eines Grundstückes auch immer der Eigentümer des Hauses darauf sein muss. Ersteigert man das Grundstück, erhält man eben auch das Eigentum am sich darauf befindlichen Gebäude.

Informationen über Zwangsversteigerungen liefern, auch im Internet-Zeitalter- die Tageszeitungen. Gläubigerbanken informieren über Inserate auch häufig über  bevorstehende Versteigerungstermine. Außerdem gibt es Zwangsversteigerungskataloge, in denen die Termine von Versteigerungen veröffentlicht werden.          

Reichliche Information liefert das Internet. Zum Beispiel:

www.zwangsversteigerung.de

und

www.versteigerungspool.de

Die zuverlässigste Information bringt der Aushang an der Gerichtstafel. Wenn klar ist, wo sich die Wunschimmobilie Immobilie befinden soll, dann muss man nur noch feststellen, welches Gericht für die Gemeinde zuständig ist.

Beim Gericht befindet sich das Sachverständigengutachten. Auch wenn der dort ermittelte Verkehrswert oft daneben liegt – viele weitere wichtige Informationen sind enthalten. Der Verkehrswert, der im Gutachten steht, muss nicht identisch sein mit dem Verkehrswert für die Versteigerung. Das Gericht kann den Verkehrswert für die Versteigerung höher oder niedriger festsetzen, als der vom Gutachter vorgeschlagene Betrag.

Im Gutachten werden das Grundstück und das Gebäude ausführlich beschrieben. Es liefert die erforderlichen Informationen zur Größe, zur Grundstücksfläche, zum Baujahr, zum Erschließungszustand, zum Grundbuch, zu den Mieteinnahmen etc.

Außerdem sind Fotos und üblicherweise der Lageplan dabei.  Trotz einer ausführlichen Beschreibung im Gutachten ist eine genaue Prüfung und Besichtigung vor der Zwangsversteigerung wichtig. Allerdings existiert   kein Rechtsanspruch darauf, Haus oder Wohnung von innen zu besichtigen. Es handelt sich um eine Zwangsversteigerung. Die Eigentümer trennen sich nicht freiwillig von Ihrer Immobilie. Es kommt  vor, dass Eigentümer  dem Gutachter den Zutritt verweigern. Dann hat der Sachverständige sein Gutachten nach seinem äußeren Eindruck erstellt.  Ich rate vom Kauf ohne gründliche Besichtigung ab.

Bei vermieteten Objekten ist für die Besichtigung ohnehin der Mieter der Ansprechpartner.

Falls es um eine Eigentumswohnung geht, ist der Verwalter eine sehr wichtige Informationsquelle. Er kennt die laufenden Kosten, die Instandhaltungsrücklagen, die Beschlusslage, geplante Sanierungen, und die Bewohnerstruktur.

In einigen Bundesländern wird ein Baulastenverzeichnis geführt.  Dort können relevante Beschränkungen wie Wegerechte eingetragen sein. Diese Rechte wirken dann gegen den jeweiligen Eigentümer. Hat der Gutachter gründlich gearbeitet, findet sich der Hinweis auf Baulasten auch im Gutachten. Verlassen sollte man sich darauf nicht. Existiert ein Lastenverzeichnis dann dann gilt dieses bei der Gemeinde, bei der es geführt wird, zu überprüfen.

Übrigens: Auch bei angeordneter Zwangsversteigerung kann das Objekt noch mit notariellem Kaufvertrag gekauft werden, wenn der Verkäufer damit einverstanden ist. Sinn hat das nur, wenn auch die Gläubiger einverstanden sind.

Bei Teilungsversteigerungen kommt das häufiger vor.

Bei versteigerten Objekten, gibt es keinerlei Gewährleistung. Weder für Altlasten, Baubeschränkungen, Fehler im Gutachten und Ähnliches. Nur wenn der Gutachter vorsätzlich oder grob fahrlässig schwerwiegende Fehler im Gutachten gemacht hat, besteht ein Haftungsrisiko des Gutachters. Darauf kann man nicht bauen. Jeder Interessent muss sich sein eigenes Bild verschaffen. So umfangreich und genau wie möglich!

In den nächsten Beiträgen geht es dann um den Ablauf der Versteigerung, um Beendigung von bestehenden Mietverhältnissen bei ersteigerten Objekten und um die Zwangsräumung vom dort wohnenden früheren Eigentümer.

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