Liebe Leser, wie verträgt sich eigentlich die aktuelle Entwicklung unter US-Hausbauern mit dem stetigen Gerede von einer anhaltenden Erholung an den heimischen Immobilienmärkten? In meinen Augen überhaupt nicht, hatte ich Sie in jüngster Vergangenheit doch des Öfteren darauf aufmerksam gemacht, dass Sie die publizierten Datenreihen zu den Häusermärkten stets in ihren historischen Kontext setzen sollten. Während Aktieninvestoren einen potenziellen Abschwung an diesem Markt zu antizipieren scheinen, will Ihnen die Crowd der üblichen Verdächtigen weiterhin klarmachen, dass deutlich anziehende Hypothekenzinsen keinen großen Einfluss auf die vermeintliche Erholung an den Häusermärkten haben werden – wirklich?

Dass an den US-Häusermärkten nicht alles Gold ist, was glänzt, hatte ich Ihnen in einer Reihe von Berichten zu verdeutlichen versucht. Während eine Mehrheit unter den Analysten zurzeit vornehmlich auf durch Cash Buyers angekurbelte Häuserpreise schielt, ist der Dow Jones US Homebuilder Stock Index nach einem Rutsch von 24% in den letzten Wochen wieder offiziell in einen Bärenmarkt eingetreten.

Hier ein Blick auf den Dow Jones U.S. Homebuilder Stock Index. Wie verträgt sich der obige Chart mit dem Gerede über eine sich fortsetzende Erholung an den Immobilienmärkten? Nach einem Absturz von 24% sind die Aktien der US-Hausbauer in einen Bärenmarkt abgedriftet. Reichlich Porzellan wurde im Zuge dieses Abschwungs zerschlagen. Nicht nur, dass eine seit 2 Jahren Bestand habende Aufwärtstrendlinie wie das Messer durch die Butter zerschlagen wurde. Weder die 20- noch 50-Tage-Linie boten eine Unterstützung, während der bislang zu beobachtende Abschwung nun erst einmal auf der 100-Tage-Linie aufsetzte.

Zahlreiche Häusermarktprogramme wie HAMP, deren klägliches Scheitern nun offensichtlich wird, und ein gesetzlich verabschiedeter Zugang zu den Zwangsversteigerungsmärkten für Cash Buyers und Auffanggesellschaften hatten seit Herbst 2011 eine spektakuläre Rallye des Indexes von 175 Punkten auf in der Spitze 550 Punkte zur Folge. Doch schon vor etwa exakt drei Monaten scheint eine Topbildung erfolgt zu sein, die von den üblichen Verdächtigen und ökonomischen Clowns auf CNBC kaum oder gar nicht wahrgenommen zu werden scheint.

Warum auch, ließe sich doch andernfalls keineswegs mehr das Wort einer anhaltenden Erholung an den US-Häusermärkten reden. Weswegen eine Illusion wie einen Luftballon zerplatzen lassen, wenn sich aus unbedarften Investoren bis zum letzten Atemzug Geld herausleiern lässt? Natürlich haben die bis Mitte Mai steigenden Aktienkurse unter vielen Hausbauern dafür gesorgt, die Stimmungslage unter diesen Unternehmen in den letzten Monaten deutlich aufzuhellen. Das dürfte dann aber auch schon alles sein, was diesen Umfragewert nachhaltig angekurbelt hat, wenn man sich die kümmerlichen Neubaubeginne im historischen Kontext anschaut.

Weitere in dieser Woche publizierte Daten deuten darauf hin, dass das Fundament an den US-Immobilienmärkten zu bröckeln beginnt. Bereits gestern hatte ich Sie in diesem Kontext auf den New Mortgage Applications Index des amerikanischen Hypothekenverbands (MBA) hingewiesen, der um weitere 5% und in 12 der letzten 14 Wochen gesunken ist. Bedenklich sollte einen diese Entwicklung allein deshalb stimmen, weil August normalerweise den zweit- bis drittstärkste Verkaufsmonat an den Immobilienmärkten ist. Nicht unter den Tisch fallen sollte auch ein in dieser Woche publizierter Bericht durch die Analysefirma RealtyTrac.

Danach sind die Zwangsversteigerungsanträge – enthalten sind Zahlungsausfälle, Auktionen und die Wiederinbesitznahme von Immobilien durch Banken – im Juli um 2% angestiegen  Vor allem ein Sprung von 6% bezüglich des Beginns von Zwangsversteigerungen trugen dazu bei. An dieser Stelle möchte ich einen kleinen Exkurs machen, um Sie nochmals auf meinen Bericht „Woraus resultieren steigende US-Häuserpreise“ vom 03. April zu verweisen. Es lohnt sich aus heutiger Sicht durchaus, diesen Bericht noch einmal in Gänze zu lesen. Darin präsentierte ich Ihnen unter anderem folgenden Chart, der schon zum damaligen Zeitpunkt auf eine sich wieder drastisch füllende Zwangsversteigerungspipeline hindeutete:

Dazu machte ich folgende Anmerkungen: Während die angesetzten Auktionen für neue Zwangsversteigerungen im 1. Quartal auf Jahresbasis um 23% und die in Wiederbesitz genommenen Immobilien durch die Banken um 3% sanken, füllt sich die Pipeline zu neuen Zwangsversteigerungen gerade drastisch. Es ist ein Wink mit dem Zaunpfahl, dass es mit Preissteigerungen an den amerikanischen Häusermärkten in absehbarer Zeit wahrscheinlich wieder vorbei sein könnte – trotz erzeugter Nachfrage durch Auffanggesellschaften und so genannten Cash Buyers / Daten: RealtyTrac

Zusätzliche Beobachtungen lassen darüber hinaus erkennen, dass enorme Entlassungswellen in den Hypothekenfinanzierungsabteilungen der großen Hypothekenkreditgeber und -banken erneut eingesetzt haben. Folgende Berichte geben über diese Entwicklung Aufschluss:


Nachrichten dieser Art ließen sich zurzeit ohne Probleme weiter fortsetzen. Doch lassen wir es dabei bewenden. So, unterdessen erklären uns ökonomische Clowns auf den gängigen MSM-Kanälen, dass der deftige Anstieg der Hypothekenzinsen keinen negativen Einfluss auf die Hypothekenmärkte haben werde. Von ihrem im Dezember letzten Jahres ausgebildeten Rekordtief ist der 30-jährige festverzinsliche Hypothekenzins bis dato um rund einen vollen Prozentpunkt auf in der Spitze 4,4% gestiegen. Dabei zeigen angestellte Berechnungen, dass ein Anstieg um 1 Prozentpunkt die Erschwinglichkeit von Hypotheken um mehr als 10% verringert. Schon jetzt zeigt sich, dass die Refinanzierungen von Hypotheken drastisch zurückgegangen sind, während die finanzielle Erschwinglichkeit von Hypotheken sinkt.

Der obige MBA New Mortgage Applications Index untermauert diese Ansicht. Selbst wenn die Zinsen auf dem aktuellen Niveau zu einem Halt kommen sollten, will mir partout nicht einleuchten, wie die gerade zu beobachtende Bondrevolte keinen negativen Einfluss auf die Häusermärkte und andere wichtige Segmente der Wirtschaft haben sollte. Und genau dies ist es doch, was uns diese Mainstream-Ökonomen weismachen möchten. Mich würde im Angesicht dieser Entwicklung in der Tat interessieren, wie unser Helikopter Ben die Lage denn nun einschätzt, und wie ernst es ihm mit seinem Taper-Talk tatsächlich ist!