„In Anerkennung des Anspruchs der durch die Rettungsmaßnahmen der Gemeinschaftswährung und ihre Folgen besonders betroffenen Bevölkerungsteile auf einen die Grundsätze der sozialen Gerechtigkeit und die volkswirtschaftlichen Möglichkeiten berücksichtigenden Ausgleich von Lasten und auf die zur Eingliederung der Geschädigten notwendige Hilfe zu gewähren und um unser geliebtes Deutschland nach der gewaltigen Vermögens- und Kapitalvernichtung wieder zu alter wirtschaftlicher Stärke zu erwecken, hat der Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates das  Lastenausgleichsgesetz beschlossen.“

Hier habe ich die Präambel zum am 01. September 1952 in Kraft getretenen Lastenausgleichsgesetz leicht verändert und der heutigen Situation angepasst.

Wer weiß, vielleicht wird der Bundestag eine solche oder eine ähnliche Präambel in nicht allzu ferner Zukunft verlesen.

Mit dem damaligen Lastenausgleichsgesetz erfolgte die Umverteilung  dadurch, dass diejenigen, denen erhebliches Vermögen verblieben war (insbesondere betraf das Immobilien), eine Lastenausgleichsabgabe zahlten. Die Höhe dieser Abgabe wurde nach der Höhe des Vermögens mit Stand vom 21. Juni 1948 berechnet. Die Abgabe belief sich auf 50 % des berechneten Vermögenswertes und konnte in bis zu 120 vierteljährlichen Raten, also verteilt auf 30 Jahre, in den Ausgleichsfonds eingezahlt werden. Zu diesem Zweck wurden eine Vermögensabgabe, eine Hypothekengewinnabgabe und eine Kreditgewinnabgabe eingeführt, die an die Finanzämter zu zahlen waren.

Denkt man darüber ein bisschen nach, kann man zu dem Schluss kommen, dass der Zensus 2011 ein vorbereitender Schritt in genau diese Richtung war.  Denn im Wesentlichen erfolgte durch den  Zensus eine Erhebung über Immobilien. Ein solcher Schritt über Zwangshypotheken scheint aus Staatssicht logisch, da etwa die Hälfte des deutschen Vermögens in Immobilien steckt.

Nicht unterschätzen sollten Immobilieninvestoren die Möglichkeiten, die Kommunen im Rahmen der sogenannten Erhaltungssatzungen haben. Kommunen haben damit die Möglichkeit tief in die Rechte von Immobilieneigentümern einzugreifen. Die Rechtsgrundlagen finden sich im Baugesetzbuch §§ 172 ff.

Der Paragraf 172 des Baugesetzbuchs ermöglicht es den Kommunen, ganze Viertel, aber auch einzelne Grundstücke zu Sanierungsgebieten zu erklären. Was dort mit den Immobilien geschieht, bestimmen dann nicht mehr die Eigentümer, sondern allein die Behörden.

So berichtet am 27.01.2013 in der Welt am Sonntag Richard Haimann: <<Dabei dient das Instrument durchaus guten Absichten. So sind Erhaltungssatzungen als verwaltungsrechtliches Skalpell gedacht, mit dem Planer behutsam Fehlentwicklungen innerhalb des Stadtbilds korrigieren sollen. Kippende Quartiere sollen so stabilisiert, architektonische Sünden der Vergangenheit beseitigt werden. Tatsächlich aber wird das Instrument häufig eher wie ein Breitschwert geführt. Gut gemeint ist eben oft das Gegenteil von gut gemacht. (…)

"Mit Erhaltungssatzungen wird oft Schindluder getrieben", sagt Gerold Happ, Jurist beim Eigentümerverband Haus und Grund. "In manchen Fällen bedeuten die Vorgaben eine regelrechte Enteignung", ergänzt Peter-Georg Wagner, Chefresearcher beim Immobilienverband Deutschland (IVD) Nord.

Denn über Erhaltungssatzungen können Kommunen bestimmen, was Eigentümer tun müssen. Sie können sie zum Beispiel zu Investitionen zwingen. Sie können ihnen Mieterhöhungen untersagen. Sie können sogar Immobilienverkäufe verbieten. (…)

Gleichzeitig können die Behörden Mieterhöhungen untersagen. Milieuschutz lautet der Fachbegriff. So soll verhindert werden, dass Mieter aus sanierten Quartieren fortziehen, weil die Wohnkosten steigen. (…) Und der Paragraf 172 geht noch weiter. Er erlaubt es den Kommunen sogar, in Sanierungsgebieten festzulegen, an wen und zu welchem Preis die Eigentümer verkaufen können. In München dürfen Käufer Wohnungen in diesen Zonen sieben Jahre lang nur an die Mieter selbst veräußern. Andere Städte haben die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Sanierungsgebieten ganz verboten(…)

In Hamburg etwa hat die Stadtentwicklungsbehörde für das Sanierungsgebiet Reiherstiegviertel in Wilhelmsburg eine Kaufpreisbeschränkung verfügt. "Ein Mehrfamilienhaus, für das ein Interessent 1,2 Millionen Euro geboten hatte, sollte nur für 900.000 Euro veräußert werden dürfen“ (…) Der Eigentümer hat auf den Verkauf verzichtet.

Entgangen ist ihm dabei nicht nur der Veräußerungserlös. Wenn das Sanierungsvorhaben 2020 endet, wird ihn die Stadt obendrein noch zur Kasse bitten. Und zwar über die sogenannte Ausgleichsabgabe. Eine Sondersteuer, die Kommunen für die tatsächliche oder vermeintliche Wertsteigerung erheben dürfen, die Grundstücke durch die Sanierung erfahren.(…)

"Bei einigen (…) betrug die Ausgleichsabgabe mehr als 200.000 Euro.">>

Ich will niemandem die Freude an Immobilieninvestitionen nehmen. Aber ohne Wissen darüber, welche Risiken damit verbunden sind, hätte eine solche Investition keinen Sinn.

Erst wenn Chancen und Risiken eingeschätzt werden können, kann abgewogen, entschieden und zielorientiert gehandelt werden.

Zwei Grundsätze sind bei Immobilieninvestments grundsätzlich zu beachten:

1.   Schulden schnellstmöglich abbauen und liquide Reserven halten,

2.   Nicht alle Eier in einen Korb legen, indem auch in mobile Vermögenswerte investiert wird.

Für den Schuldenabbau spielt der  Cash-Flow aus der vermieteten Immobilie die entscheidende Rolle.

Lektüre-Hinweis: das neue Buch von Thomas Trepnau „Vermögenssicherung im Euro-Desaster, der kritische Immobilienkurs“ ist vor wenigen Tagen erschienen und hier erhältlich.