Bei Negativzinsen, abgespeckten Erwartungen an Lebensversicherungen, Zweifel an der Werthaltigkeit des Euros stellen sich – gezwungenermaßen - immer mehr Bundesbürger die Frage, ob Sie ihre Altersvorsorge mit vermieteten Wohnimmobilien gestalten sollen.

Deshalb die Frage in der Überschrift zu diesem Beitrag „Taugen Wohnimmobilien noch als Altersvorsorge?“

Die einfache Antwort auf die Frage lautet: „Das hängt davon ab, wie alt der Investor heute ist und wo in Deutschland investiert werden soll.“

Einen wichtigen Grund für meine Antwort liefert die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland.

Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung

Zum vierten Mal in Folge dürfte im Jahr 2014 die Bevölkerung Deutschlands zugenommen haben. Laut Pressemittelung des Statistischen Bundesamtes hat sich nach einer Schätzung die Einwohnerzahl von knapp 80,8 Millionen am Jahresanfang auf knapp 81,1 Millionen Menschen am Jahresende deutlich erhöht. 

Die Anzahl lebend geborener Kinder dürfte danach bei 675 000 bis 700 000 und die Anzahl der Sterbefälle bei 875 000 bis 900 000 gelegen haben. Das seit 1972 stets beobachtbare Geburtendefizit – die Differenz aus Geburten und Sterbefällen – wird bei 190 000 bis 215 000 erwartet. Im Jahr 2013 hatte das Geburtendefizit 212 000 betragen (Geburten: 682 000; Sterbefälle: 894 000). 

Ausschlaggebend für die erwartete starke Bevölkerungszunahme im Jahr 2014 ist der Wanderungssaldo, der das Geburtendefizit deutlich übersteigt. Der Saldo aus Zuzügen aus dem Ausland und Fortzügen ins Ausland hatte schon 2013 mit 429 000 so hoch wie seit 1993 nicht mehr gelegen. Für 2014 wird eine erneute Steigerung auf mindestens 470 000 Personen erwartet. Als eine Ursache hierfür kann die ab 2014 für Rumänen und Bulgaren geltende vollständige Arbeitnehmerfreizügigkeit angesehen werden, die sieben Jahre nach Beitritt der beiden Staaten zur Europäischen Union (EU) in Kraft trat und zu einem verstärkten Zuzug nach Deutschland führen dürfte.

Bevölkerungsentwicklung bis 2010 bis 2014

Entwicklung der Einwohnerzahl in Deutschland von 2000 bis 2014:

Quelle: statista.de (Grafik), Statistisches Bundesamt

Trendwende schon in zehn Jahren erwartet

Zwar wächst, laut Statistischem Bundesamt die Gesamtzahl der Privathaushalte in Deutschland noch  bis 2025 und wird voraussichtlich um rund eine Million auf 41 Millionen zunehmen. Danach zeichnet sich eine Trendwende ab. Wie die neue Haushaltsvorausberechnung bis zum Jahr 2030 zeigt, führt die Tendenz zu mehr Einpersonen- und Zweipersonenhaushalten in den kommenden fünfzehn Jahren zunächst dazu, dass die Zahl der Privathaushalte trotz der erwarteten Bevölkerungsschrumpfung weiter steigt. Dann wird jedoch der Punkt erreicht sein, nach dem der Rückgang der Bevölkerung nicht länger durch die "Zersplitterung" der Haushalte kompensiert wird. Ab Mitte der 2020er-Jahre ist deshalb mit einem leichten Rückgang der Zahl der Privathaushalte um circa 125 000 zu rechnen.

Ab 2010 Ergebnis der Haushaltsvorausberechnung

Quelle: Statistisches Bundesamt 2011

Regionale Unterschiede

Regional ergeben sich zum Teil deutliche Unterschiede in der Entwicklung der Privathaushalte. In den alten Flächenländern (das heißt alte Bundesländer ohne die Stadtstaaten Bremen und Hamburg) steigt die Haushaltszahl noch bis 2029 auf dann 31,6 Millionen (2009: 30,2 Millionen). In den Stadtstaaten wird zwischen 2009 und 2030 ein leichter aber kontinuierlicher Anstieg von 3,3 Millionen auf 3,5 Millionen erwartet. In den neuen Ländern nimmt dagegen die Zahl der Haushalte während des gesamten Vorausberechnungszeitraums von 6,7 Millionen im Jahr 2009 auf 6,0 Millionen im Jahr 2030 ab.

„Ab 2025 zeichnet sich eine Trendwende ab.“

Das sind nur noch 10 Jahre.

Fragwürdige Altersvorsorge

Treffen die Prognosen zu, sind vermietete Wohnimmobilien ab 2025 ein äußerst fragwürdiges Instrument zur Altersversorgung.

In den östlichen Bundesländern wird die Situation demnach deutlich problematischer.

Bei der derzeitigen Torschlusspanik von Immobilienkäufern im Immobilienmarkt kann man sich nur wundern, wie stark die Augen zugepresst werden, um die oben dargestellten Entwicklungen auszublenden.

Wer heute noch plant Immobilien zur Vermietung zu kaufen, ohne die unbedingt erforderlichen Basisinformationen zur Rentabilität, zu Mietpreisbremsen, zu Marktstrukturen, zur Entwicklung der Haushaltszahlen, zur steuerlichen Handhabung zu kennen, dem ist dringend von diesem Schritt abzuraten.

Wer es richtig machen will, findet die erforderlichen Informationen hier: Vermögenssicherung im Euro-Desaster