Ablauf und Räumung noch bewohnter Immobilien

Die Versteigerung beginnt mit der Vorlesung des Grundbuches und dem vom Sachverständigen veranschlagten Verkehrswert. Das geringste Gebot wird vorgegeben. Das ist der niedrigste Betrag, der geboten werden darf. Das Gericht stellt diesen fest. Es ist aber nicht das Gericht, welches das niedrigste Gebot bestimmt, sondern die Gläubiger.

Anschließend beginnt die Bietezeit. Diese dauert 30 Minuten. Will man ein Gebot abgeben, muss man sich beim Rechtspfleger melden und ihm den Ausweis vorlegen. Nach der Aufnahme der Personalien muss der Bieter die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswertes hinterlegen. Nun kann ein Gebot abgeben werden. Die meisten Interessenten geben ihr Angebot erst in den letzten fünf Minuten ab.

Ich empfehle dringend sich ein Limit zu setzen, das auf keinen Fall überschritten wird. Sonst besteht die Gefahr zu teuer einzukaufen.

Gebote können auch nach der Bietezeit abgegeben werden, solange bis ein Meistbietender gefunden ist. Wenn der Rechtspfleger das Meistgebot zum 3. Mal aufgerufen hat, ist die Versteigerung noch nicht beendet. Er wird noch ein letztes Mal fragen, ob jemand mehr bieten möchte. Jetzt erst wird die Versteigerung geschlossen.

Im ersten Versteigerungstermin wird ein Zuschlag bei einem Meistgebot unter 50% des Verkehrswertes nicht erteilt. Zwischen 50% und 70 % kann der Zuschlag von den Gläubigern versagt werden. Beim zweiten Versteigerungstermin gibt es diese Schutzgrenzen von 50% bzw. 70% nicht mehr.

Sofern im ersteigerten Objekt ein Mieter wohnt, ist der Ersteigerer erst einmal an den Mietvertrag gebunden. Die Miete ist ab dem Versteigerungstermin fällig. Die Mietverhältnisse sind so zu übernehmen, wie sie vorher bestanden. Will man den Mieter nicht übernehmen, gelten die allgemeinen Kündigungsrechte. Dies sind im wesentlichen Mieterschutzrechte.

Zwar steht in § 57 des Zwangsversteigerungsgesetzes, dass der Vermieter mit "gesetzlicher Frist" kündigen kann. Er braucht aber auch in diesem Fall - wie sonst auch - einen Grund. Zum Beispiel Eigenbedarf.

Das Kündigungsrecht des Vermieters ist in den §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

Manch ein Vermieter war schon der Meinung, dass die Kündigung kein Problem sei, da er ja Eigenbedarf habe.

Sehr oft ist die Sache dann viel komplizierter als sie zunächst aussieht und viele Vermieter haben ihre Räumungsklagen vor Gericht schon verloren. Deshalb gilt an dieser Stelle:

Kündigung von Wohnungsmietverhältnissen ist was für Profis. Wenn man noch keiner ist, muss man sich vorher gründlich informieren! Sonst droht die Gefahr hohen Lehrgeldes.

Wenn ein ausreichender Kündigungsgrund vorhanden ist, sind noch die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Diese sind zunächst drei Monate. Nach fünf und acht Jahren Mietvertragsdauer verlängern sich diese Fristen für den Vermieter jedoch auf sechs bzw. neun Monate.

Das bedeutet: wohnt der Mieter zum Zeitpunkt der Versteigerung sechs Jahre in der Wohnung, wäre normalerweise eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten. Für den Mieter gibt es diese Staffelung nicht. Der Mieter kann immer, egal wie lange er schon in der Wohnung wohnt, mit einer Frist von drei Monaten – übrigens ohne Angabe von Gründen- kündigen. Ein ausreichender Kündigungsgrund für den Vermieter kann immer nur ein gesetzlicher Kündigungsgrund sein. Dazu gehört der schon genannte Eigenbedarf, oder die Tatsache, dass das Haus beseitigt (abgerissen) werden soll.

Verhält sich der Mieter vertragswidrig, indem er beispielsweise die Miete nicht bezahlt, dann ergeben sich weitere Kündigungsmöglichkeiten.

Allerdings gibt es in der Zwangsversteigerung (nur bei Zwangsversteigerung, nicht bei Teilungsversteigerung!) eine Ausnahme:

Wenn der Vermieter, z.B. wegen Eigenbedarfs, kündigt, betragen die Fristen nicht mehr 6 oder 9 Monate (je nach Wohndauer), sondern verkürzen sich auf 3 Monate. Diese Kündigung mit verkürzter Frist darf der Vermieter nur einmal, sofort nachdem er das Eigentum erlangt hat für den nächstmöglichen Termin aussprechen. Versäumt er es, gelten dann wieder die üblichen (ggf. gestaffelten) Kündigungsfristen.

Wenn der Eigentümer den Inhalt des Mietvertrages nicht sofort erfahren hast, obwohl er sich darum bemüht hat, beginnt die Frist erst ab Kenntnis.

Ich empfehle, sich über alle diese Dinge bereits vor dem Versteigerungstermin zu informieren. Alles andere bringt später Ärger, kostet Geld, Zeit und Nerven.

Man will besitzen

Und wird besessen

Andreas Tenzer

Die Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag im Monat, in dem der Zuschlag erfolgt, zugehen.

Beispiel:

Der Ersteigerer erhält den Zuschlag am 08. Mai. Spätestens bis zum dritten Werktag Juni muss dem Mieter die korrekte Kündigung vorliegen.

Versäumst der Vermieter (Ersteigerer) diese Frist und der Mieter wohnt schon länger als fünf Jahre in der Wohnung, gilt die gesetzliche Staffelung der Kündigungsfristen. Im Falle des Vorliegens eines Zeitmietvertrages gilt der dort vereinbarte Mietvertragsablauf.

Bei Mietverhältnissen über Nichtwohnräume gelten die oben beschriebenen Fristen nicht.

Wird das Objekt vom Ex-Eigentümer bewohnt, ist eine angemessene Frist zur Räumung zu setzen. Räumt er nicht freiwillig, gibt der Ersteigerer den Zuschlagbeschluss dem Versteigerungsgericht zurück, damit es eine vollstreckbare Ausfertigung zum Zwecke der Zwangsräumung erteilt. Es braucht dann nicht auf Räumung geklagt zu werden. Mit dem sogenannten Räumungstitel ist der Gerichtsvollzieher zwecks Zwangsräumung zu beauftragen. Die Kosten hierfür (Transport und Möbeleinlagerung) muss der Ersteigerer wohl oder übel vorschießen. Er hat jedoch ein Pfandrecht am Mobiliar.